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광교신도시의 오드카운티가 주변시세와 경기여파, 사업의 지지부진, 비메이커등으로 외부에 크게 주목받지 못하고 있어 실제적 가치를 정확히 파악하고자 한다.

거래사례, 원가법, 수익환원법등 삼방식평가가격으로 상호관계를 확인한후 가격을 결정한다.


1. 거래사례비교법

가. 비교대상으로 분당과 판교, 영통, 매탄동, 수지등을 선정하였다.(국토부실거래가참조)

1) 분당 1992년식 50평시범지구 평당 1850만원

2) 판교 2009년식 동판교44평아파트 2800만원(전화문의)

3) 수지 2002년 상현마을 성원상떼빌 평당 1200만원

4) 영통 1997년식(현대, 삼성래미안) 평당 1200만원(신고된 가격은 이보다 높으나 변화가 심하여 최대한 낮게 설정)

5) 매탄 2008년 위브하늘채 47평형기준 1400만원


나. 분당과 판교, 영통, 광교의 상호관계를 이용 평가

년식이 똑같다는 가정하에 (실제는 영통1997년과 분당1992년, 광교2012년와 판교2009년)

영통이 분당에 비교하여 강남과의 거리, 크기, 녹지율, 교통, 교육등에서 열세이므로 분당매매가격의 65%정도에서 거래되고 있다.(영통의 매매 거래사례가 일정치 않아 최대한 낮은 사례선정)

분당과 판교는 큰차이가 없으나 광교는 영통에 비교하여 크기, 교통, 녹지, 교육환경, 이미지등 모든 측면에서 최소한 15%이상 우세하므로 이를 상향조정하면 지역적으로 수원지역과 성남지역의 단순가격차이는 약75%수준에 해당된다.

추가적으로 비메이커를 보정하였다. 년식은 배제한다.

광교신도시 오드평당가격=2800만원(판교매매가격)×0.75(지역적열세)×0.95(비메이커)≒1990만원정도 평가한다.

* 수원과 성남의 지역보정 0.65(분당과 영통의 실거래가격기준 )x1.15(영통과 광교의 개별보정)=0.747

* 영통과 광교를 비교하면 교육3%우세, 교통5%우세, 녹지5%우세, 이미지3%우세, 용적률등3%우세(편의상 지역요인과 개별요인을 포함시켜 계산) 요인등을 계산하면 1.03x1.05x1.05x1.05x1.03x1.03 = 1.15%이상, 15%이상

광교가 영통에 비교하여 우세하다고 판단한다. (택지개발지구와 신도시비교)
편의상 구조등 기타요인들은 비슷하다고 가정한다.

여기서 잠깐 지금 판교의 가격이 잘못되었다고 분당관련까페등에서 열띤 토론중에 있지만 모든 조건이 동일하다는 가정하에 17년의 감가율을 적용하면 1850x50/33 = 2800만원정도로 산정된다. 따라서 실제거래되는 가격과 감정평가규칙에 의거 산정하는 방법이 동일하므로 부동산시장은 적정하게 작용하고 있다고 판단된다.

다. 수지의 성원쌍떼빌39평와 매탄위브하늘채47평 거래사례 적용

1) 2008년매탄위브47평기준 1400×1.25(위치)×1.087(년식)×0.95(비메이커)= 1820만원

2) 2002년상현쌍떼빌39평기준 1200×1.3(위치)×1.25(년식)×095(비메이커)= 1850만원

※ 위치는 신도시와 교육, 교통, 녹지등 모든 것을 포함하고 년식은 부동산시장에서는 보통 30년이나 여기서는 감정평가규칙에 의거 50년기준으로 감가율을 적용하여 보통 매년2%씩 감가되어 위브와 비교하면 50/46= 1.087을 상향보정한다.

