부동산 정보포털에서 거래포털로!

여기 서울이 아니고 수원입니다
수원의 노른자위 서울하고 제일 가깝고 교통이 좋고 전철이 있는 천천지구입니다. 성대역과 화서역이 있습니다.
영동고속도로 북수원IC하고 1번국도가 옆에 있습니다
과천의왕간고속도로가 있어서 양재까지 안막히면 보통 20분 걸립니다. 우면산터널(유료 2000원추가)을 이용하면 20분만에 서초역까지 갈 수있습니다.

천천지구는 신도시로서 2002년에 조성되었습니다.
제가 천천지구의 27평짜리 H건설아파트에 살고 있다가 천천지구에서 최고의 인기를 누리던 베스트타운을 3억 2천에 급매물을 계약했습니다. 동수도 좋은 방향입니다. 안쪽이고 롯대마트앞입니다.
34평이고 1000세대가 넘은 대단위고 천천지구와 정자지구까지 포함하여 제일 큰 세대입니다.
봄에는 4억3천까지 거래되었는데 지금은 3억4천에 거래됩니다.

제가 사는 근처의 H아파트는 2억4천정도 하다가 지금 2억대가 무너져 1억9천대에 거래되고 있습니다. 이건 어쩔 수없는 거죠. 팔리지 않는다면 더 걱정입니다. 더떨어져도 어쩔 수없죠.
그런데 혹시 베스트타운이 더 떨어질 확율은 있는지요?
매물이 나오면 한달내에 모두 매매는 되는 현실입니다.
천천지구 정자지구에서 제일 많이 거래되는 아파트입니다.
지금이 폭락의 시작이라면 더 떨어질 것같습니까?


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답글 : 너무 서두르셨습니다
저도 수원 살고 있고, 정자동 인근지역에 살고 있습니다만

님이 매수하신 (베스트타운 3억2천만원)은 님께서 매수하실때는
마치 급매이였을수 있었겠지만,최근의 수도권 부동산 시장의 하락분위기로
봐서는 빠르면 올 12월내 또는 최소 내년초(2009년 1월내)에
시세 3억도 붕괴된다고 감히 말씀드릴수 있습니다.
2007년말부터 서울 강남으로 시작된 집값하락은 수원지역보다 입지조건이 더 좋은 지역인 잠실,분당,용인,안양,평촌,의왕지역은
2006년도 2분기 집값 폭등전 시세가 무너지고
현재는 2005년도 가격대도 붕괴되고 있는 실정입니다.

그런데 님이 매수하신 아파트 및 수원의 전반적인 아파트 시세는
아직도 2006년도 3분기 상승초기의 가격을 보이고 있습니다.
이는 주변 다른지역(강남,분당,목동,용인,안양 평촌,의왕..) 대비하여
집값 하락폭이 전혀 반영안되었고, 수원시세가 주변 지역 시세대비하여
엄청 감각이 더디게 하락 진행 하였다는 이야기입니다.

그 증거로 님이사신 아파트의 국토해양부 2006년도 2분기 실거래가 시세(폭등전 시세)와 타지역시세의 경향을 한번 비교 확인해보세요..
아무리 하락 감각이 더디게 진행한다하여도,
수원지역시세는 최소한 2006년 폭등전 시세로
이미 지금쯤은 2006년 2분기 가격대인 (2억7~8천)가격대에 왔어야 하는게
맞다는 이야기입니다.
길 건너편 천천 푸르지오 아파트 엮시도 마찬가지입니다.
(설사 새아파트라 하여도)
사람마다 보는 관점이 다를수 있겟지만서도 제 시각에서는
아직도 3억 중반대 이상의 시세를 보이고 있다는것은 기타지역 시세대비하여
다소 높은시세라고 보여집니다.

제 견지에서는 수원이 다른 지역대비하여 시세변화(하락분위기)에 너무 둔감한것 같습니다.님이 말씀하신 올 봄의 시세가 4억3천이였다함은
정보를 너무 잘못 아시고 매수하신게 아닌가 보이는군요
그 시세는(4억3천) 2006년 4분기에 최고점 찍은 가격일것이라 보이고요..

저도 올봄에 그지역 시세를 알아봤지만 최고 좋은 물건이
3억9천~4억시세에서 소량의 매매가 잠깐 이루어 졌었던것으로 압니다.

