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성남시의 노른자는 누가 뭐래도 신흥주공아파트입니다. 강남사람들이 신흥주공을 왜 성남시의 노른자라고 칭할까요? 그 이유를 아십니까? 강남지역 부동산업계에서 십 수년간의 경험을 토대로 제시한 개인의 의견이니 저와 의견이 다르다고 비방은 말아주시기 바랍니다.



먼저 성남시 내 지역별 아파트의 가격비교를 보시면 판교>분당>성남(신흥주공) 순입니다. 판교의 33평 아파트는 현재 7억 5천만원 전후에 거래되고 있으며 분당 시범단지의 33평은 6억 5천 전후 이고 신흥주공 33평은 보수적인 현재시세로 6억 5천입니다. 물론 신흥주공은 재건축 전 가격입니다.



이번에는 시야를 넓혀서 강남을 포함한 수도권 남부지역까지 거시적으로 살펴봅시다. 대략 가격대는 강남구>송파구>판교>과천>분당 순입니다. 물론 33평형 2000세대 이상 일반 아파트를 기준합니다. 강남구(도곡랙슬 3002세대-도곡주공 재건축)는 현재 12억~13억, 송파구(잠실 트리지움 3,960세대-주공3단지 재건축)는 10억~11억, 과천(삼성래미안 3단지, 244세대, 비교대상이 없음-주공아파트 재건축)은 8억 5천~9억 정도 입니다. 입지 면에서 판교가 당연 과천을 앞서므로 판교의 기반시설(도로, 학교, 공원, 상업시설 등)이 마무리 되는 2년 후 시점에서는 과천의 가격을 앞설 것으로 예상되므로 보수적인 관점으로도 10억 정도는 무난할 것입니다.



자, 그럼 여기서 의문이 생깁니다. 송파신도시는 과연 어디에 포지셔닝이 되어야 할까요? 당연히 송파구에 편입이 되어야겠지요? 현재 송파구의 대표 아파트는 아무래도 주공아파트 단지를 재건축한 1단지~4단지 입니다. 개인적인 의견으로 송파신도시가 들어서도 당분간은 현재 송파 최고의 자리인 잠실역 인근(1단지~4단지) 33평대 가격대를 넘어서기는 힘들 것으로 판단됩니다. 가장 큰 이유는 지역의 대표성(랜드마크) 때문입니다. 현재 인근 33평 가격대는 말씀 드린 것처럼 10억~11억 정도 수준입니다. 그럼 질문입니다. 만일 송파신도시가 잠실 주공단지처럼 이제 입주를 마치고 시세를 형성한다고 가정했을 경우 여러분들이라면 어느 정도의 가격대를 예상하시는지요?



제 예상은 이러합니다. 현재 시세로 잠실 트리지움 33평(10억~11억), 송파신도시 33평(8억 5천~9억), 판교신도시 33평(7억 5천). 송파신도시의 33평을 8억 5천~9억으로 예상한 이유는 신도시의 성격상(현재 판교의 경우가 그런 경우임) 초반에는 가격형성이 어렵습니다. 기반시설이 확충되는 시점에 다다라야 제대로 된 가격이 형성됩니다. 일반적으로 신도시의 기반시설 확충은 초기 입주부터 2년~3년 정도 소요됩니다. 그나마 판교가 입주 초기(아직도 공사판)임에도 이 정도 가격을 보이는 것은 말 그대로 판교라는 이름값과 미래에 대한 기대감 때문입니다. 3년 전 판교가 분양될 당시 많은 사람들이 입주 시점의 가격을 최소한10억 정도로 예상했습니다. 판교는 이제 시작입니다. 앞으로 최소한 3년간 가격변동이 지속될 겁니다. 그럼 이야기를 바꿔서 신도시의 기반시설이 다 확충되고 편리하고 쾌적한 환경을 갖춘 강남대체 신도시로 완전 탈바꿈 된 5년 뒤의 송파신도시의 가격을 예상해 볼까요? 지금부터 5년 뒤면 신흥주공도 재건축이 마무리 되는 시점이므로(성남시의 2단계 도시정비사업이 마무리되는 시점과도 일치) 함께 가격추정을 해 볼 수 있을 것입니다. 여러분들의 예상은 어떠신지요?



앞으로 5년 뒤의 제 예상은 이러합니다. 잠실 트리지움 33평(13억~14억), 송파신도시 33평(13억~14억), 판교신도시 33평(11억~12억), 분당신도시 33평(8억~9억). 5년 뒤의 송파신도시는 어엿한 강남대체 신도시로 완벽하게 변신을 하게 되며 신도시의 쾌적성과 강남 바로 옆에 위치한 접근성, 편리성 등으로 잠실이 대표단지 이상으로 시세에 탄력이 붙을 것으로 예상됩니다. 강남에 버금가는 학교와 학원들이 들어설 것이며 강남 바로 옆이지만 강남에서는 느낄 수 없는 남한산성 자락의 자연친화를 몸으로 느끼면서 많은 돈 있는 강남인들이 가족들과 함께 노후를 보내기 희망하는 지역이 될 것임은 자명합니다. 반면 150층 롯데타워의 준공으로 잠실 재건축 단지 를 포함한 송파대로 인근지역은 고밀도, 교통정체, 공해, 소음 등 랜드마크 이미지 이면에 형성될 부정적인 재료가 가시화되면서 가격상승 속도가 다소 둔화될 것으로 보입니다.



이제 여기서 우리가 생각해봐야 할 중요한 포인트가 바로 5년 뒤 신흥주공의 위상입니다.