※ 오드와 위브하늘채와 위치를 비교하면 교육5%, 교통5%, 녹지5%, 편의시설5%, 이미지 3%, 단지크기(관리비등)3%열세, 조망(일조권)3%우세, 구조비슷(편의상 지역요인과 개별요인을 포함하여 계산) 하여

1.05×1.05×1.05×1.05×1.03×0.97×1.03....≒ 1.25정도 계산되어 약25%정도 우세하다고 판단한다.

기타요인들은 비슷하다고 가정한다.

다른 아파트들의 매매가격을 조사하여 가격보정을 실시하여도 비슷할것으로 판단된다.


라. 거래사례비교법에 의한 평가결정

상기 모든 것을 판단하건데 평당 1850만원정도 결정한다.


2. 원가법에 의거 산정

가. 분양원가기준

판교의 분양원가는 평당1330만원정도이나 오드카운티는 1340만원이므로 판교를 지금 신축할 경우 물가상승률을 곱하면 1500만원정도로 판교가 12%정도 높다고 볼수 있다.

광교의 분양원가가 실제 거래되는 가격에 비교하여 상대적으로 높은 것은 녹지율과 보상비용, 기반시설비용이 높았기 때문이다. 따라서 분양원가를 기준으로 평가하면 광교가 판교에 10%정도 열세이다.


나. 원가법적용

주변의 토지를 수용하여 원가법을 산정하면 현재 주변 토지수용가격 평당700만원, 감보율 65%, 기반시설비용까지 감안하면 토지비용은 평당2500만원(용적율200%이면 아파트평당토지비용 1250만원)정도되며 건축비 600만원(업체이윤포함)을 더하면 아파트의 평당가격은 1850만원으로 산정된다.


다. 원가법에 의한 가격

원가법에 의거 결정하는 것이 원칙이나 현재 원가산정에 있어 토지가격를 그린벨트등을 수용할 경우 낮은 토지비용(예외적인 경우 보금자리등)이 가능하므로 원가법에 예외적 요인 15%를 보정하여 가격을 평당 약1600만원정도로 결정한다.


3. 수익환원법에 의거 산정

우리나라는 수익환원법이 제대로 작동되지 않고 전세라는 특수한 환경이 존재하여 외국처럼 정확하게 산정하기 곤란하므로 전세가격 기준으로 판단하였다.

대형평형의 경우 전세가격은 보통 매매가격에 35~40%에 해당되므로 위브전세가격47평 \250,000,000, 상현힐스테이트38평형\200,000,000, 영통현대50평\250,000,000, 우만월드47평형\250,000,000등으로 오드도 안정된 상태라면 \300,000,000정도를 예상한다.


이를 기초로 평당1600만원에서 2000만원까지 판단하지만 가격결정에 어려움이 따른다.


4. 오드가격 결정

한국 부동산시장은 실제 매매되는 가격을 우선하므로 거래사례비교법(평당 1850만원)을 우선적으로 적용하고 원가법(1600만원)과 수익환원법(1600만원~)을 고려하여 평당 1750만원정도로 결정한다.


5. 결 론

현재 광교신도시가 언론에서 크게 주목받지 못하지만 조만간 새로운 신도시라는 명칭에 걸맞게 한국사회에 향후 조성하기 어려운 신도시로 인정받을 것 같고 상기 가격평가에서 호수조성, 공원조성, 자족기능,행정기능등은 크게 반영하지 않고 평가하였으므로 광교신도시가 추구하는 방향이 제대로 이행된다면 입주민들의 만족도가 타신도시와 비교하여 월등히 높을것이며 현재상태에서 추가적 가격상승요인(15%)을 가산하고 입주시기에는 물가상승률(매년연4%, 12%정도)을 고려한다면 입주시기(2012년)에는 최대 평당 2280만원까지 기대할수 있다.

단 양도세완화규정에 의거 광교신도시의 계속된 입주로 많은 물건이 부동산시장에 출현될 가능성 높아 일시적 가격요동이 존재할것으로 판단된다.


* 감정평가규칙과 약간 상이한점은 가능한 우리현실에 맞는 평가방법을 선택하기 위하여 규칙을 보완하여 계산하였다.