대개의 사람들이 착각하고 있는것이
마치 현재의 집값하락이 강남을 비롯한 버블세븐 지역에만
일부 해당할것이라 생각하고
내가 살고 있느지역은 절대 더 떨어질게 없다고 굳건히 믿고 있고,
어느정도 떨어질만큼 떨어져서 바닥시세일것이란 정말 잘못된 생각을 하는분이 있더군요.내가 살고 있는 지역과 입지조건이 더 우수한 타지역과 비교하여
시세대비 떨어지는 %는 동일한겁니다.
한마디로 부동산 하락기는 지역마다 금액의 차이를 보일뿐이지
시세대비 하락폭(%)은 동일하다는 말씀입니다. (반대로,상승기에는 상승폭(%)또한 비례하여 움직이고요)

일례로> 제가 아는 사람이 의왕(바로 평촌 건너편)시 N동의 모 S 아파트를
2006년 2분기 33평형 4억에 매수하여 2006년 최고 시세 꼭지점을 5억 3천까지 찍었었습니다.지금 현재 그아파트 시세가 3억3천하고 있습니다.(로얄동 로얄층 기준)현지 부동산에 가면 더 저렴하게 살수 있고요,,,
그 지역(의왕)에 가보시면 수원의 어떤 지역의 아파트보다도
객관적인 시각으로볼때 사람들이 선호하는 지역은 틀림 없거든요.

기타 타지역도 상기 사례와 별반 다르지 않게 진행되고 있다는것입니다.
분당 모지역의 경우 33평시세가 4억이하인 3억대도 안팔린다고 하더군요,,
가뜩이나 세계 금융위기로 말미암아 우리나라뿐만 아니라 전세계가 자산 디플레이션에 의하여 부동산 버블이 이제 막 터지고 있는 시점이고 실물경기 악화로
앞으로도 부동산 대세하락분위기로 접어드는 마당이고
여러 대외경제 악재요소가 엄청나게 산재하고 있슴도 부정할 수 없는
사실인데다가,
특히, 서수원지역은 다가올 내부 악재가 대기하고 있다는것은
삼척동자도 다 알고있습니다.

당장 다음달부터 입주를 시작하는 천천대우푸르지오 2500여 세대 ,
내년 2월에 입주할 화서동 코오롱(900여세대),입북동 엘지쟈이(1천여 세대)
6월에 입주할 화서주공 재건축 아파트(2천여 세대)가 입주하게되면
엄청난 전세값 하락예상은 둘째치고 ,인구대비 과도한 입주대기 물량으로 말미암아 집주인은 매매는 커녕 전월세도 못빼는 상황을 맞이하게되고
여기저기 빈집이 속출하게 되는것은 그지역 사람들이라면 누구도 예상할수 있는 사실입니다.

서수원지역에 앞으로 다가올 새아파트 입주예정 물량만 해도
무려 7천여 세대로 정자천천지구 전체 2만 5천세대 대비하여
근 25%를 차지하는 어마어마한 물량입니다. 전세값 하락으로 집주인들은
새아파트 잔금에 차질이 생길것은 분명한거고, 이러한 물건이 폭증하면 할수록
매물이 더한 악성 매물을 불러들여 집값 추가하락으로 이어질 것은
따로 설명드릴 필요없이 누구도 부인할 수 없는 명백한 사실이거든요,,,

현재도 서울 강남의 잠실이나 서초 반포지구 그리고 수도권 안양지역의
아파트 전세가 하락 및 시세 하락폭이 점점 크게 진행되어 가고 있는지
비교해 보시면 제가 왜 이런 예상을 하는지 다소 이해가 되실겁니다.
(새아파트 입주물량 과다 => 수요대비 공급초과로 인한 매매가/전세가 동반 폭락)

이미 매수하셨으니 어찌할수 없는일이지만 조금만 참으셨다가
내년에 상황을 좀더 추세 확인후 매수하셨다면
좀 더 좋은 기회(저렴한 가격)으로 살수 있지 않았을까하는
아쉬움이 다소 남습니다.

죄송스러운 이야기지만 제 예상에는 최소 내년 가을이전에
지금과 같은 경기추세라면 2억5천대도 쉽게 무너질수 있슴이 분명 예상되고
시기가 더욱 앞당겨져 진행될수도 있슴을 감히 예상해 봅니다.