지금부터 5년 후 여러분들이 상상하는 신흥주공의 미래는 어떻습니까? 과연 신흥주공은 어디에포지셔닝이 되어야 할까요? 누가 뭐라 해도 신흥주공의 포지셔닝은 송파신도시입니다. 향후 5년 후 송파신도시, 판교신도시, 도시정비사업이(2단계) 완료된 성남신도시 등 송파와 성남의 모습과 위상은 지금과는 판도가 많이 달라질 것입니다. 그 중 성남 구시가지(앞으로는 성남 신도시로 불러도 큰 문제가 없을 것으로 사료됨)는 행정구역상 성남시이지만 북쪽으로는 송파신도시와 맞닿아 있으며 남서쪽으로는 판교신도시, 남쪽으로는 분당신도시에 둘러 쌓인 배후 단지로 손색이 없으며 송파신도시와 판교, 분당 신도시들의 기반시설들을 많이 이용하게 될 것임은 자명합니다. 그 중 송파신도시와 제일 가까이 위치한 신흥주공은 판교, 분당신도시 보다 송파신도시의 시세에 영향을 많이 받을 것으로 사료됩니다. 그 이유를 말씀드리자면…



현재 구 성남시의 아파트 가격형성에 가장 부정적인 요인가 바로 교육이라는 것은 누구나가 알고 있는 사실입니다. 강남의 아파트 가격 형성을 좌우하는 가장 큰 요인이 교육이라는데 아무도 부정하지 않습니다. 그 중 이름있고 실력 있는 명문 중학교와 고등학교의 부재가 가장 문제입니다. 물론 인근에 몇 몇 학교가 있기는 하나 그냥 성남에 있는 하나의 학교 라는 인식이 지배적입니다. 학군도 없고 대표학교도 없습니다. 송파신도시가 들어섬에 따라 신흥주공을 위시로 한 인근 산성 및 태평동 일부 지역은 신도시의 학군수혜를 가장 먼저 누리게 됩니다. 신도시는 도시의 특성상 중산층 이상의 거주자들이 모여 살면서 교육열과 자녀들의 학원교육 등으로 인해 특유의 우수 학교와 학군들을 만들어 냅니다. 이런 좋은 학군과 학원들이 버스를 타면 많아야 2~3정거장 거리에 생기게 됩니다.



누구나 아는 것처럼 송파신도시는 송파구, 성남시, 하남시 등 3개 행정구역이 공존하는 지역입니다. 신도시가 들어서도 이 3개 행정구역의 존재는 그대로 남게 됩니다. 즉, 성남시에 편입된 초,중,고등학교를 구 시가지 아이들이 다닐 수 있게 되는 것이지요. 저는 개인적으로 이 혜택이 신흥주공의 미래 가치를 최대한으로 만들어 줄 메가톤급 재료라고 생각합니다. 아직은 표면적으로 들어낼 수 없는 재료이므로 시장에 반영되지 않았을 뿐입니다. 이 재료로 인해 신흥주공의 가격시세는 기존 성남신도시의 타 재개발, 재건축 아파트와는 비교가 될 수 없는 엄청난 차이를 만들어 낼 것입니다. 구 성남시가지의 모든 재건축, 재개발 지역이 이 수혜를 누리는 것은 결코 아님을 아시기 바랍니다. 이 점이 바로 송파신도시와 연동될 수 밖에 없는 중요한 단초입니다. 함께 가는 거지요. 성남의 아이들이 강남권 수준의 학교를 진학할 수 있게 된다면 주택 구매력이 우수한 40대~50대 초반의 중산층들이 몰려들게 됩니다. 현재 신흥주공이 단점은 유치원, 초등학교까지는 어떻게 되겠는데 중, 고등학교에 진학하는 자녀들 때문에 분당이나 강남 인근으로 이사를 가시는 분들이 많이 있습니다.



현재 구 시가지의 태생적으로 열악한 동네모습은 앞으로 많은 변화가 있을 겁니다. 외지인들이 성남에 들어서면 놀라는 가장 큰 이유가 “어떻게 저렇게 다닥다닥 집들이 붙은 곳에서 살 수 있나?”하는 놀람과 그로 인한 슬럼의 이미지는 많은 부분 개선이 될 것이므로 이 것 역시 지역이 이미지를 높일 수 있다는 면에서 가격요소에 상당히 긍정적입니다. 더불어 신흥주공만의 장점인 영장산 공원은 앞으로 미래의 아파트 가격에서 중요하게 다루어질 웨빙에 관한 포인트입니다. 서울을 포함한 수도권 어느 아파트도 이러한 자연환경을 갖춘 곳이 없습니다. 이 부분은 돈으로도 환산할 수 없는 잠재 가치입니다. 이 자연환경이 가져다 주는 가치를 아는 50대~60대 부자들이 40평 이상 중대형 평수를 찾게 됩니다. 이는 결국 탄탄한 시세를 형성하는 기초 에너지로 작용하게 될 것입니다.



이제 마지막으로 여러분들의 의견을 다시 물어보겠습니다. 지금의 재건축 이전 가격을 논하는 것은 현재로서 의미가 없습니다. 신흥주공은 재건축을 통해 다시 태어나야 할 운명이기 때문입니다. 미운 오리새끼였는데 어느 날 백조의 모습으로 다시 나타날 것입니다. 앞으로 5년 후 여러분이 예상하시는 가격은 어느 정도 일까요? 막연한 상상이나 희망가격이 아닌 위의 근거들을 토대로 예상해 보시기 바랍니다.



PS : 물론 부동산 가격변수는 경제흐름, 성장율, 세계경제와의 연동성, 인플레이션, 금리 등 복잡 난해한 부분이나 2006년과 같은 폭등, 2008년과 같은 폭락이 없다는 전제를 바탕으로 합니다.