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부동산친구입니다

지난번 아기곰 세미나에서도 언급되었 듯이 분당은 신분당선과 리모델링이 가장 큰 이슈이자 호재가 아닌가 생각됩니다
신분당선의 내용은 다들 아실테고 오늘은 리모델링에 대해 말씀드리겠습니다

분당은 리모델링을 위한 여러조건들 확실히 갖추고 있습니다
기존주택이 상당히 고가라는 것,기반시설이 잘되어있다는 것,신분당선등 교통이 좋다는 것,
교육과 커뮤니티가 매우 좋다는것 등입니다

특히 이중에 기존주택의 가격이 좋다는 것이 가장 중요한 사실입니다
가격이 좋지 않으면 지금의 리모델링 법안으로 수지가 맞지 않아 사업 자체가 불가능하며
법안이 사업수지에 유리하게 바뀔 때까지 기다려야 합니다

오늘은 11월에 새로 발표되는 리모델링법안은 별개로 하고 현재의 법안으로도 사업성이 맞아
리모델링을 기대할수 있는 아파트 단지중 가장 유망한 단지를 역세권 별로 정리 해 보았습니다

1) 정자역세권 느티마을
단지 평형 세대수 매매가(억원) 전세가(억원) 용적율 종
느티마을 공무원3단지 26 360 4.3~4.9 1.6~1.7 182% 3종
27 300 5.2~5.8 1.9~2.0
28 120
계 　 780 　 　
공무원4단지 24 120 3.9~4.3 1.5~1.6
26 260 4.3~4.9 1.6~1.7
27 520 5.2~5.8 1.9~2.0
28 120
계 　 1,020 　 　

리모델링의 가장 대표적인 단지 입니다

특히,내년 개통예정인 신분당선 정자역과 바로 인접하여 교통이 무척좋으며 전평형이 24~28평대 구조로 현재의 30%
증축만으로도 충분히 사업성이 있습니다

단점이라면 위의 표에서 처럼 장점이 반영되어 가격이 높다는 점입니다 매매가 대비 전세가가 다른 단지에 비해 낮습니다
이는 느티마을 단지의 사용가치(임대가)에 비해 투자가치가 상대적으로 높다는 것을 뜻합니다

하지만 판교의 38평 새아파트 가격,정자동 파크뷰 33평 가격으로 리모델링 후의 수익성을 판단 했을 때 지금의 가격도
확실한 메리트가 있다고 보여집니다

2)정자역세권 한솔마을
단지 평형 세대수 매매가(억원) 전세가(억원) 용적율 종
한솔마을 주공5단지 17 267 2.2~2.5 1.6~1.7 146% 3종
18 180 2.2~2.5 1.2~1.3
19 298 2.5~2.7
22 177 3.3~3.8 1.4~1.5
30 236 5.0~5.4 1.8~2.0
계 　 1,156 　 　
주공6단지 16 445 2.0~2.3 1.0~1.1 183%
18 236 2.2~2.5 1.2~1.3
24 177 3.7~4.1 1.5~1.6
26 179 3.9~4.4 1.6~1.7
계 　 1,039 　 　

분당에서 리모델링 추진 속도가 가장 빠릅니다
현재 분당 최초로 조합설립인가를 받은 상태입니다

계획상으로는 내년 하반기 공사에 들어가 2013년 입주 예정입니다
시행사도 선정되어 센트레빌-아이파크단지로 리모델링후 25~40평으로 구성됩니다

단점은 정자역에서 느티마을에 비해 조금 떨어져 있으며 학군 역시 분당의 다른 지역에 비해 좋은 편은 아닙니다
10평대의 아파트가 많은 점도 아쉬움으로 남습니다

3)서현역세권
단지 평형 세대수 매매가(억원) 전세가(억원) 용적율 종
이매촌 한신 20 460 2.9~3.3 1.6~1.7 210% 3종
26 368 4.3~4.9 2.0~2.1
33 356 5.8~6.5 2.5~2.6
계 　 1,184 　 　

현재 분당에서 가장 교통이 좋은 단지입니다
학군과 주변커뮤니티,생활환경 역시 서현 역세권으로 불편함이 없습니다

단점이라면 신분당선을 이용하려면 판교역으로 마을버스를 이용해야 합니다
33평의 경우 가격이 시범단지 못지 않게 비쌉니다

하지만 개인적으로 무척 선호하는 단지 입니다
왜냐하면 분당분들은 전철을 이용하는 비중이 그다지 높지 않고 한신아파트 앞으로 지나는 광역버스를 대부분 이용
합니다 광역버스 노선은 다양하고 무척 많습니다

또한 정자역세권이나 수내역세권이 일반상업지구인 반면 분당에서는 유일하게 서현역세권이 중심상업지구이기 때문입니다
판교역에 중심상업지구가 생길 예정이지만 사업 자체가 상당히 연기되고 있습니다

4)미금역세권
단지 평형 세대수 매매가(억원) 전세가(억원) 용적율 종
청솔마을 공무원5단지 24 236 3.2~3.8 1.6~1.7 151% 3종
26 160 3.4~3.8
28 78 4.0~4.5 1.8~1.9
계 　 474 　 　

20평대로 전체가 구성되어 리모델링이 추진되면 막힘이 없어 보입니다
신분당선을 이용하려면 환승을 해야 하지만 미금역이 아주 가깝고 느티마을에 비해 가격이 1억이상 저렴한 것도
큰 장점입니다 또한 동에 따라 탄천전망도 나오며 주변환경이 무척 좋습니다

단점이라면 단지의 크기가 다소 작습니다

5)오리역세권
단지 평형 세대수 매매가(억원) 전세가(억원) 용적율 종
무지개마을 신한/건영 21 280 2.2~2.4 1.3~1.4 210% 3종
26 100 3.4~3.6 1.9~2.0
27 100 3.5~3.7
28 60 3.8~4.0
33 424 4.5~4.8 2.1~2.2
계 　 964 　 　

청솔공무원아파트와 마찬가지로 평형구성이 매우 좋습니다
가격 또한 아직까지 리모델링호재가 덜 반영되어 저렴합니다
주변이 탄천과 바로 붙어 있어 쾌적성이 무척 좋습니다

단점은 분당선 오리역까지 도보로 다닐수는 있지만 초 역세권은 아닙니다
하지만 이매촌 한신아파트처럼 광역버스 노선이 단지앞에 매우 많습니다


분당의 자세한 정보는 cafe.naver.com/sschdm을 참조하세요