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1. 토공 vs 주공

2기신도시 결전의 두 핵인 토공과 주공!!

첫 1차전은 동탄1단계의 선방으로 토공의 우세로 보여졌으나, 곧이어 주공의 운정1단계 펀치로 응수에 들어갈 채비다.

주공 운정1단계는 '07년 하반기~'08년중 세계최초의 유비쿼터 시티라는 슬로건과 함께 차별화된 퍼포먼스를 펼칠것으로 예상되며 분양가는 국민주택기준 900~1,200수준에 공공/민간으로 공급할 계획이다.

아뿔사!! 그런데.....

토공의 매니지먼트인 건교부가 힘을 실어주며, 주공의 운정1단계의 리허설이 채 시작하기도 전에 "2010년 평당 800분양" 초특급 울트라파워로 "사탕"과 발림을 해버렸으니 6월 첫 운정1단계 공급을 계획한 주공으로서는 주춤하지 않을 수 없을것이다.(당초 주공계획과 달리 6월분양은 현재 얘기도 없이 잠잠)

주공으로서는 토공의 동탄1단계에 뒤이어 멋지게 한방 먹이려던 계획인 "2007년 900분양"이 토공의 선수치기인 "2010년 800분양" 폭탄선언으로 어안이 벙벙한 상태일께 뻔하다.



2. 660만평 10만5천가구중 800의 대상은?

신도시의 거주지 형태는 크게 4가지 타입으로 구성될 수 있다.

첫째. 아파트
둘째. 타운하우스(연립주택)
셋째. 주상복합
넷째. 상가형주택

이중, 정부가 말한 800에 적용되는 주거형태는 아파트를 말하는 것으로서 타운하우스나 주상복합은 건축비/용적률/건페율이 달라 아파트와는 비교될 수 없을만큼 비쌀 수 밖에 없다.

또한, 상가형주택은 보통 토지수용에 따른 이주자택지로 공급하는 형식으로서 1층에는 상가와 2~3층에는 주거형식으로 지어지는 집을 말하며, 신도시內 아파트 사이에 이러한 곳들을 많이 봐왔을 것이다. 이또한 정부의 800하고는 무관한 지역이다.

그렇다면, 660만평의 10만5천가구중 정부가 말한 800에 해당하는(아파트공급) 면적은 얼마나될까?

요즘은 신도시 설계시 도시의 스카이라인을 매우 중요시 여긴다. 주공의 운정신도시 역시 영종국제공항의 이착륙 항공기內에서 바라보는 비쥬얼까지 신경쓰느라 멋진 위용과 나무/물의 조화로움까지 신경을 쓰고 있으며, 하다못해 도시미관을 위해서 홍익대 시각디자인 전문가들과 함께 도시설계를 공동으로 구축하고 있다.

하물며, 주공의 팽팽한 경쟁상대인 토공이 이러한 주공의 행태(?)에 질수만 없을게 뻔하다.

따라서, 동탄2단계의 알박기 골프장을 그대로 존치시킨 이유는 도시의 수준을 고위공무원의 복리후생화(?)에 임하고, 그 주변에 숲이 한데 어울릴 수 있는 타운하우스의 공급을 늘리며 그 뒤로는 초고층주상복합이 먼 발치에서 골프장을 파노라마처럼 내려볼 수 있도록 설계를 할것이라 보인다.

결론적으로 닭장같은 1기신도시 형태의 아파트의 3열종대/4열횡대식, 앞으로 나란이식의 바둑판배치는 거의 없어질거란 얘기다.

따라서 총 10만5천가구 중 타운하우스/주상복합/상가형주택을 제외한 아파트의 순수한 수량은 대략 70% 내외가 아닐까 생각해본다.

그렇다면, 아파트는 모두 800인가?

분명, 국민주택규모 이상인 중대형 평형의 공급은 채권입찰제가 병행될것이 뻔하며 민간건설업체의 분양가는 국민주택규모라 하더라도 마감특화/단지특화 경쟁으로 인해 800을 넘을 수 밖에는 없다.

결론적으로 말한다면 정부가 말한 800은 민간건설업체가 분양한 아파트가 아닌 공공주택의 국민주택 규모를 말하며, 그 수는 총 공급가구수인 10만5천가구수에 훨씬 못미치는 아주 적은수로 공급할것으로 예측된다.

이와같은 예측역시 앞으로 발생할 토지보상/광역교통망 비용/물가상승률/원자재가격의 상승/을 고려치 않은 정부의 아마츄어적 식견에 따른것이므로 개인적으로는 전혀 믿을 수 없는 가설로밖에는 비춰지지 않는다.

경쟁력을 갖춘, 분당대체신도시이며.....주공의 맹공(?)으로부터 멀찌감치 달아날 수 있는 수준높은 도시를 만들 목적이라면 800이 아닌 1,800이 되야 될것이라 감히 말씀드리고 싶다.

무릎팍도사식으로 결론을 말씀드리자면......"800분양 꿈깨라!!" 입니다.