최근 여러 언론 매체에서 나온 뉴스를 통해서 수차례 들을수 있으셨겟지만
사실 실물경기 악화가 이제 막 시작되었다고 보면은 맞거든요...
님께서 이왕 매수하신거 어찌할수 없지만서도
아무튼 집이라는것은 투자 개념보다는 그냥 주거개념으로 사셨다고 생각하시고
가급적이면 대출금을 최대한 줄여 나가실수 있도록 계획
잘 잡으시기를 바랍니다.

기타 이글을 읽으시는 분들중에 수원이든 기타 어느지역이든
혹시 집을 사실 분들이 있다면 여러번 고민 또 고민해 보시고
무리한 대출을 감수하고 매수하시기보다는 자신의 가계능력에 맞추어 철저한
계획하에 매수하셔도 매수하시기를 바라고,
혹시나 현지 부동산 중개인들 감언이설에 속으시어
순간의 감정으로 집을 매수하시는 분이 없기를 바랍니다.
요즘 일부 부동산 중개인들이 그들 엮시도 열악한 시장에서
어케라도 살아남기 위해서 수단 방법 안가리고 거래 한건을 위해
훗날 책임지지 못할 말들을 마구 남발하는 경우가 많거든요,,

<참고로>
특히,요즘 중개인들은 일반인들<아마추어> 보다 세상물정 전혀 모르는 사람들
의외로 많습니다.머리에 든것 없이 오로지 먹고 살기위해 급급한 나머지
거래수수료에만 눈이멀어
도덕적 양심은 저멀리 내팽개친 파렴치한 사람들 말입니다.
일부 이런 사람들로 인한 왜곡된 정보로
대개의 일반인(매수자/매도자 양쪽다)들과
성실하게 일하시는 대다수의 중개인분들이 아무 죄없이 고객에게 욕을먹고
파렴치한 중개인들 말만 믿고 일반인들이 자신의 소중한 재산상의 피해를
더러 입게 되는것이 그져 안타까울 뿐입니다.

요즘처럼 어려운 시기일수록 고객과의 신뢰감을 최우선으로하는
양심적인 중개인들이 많은 대한민국 사회가 되었으면 좋겠네요

신문지상이나 TV에 나와서 상황에 따라 매번 말바꿔가며
한마디씩 던지는 일부 몰지각한 부동산 애널리스트들의 말에
너무 일희일비 하지 말것이며 또한 내 고장이나 지역 중개인들의 말 또한
적당히 걸러내어 꼭 필요한것만 들으시고 참고로만 하세요..

부동산 상승기일때나 최근같이 바닥이 안보이는 하락기에
과거 사례를 보면 그들(속칭 부동산 에널리스트들) 역시 실상은
자기 이해관계에 따라 언제든 말바꿔가며 새로운 가면을 제시한 경우가 많았듯이
(제대로된 전문가 드물고 거의 맞추는 경우가 없었슴)

중개사분들이라고 역시 절대 부동산 전문가가 아니라는것을 확실히 인지하시고
오로지 믿을 사람은 여러분 자신이라는것을 간과하지 마십시요!
(속거나 당하지 않기위해서는 약간의 관심과 학습이 필요하겠지요?)

마지막으로 당부드리고 싶은 것은
최근과 같은 부동산 시장 분위기로 봐서는 특히 아파트 매매를 하실
실수요자분들은 그 어느때 보다도 본인의 책임하에 신중한 판단이 절실히 필요한
시기라고 사료되오니....
국내 부동산 시장상황만 너무 쳐다보지 마시고(자칫 나무만 보고 숲을 못볼수 있슴)
국내외 주변 경제상황까지 잘 고려하여 신중하게 매수 결정하신다면
다소 후회없는 선택이 되지않을까 판단됩니다.

# 부동산 상승기에는 작은 호재에도 강한 상승 및 폭등을 할수 있지만
지금과같이 국내외 경제가 불투명한 자산디플레이션 하락기에는
큰 호재도 시세상승에는 아무런 도움이 되지 못합니다.#
(일례 : 잠실 제2롯데월드 허가 ==> 주변 아파트 시세 계속 하락 중)