부동산 정보포털에서 거래포털로!

제가 예전에 카페에 올렸던 글입니다.

참고 하세요.





안녕하십니까? 박카스입니다.




외지 사람들이 성남 지역에 대해 관심을 많이 갖게 되기 시작한 지도 벌써 일년이 되어갑니다.




물론 성남 재개발에 대한 기대로 1차적인 외부 자금의 유입이 몇 년 전부터 꾸준히 있어왔지만, 올 해 들어서 판교의 분양, 신흥 주공의 재건축 조건부 승인, 주목받지 못했던 성남 재개발에 대한 재인식 등으로 말미암아 성남 시내 전역의 아파트들과 재개발, 재건축 지분에 대한 엄청난 상승이 있었던 것은 어느 누구도 부인할 수 없습니다.




카페 회원님들의 질문들과 쪽지 질문, 그리고, 다른 부동산 전문 싸이트에서 제게로 오는 질문들을 종합해 본다면, 질문의 요지는 크게 3가지로 분류해 볼 수 있습니다.




1. 성남시 구시가지의 재개발에 대한 정보 확인, 매물 확인, 진척도 확인




2. 성남시 재개발 아파트에 대한 문의 - 신흥 주공을 필두로, 은행 주공과 중동의 삼창-삼남, 하대원동 인근의 소형 아파트들, 상대원 공단 뒤의 궁전, 성지 아파트




3. 성남 시내 아파트에 관한 문의




위의 세 가지 분야 중에서 제가 그래도 조금은 확신을 가지고 말씀을 드릴 수 있는 분야는 위의 3번에 해당하는 질문입니다.




성남시에 대해서 관심을 갖고 계시는 많은 분들에게 관심에 대해서도 감사를 드리며, 성남시내 아파트들에 대한 집중적인 조명을 해보려고 합니다.




일전에 신흥동의 쌍동이 단지인, 한신-두산-청구 아파트들에 관해서 어느정도는 살펴본 바 있으므로, 나머지 구역들을 순차적으로 알아보도록 하겠습니다.




가장 먼저 제가 추천하는 가장 유망 지역인 하대원동 인근에 대해서 알아보도록 하죠.　^^










하대원 / 성남동의 경우의 지역적인 특징을 먼저 생각해 보면...




장점으로는

1. 위치적으로 분당 / 도촌 지구 / 여수 행정 타운과 인접해 있다.




성남동 금호 어울림에서 야탑까지의 거리는 5분 이내, 아튼빌 / 성남 자이에서 도촌 지구까지 (터널이 완공된다는 전제에서) 5분 이내의 거리에 있습니다.




이 지역적인 근접성이 하대원동 / 성남동의 가장 큰 장점이라 할 수 있습니다.






2. 성남 시내 다른 지역과 비교해 볼 때, 비교적 구획 정리가 잘 되어 있음.




단적인 예로 성남 시내의 구 시가지 중에서 재개발 사업에 전혀 들어가지 않은 지역이 있다면, 성남동 / 하대원동 / 양지동 정도입니다.




역으로 생각해본다면, 이 지역은 재개발 사업이 필요 없을 정도의 구획정리는 되어 있다라고도 볼 수 있습니다. 그 중에서도 하대원동의 입지는 가장 탁월하다할 수 있습니다.







3. 성남 시내에서는 비교적 평지의 지형을 유지하고 있다.




제 생각에는 큰 장점이라고 생각되며, 앞으로 성남의 재개발이 어느 정도 진행될 지라도 하대원동 / 성남동 인근의 이 장점은 지속적으로 유지될 것이라고 생각됩니다.




실제로 아파트가 평지에 있는지, 아니면, 언덕 지형에 위치해 있는지는 아파트의 가치에 있어서 상당한 역할을 합니다.







4. 녹지 확보가 잘 되어 있다.




제 생각으로는 성남 시내에서 가장 공원화가 성공한 사례는 하대원동 현대 아파트 뒤쪽에 위치한 대원 공원입니다.




물론, 희망대공원도 성남 시내의 정중앙에 좋은 위치를 가지고 있지만, 녹지와 실제 사용상의 편리함은 대원공원에 비할 수 없습니다.




만약 제 1 공단이 녹지화 / 공원화가 된다면, 상황은 전혀 달라 질 테지만, 이대엽 시장이 공언한 대원 공원의 확장이 이루어진다면, 앞으로의 주거 생활의 변경을 바탕으로 생각해보면, 수진1, 2 / 신흥동, / 태평 1,3 / 금광동 등 녹지가 열악한 재개발지의 환경에서는 재개발 이후까지라도 절대 따라올 수 없는 점이죠.




현재 상태에서 아튼빌 뒤쪽의 야산-사유지-를 매입 과정을 거쳐서, 갈현동까지 33만평으로 현대적 감각에 맞도록 공원이 조성된다면 이 공원의 가치는 그야말로 엄청납니다.







