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②서울 아파트값, 올 3月이 ‘고비’
[부동산뱅크 - 조회:18,369]

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연초부터 봄 이사철 집값 향배를 놓고 갑론을박이 한창이다. 지난해 강남권과 비강남권을 불문하고 가파른 상승세를 보였던 서울 집값이 올해 들어서는 정부에서 쏟아내고 있는 부동산 대책 여파로 갈피를 잡지 못하고 있기 때문이다. 봄 이사철에 접어들면서 다시 상승국면으로 접어들 것이라는 주장과 집값 하락이 대세라는 전망이 팽팽히 맞서며 매수와 매도타이밍을 가늠하는 실수요자들만 애를 먹고 있는 양상이다. 이에, 참여정부 들어 지난 3년간 1/4분기 집값 동향을 짚어봄으로써 올해 서울지역 봄철 집값과 전셋값을 전망해본다.

참여정부 출범 이후 지난 2004년부터 2006년까지 1/4분기 강남권 집값은 각각 2.83%, 6.10%, 9.71%의 변동률을 기록한 것으로 나타났다. 월간 변동률을 살펴보면 2004년과 2005년 1월에는 각각 -0.71%, -0.03%의 변동률로 한 해를 열었다. 이후, 학군 특수가 몰리는 2월에 접어들면 각각 2.07%, 3.74%의 높은 상승폭을 기록했다. 겨울철 비수기에서 봄철 성수기로 이어지는 전형적인 특성을 보여주고 있는 셈이다.






그러나 유례없는 집값 상승을 기록한 지난해에는 이 같은 ‘계절공식’도 여지없이 무너져 내렸다. 통상 비수기로 분류되는 1월에도 집값이 2.56% 상승해, 참여정부 들어 1월 집값 상승률로는 가장 큰 폭의 오름폭을 기록한 것이다. 이는 2005년 야심 차게 등장했던 8.31대책의 약발이 다한데다 연초부터 강동구 고덕지구를 중심으로 재건축이 강세를 보였기 때문으로 분석된다. 이후 2월에는 정부의 재건축 규제 예고로 0.61% 상승하며 오름폭이 다소 줄었으나, 3월 들어 다시 6.32% 급등해 연초부터 집값 불안정의 신호탄을 쏘아 올렸다.






이러한 움직임은 비강남권도 예외가 아니었다. 비강남권은 지난 2004년과 2005년 1월에 각각 0.16%, 0.11% 하락하며 마이너스 변동률로 한 해를 시작했다. 이후 2, 3월에 접어들며 거래가 활발해지면서 매매가도 본격적인 상승국면으로 접어들기 시작해, 2004년 2월과 3월에 각각 0.42%, 0.58%, 2005년 같은 시점에 각각 0.75%, 0.58% 상승한 것으로 조사됐다.






그러나 집값 상승에 대한 불안감으로 수요가 급증한 지난해에는 1월부터 월간 0.81% 상승하며 이전과는 상반된 모습을 연출했다. 이후 2월과 3월에는 각각 0.87%, 2.50% 큰 폭으로 오르며 비강남권 집값 과열을 예고하기도 했다. 결국, 2004년과 2005년 1/4분기에 각각 0.84%, 1.22% 상승하는데 그쳤던 이들 지역 집값은 2006년에는 같은 기간 4.23%의 급등세를 기록했다.






참여정부 초기인 지난 2004년과 2005년 1월에 각각 0.98%, 0.36% 하락하며 마이너스 변동률을 보였던 버블세븐 지역도 지난해에는 1월에만 2.28% 상승하며 연초부터 집값 급등의 조짐을 보였다. 2월에는 1.23%의 변동률을 보이며 오름폭을 줄이는 듯했지만 본격적인 해빙기로 접어든 3월에 다시 5.58% 급등해 버블세븐 논란의 단초를 제공하기도 했다. 버블세븐 지역 역시 2004년 1/4분기에는 1.25% 상승하는데 그쳤으나 2005년과 2006년 같은 기간 각각 4.89%, 9.31% 상승해 참여정부 임기말로 갈수록 오름폭을 늘린 것으로 조사됐다.











그렇다면 전문가들조차 갈피를 잡지 못하고 있는 올해 봄철 집값은 어떤 양상을 띠게 될까? 우선, 올해 1월 한 달간 집값 동향을 살펴보면 강남권과 비강남권은 각각 0.68%, 1.60% 올라 지난해에 이어 상승장으로 새해를 열었다. 특히, 비강남권은 참여정부 들어 1월 월간 매매가 상승률로는 가장 큰 폭의 오름폭을 기록한 것으로 조사됐다. 앞서 살펴본 바에 따르면 강남권과 비강남권 모두 상승장으로 연초를 시작한 경우, 2월에는 조정기를 거친 후 본격적인 이사철로 접어드는 3월에 다시 큰 폭으로 상승했다. 1월 집값이 약세장을 기록한 경우에도 2월에 접어들면서부터는 상승세로 돌아선 것을 알 수 있다.

즉, 참여정부의 1/4분기 집값 동향을 살핀다면 올해 역시 강남권과 비강남권 모두 봄철 성수기 진입과 동시에 집값이 큰 폭으로 상승해야 한다는 결론이 내려지게 되는 셈이다.

그러나 지난해 말부터 올해까지 이어진 집값 급등이 호가 위주의 상승이었다는 점에서 이러한 오름세가 지속될 수 있을지는 미지수다. 여기에 투자자들의 목을 죄고 있는 대출규제와 1.11대책, 1.31대책 등 올해 들어서만 두 차례나 발표된 메가톤급 부동산 대책이 시장에 미치는 파급력도 고려하지 않을 수 없다. 이미 올해 들어 시장에서는 실망매물이 출현하고 있고, 재건축 단지를 중심으로 호가하락도 가속화되고 있는 상태다. 특히 이러한 현상이 대출규제의 직격탄을 맞고 있는 강남권과 버블세븐지역 고가아파트는 물론이고, 지난해에 급격한 가격 상 쩜？보였던 비강남권에서도 동시다발적으로 나타나고 있다는 데서 올해 봄철 집값 전망은 그리 밝지 않다고 할 수 있다.

한편, 서민들의 주거 불안정을 가중시켰던 전세시장은 올해도 낙관적인 전망을 내놓기가 어렵게 됐다. 우선, 비강남권의 경우 지난 3년간 1월에 전세가가 최저점을 기록한 이후 3월까지 상승세를 보인 것으로 나타났다. 올해는 이미 1월 한 달간 0.81% 상승해, 참여정부 1월 전세가 상승률로는 최고의 오름폭을 기록한 상태다. 이러한 흐름이 지속될 경우 봄 이사철 시작과 동시에 전세가가 급등할 가능성이 높다는 얘기다.






2004년과 2005년 1/4분기에 각각 -0.10%, -1.49%의 변동률을 보이며 전세가 안정세를 나타냈던 강남권도 2006년에는 같은 기간 5.00% 올라, 지난해 수도권 전역을 휩쓸었던 전세대란을 실감케 했다. 올해 역시 1월에만 0.53% 상승한 것으로 조사돼 비강남권과 함께 봄철 전세가 불안정의 여지를 남겨둔 상태다.