5. 아파트 단지의 존재




제가 성남 자이와 금광동 삼성 래미안의 가장 큰 차이로 두는 점은 인근의 호응할 아파트 단지의 존재 여부입니다.




그것을 제외하면, 두 단지 모두 훌륭합니다만... 제가 성남 자이 쪽에 좀 더 무게를 두는 이유는 금광동 래미안의 경우는 인근의 현대 아파트를 제외하면, 주변에 아파트 생활권을 유지하기 힘듭니다.




이것은 작은 문제가 아닙니다. 사람들은 아파트를 고를 때 우선 택지 지구 내 있는 아파트를 떠올립니다. 택지 지구 내에서 같은 아파트 단지 내의 정신적인 유대감이라든지, 생활의 익명성 등이 아 파트가 가진 큰 장점이기 때문입니다.




하대원동 인근의 성남 자이 / 주공 아튼빌 / 하대원동 현대 / 하대원 성원 초원 / 하대원동 금호 어울림 / 성남동 현대 아파트 등의 존재는 서로에게 분명히 플러스 요인이 됩니다. 같은 아파트 생활권이라는 동질감을 주기 때문입니다.










단점으로는

1. 교통의 문제점




사실 성남의 중심에서 약간은 벗어나 있는 하대원동 인근의 교통은 그다지 훌륭하다할 수 없습니다. 물론, 지하철을 기준으로 할 때이고, 버스 노선은 지속적인 확장으로 나아지고 있으며, 차막힘은 시내에 비해서는 훨씬 나은 편이라 할 수 있죠.




만약, 경전철이 가시화되고, 예정대로 모란 - 하대원 - 성남 공단의 노선을 따르게 된다면, 하대원동의 입지는 더욱 좋아질 것임에 분명합니다.







2. 앞으로의 발전 가능성의 문제점




우선, 하대원동 / 성남동 인근은 재개발의 직접 수혜 지역이 분명이 아닙니다. 자체적인 재건축 / 재개발이 이루어지지 않는다면, 앞으로의 발전 가능성에는 지리적으로 한계에 와 있습니다.


물론 아직은 루머 수준으로 들은 바 있는 “국내 최대의 식물원이 들어올 예정이다”라든가, “세종대학에서 학교 부지로 하대원동 인근에 토지를 매입했다” 등의 내용이 사실이라면, 상황은 전혀 다른 방향으로 흐를 수 있습니다.




(루머는 루머일 뿐입니다. 물론, 부동산 격언에 소문에 사서, 뉴스에 팔아라는 것이 있기는 합니다만... 얼핏 주워들은 말로 몇 억의 돈을 쉽게 투자할 수는 없는 것이지요)







3. 생활 편의 시설의 부족




인근에 은행 / 학원 등의 부족은 하대원동의 중요한 단점이라 할 수 있습니다.




물론, 1000세대에 가까운 성남 자이의 입주 / 음촌로의 확장 / 청소년 수련관의 완공 이후에의 상황은 섣부르게 예측하긴 힘듭니다만... 좋아는 지겠죠. 하지만, 역시나, 편의 시설이 부족한 것은 사실입니다.













결론입니다.




성남 지역이 긴 잠에서 깨어나 이제 새롭게 도약하려고 하는 시점입니다.




많은 이들은 올 한 해동안 오른 집 값에 감동하면서, 혹시 떨어질지도 모른다는 두려움에, 자신의 황금 땅들을 버리고 떠나고 있습니다. 외지인의 비율이 70%가 넘는다는 누군가의 말에 우울한 기분이 든건... 혹시 저만의 감정일지 모르겠습니다만...




성남 지역은 어느 지역이든 투자 가치가 있다고 보시면 되겠습니다.




제 생각이 아닙니다. 부동산 전문가들의 견해도 성남의 잠재력에 대해서는 결코 부인하지 않습니다.




다만, 시간과의 싸움이 있지요. 그 시간과의 싸움을 단축하는 방법으로는 이미 존재하고 있는 아파트의 매입도 분명한 대안이 됩니다.




실제로 성남 시내에서는 빌라들도 엄청난 상승을 보여주는 괴현상이 나타나고 있습니다. 모두 다 성남 재개발에 대한 기대 심리겠지요.




따라서 성남 지역에 존재하는 아파트는 더욱 매력이 있습니다.




최소 300, 추천 500세대, 확신 800 세대 이상의 30평대 이상을 중심으로 한 아파트 단지라면, 앞으로 은행 대출 이자의 3~5배 이상의 수익이 나지 않을 곳이 없다고 감히 단언합니다.




그 중에서도 향후 5년 동안은 가장 살고 싶은 지역으로 하대원동 / 성남동 인근의 아파트를 강력히 추천합니다.