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출구전략[出口戰略 : Exit Strategy]미국이 베트남 전쟁의 패배를 인식하고, 그 피해를 최소화 하는 범위에서 군을 철수하자는 전략에서 비롯된 말로써, 경제위기시 인위적 부양책에 대한 과잉 공급된 통화를 환수하는등 경제용어로도 자주 등장 합니다.하지만, 출구전략이란 용어는 고정된 한 분야의 설명만을 위한 것이 아닌 개인/기업/사회/국가등 어떤 주체의 주제에 대해서도 동일한 의미로 적용이 가능한 용어라고 봅니다.경제를 외치며 집권에 성공한 현 정부의 덕에 출구전략이란 용어를 자주 접하게 되지만 이러한 용어를 자주 거론하는 시대는 그리 바람직한 시대는 아닌것 같습니다.경기부양을 위해 어떠한 정책을 구체적으로 구사했으며, 이에 대한 출구전략을 세워야 한다는 소식들이 무엇을 준비한다는 심사인지, 저 개인적인 느낌으로는 내용도 자세히 모르지만, 설령 안다고 해도 솔직히 별 관심이 가지 않습니다.거시적 경제의 부양이나 출구전략등은 나라살림 하는 잘나신 분들의 심사숙고 사항이기에 알아서들 잘 하리라 믿고, 일단은, 출구전략이란 용어는 정의 되었기에.....................우리사회의 중추세대인 베이비부머들의 향후 자의적 출구전략의 향방과 타의적으로 선택할 수 밖에 없는 출구선택을 예측해보며, 이들의 선택이 우리지역인 남양주동부의 경제적 상관관계는 무엇일까?에 대해서 고민해 보는것이 비효율적인 일만은 아니라는 판단에 아는것도 없고, 그 다지 전문적 학식도 없는, 그냥 평범한 소시민적인 소회의 느낌으로, 자판에 손가락 가는대로 두둘겨 봅니다.그저~~~ 이렇게 생각하는 사람도 있구나~~~ 하는 가벼운 마음으로 읽어 주신다면 저로서는 감사할 따름입니다.지금부터 언급하는 베이비부머에 대한 내용은 그 세대의 모든사람들이 그렇다는 얘기가 아니라 보편 타당한 통계적 수치에 있어 다른세대와는 그 차이가 현저하다는 뜻임을 사전에 밝혀드립니다.베이비붐세대[대략 55년에서 63년 사이에 태어난 약 900만명 정도의 인구 : 일명 베이비부머 라고함]에 대한 이야기를 먼저 하겠습니다.이 세대를 거론하는 것은 현재까지도 주요한 역할을 해왔지만, 앞으로 이들의 사회적 위치의 변화가 우리사회의 풍속도에 많은 변화를 줄 수 있는 인자로써의 역할 때문입니다.아래 그림에서 확인이 되는바, 우리사회에서 비교적 많은 인구수의 분포를 보여주고 있는 세대입니다.(2007년도 조사통계 이기에 그래프상의 연령별 위치변동을 생각한다면 그래프상의 분포보다 다소 많은 인구 분포를 차지한다고 볼 수 있음)현대사회에서 가장 막강한 영향력을 행사하는 세대입니다. 정치/경제/사회/문화등 거의 모든 분야에서 이 세대의 사람들의 의사결정이 지대한 영행을 미치는 현실 이였습니다.물론 “이 세대외의 사람들은 전혀 아니다”라는 말은 아닙니다. 보편적으로 그렇다는 것입니다.앞으로 이 세대의 인생의 진행방향에 대한 원인,결과 등을 면밀하게 예측해 본다면 우리 개개인의 멋진 출구전략을 세울수 도 있다는 것이 저의 판단입니다.이들은 오래지 않아 사회의 중추적인 역할에서 아웃되는 세대입니다.이제까지의 사회의 의사결정 기득권 세력에서 그 기득권을 내려 놓아야 할 세대입니다.더 이상 사회적으로 풍요한 생산이 가능하지 않는 세대입니다.한 시대를 멋지게 풍미하고 이제는 내리막길을 가는 저물어 가는 세대입니다.부정적 시각으로 이 세대를 표현한것은 아닙니다. 앞으로 그들에게 다가올 현상을 설명드린것 뿐이기에 이 세대를 폄하하기 위한 설명이 아님을 이해해 주셨으면 합니다.하지만, 이 세대는 커밍아웃 일지언정 여전히 다른 세대에 비해 비교적 많은 부를 소유하고 사회의 변화될 현상에 지대한 영향력을 발휘할 것입니다.이 세대에 대한 정의는 일단락하고...(저도 이 세대의 막내둥이 이지만, 비교적 많은 부를 소유하고 있지는 않습니다 ㅜ.ㅜ)다음은, 요즘 언론에 많이 나오는 하우스푸어(House Poor)에 대한 애기를 해 봅니다.그대로 번역하면, “집거지”라는 얘기입니다. 잘 아시다시피, 과다한 대출을 이용하여 알짜배기 주택 하나로 자산을 통합한 사람으로써, 수입의 상당부분을 대출원리금 상환에 지출하기에 그 삶의 질이 현저히 떨어지는 사람들을 지칭하더군요. 여러분은 하우스푸어에 해당됩니까? ^-^제가 정의하는 하우스푸어는 반드시 포함되어야 할 요소가 기본적 정의 외에 아래와 같은 조건이 있어야 앞으로의 얘기 전개에 타당성이 있을것 같습니다. 1. 강남등 버블세븐 지역에 주택이 있어야 할것2. 중대형 주택을 소유해야 할것3. 매입당시에 비해 집값이 하락한 상태일것첫 번째 조건이 충족되지 않기에 적어도 남양주동부 주민들은 진정한 하우스푸어에 해당되지 않는다는 나름의 정의를 내립니다. 다시 베이비부머 얘기입니다. 이들은 당분간 자녀들을 위해 많은 지출이 필요한 세대입니다. 수입에 비해 지출이 더 많을 수 밖에 없는 가정경제를 운영하는 세대입니다.재테크라는 명목으로 레버리지를 이용한 부동산 투자에 가장 많은 공을 들인 세대이기도 합니다. 문제는 지금부터 입니다.베이비부머 세대에서 가장 많은 하우스푸어가 양산 되었다는 것입니다. 왜 이런 현상이 나타났는지에 대한 다양한 원인이 있겠지만, 저의 견해는 다음과 같습니다.첫째, 부동산 불패신화를 가장 확실히 경험한 세대입니다.어려운 시대적인 성장 배경에 그 부모세대와 함께 살아온 세대로서, 산업화의 과정에 가장 희생된 세대이기에 그들이 겪은 어려움을 자식에게는 이어지지 않기 위해 부단히도 노력했던 세대입니다. 이들은 급속한 산업화의 과정에서 부동산투자 및 투기에 대해서 눈을 뜨기 시작한 보편적인 세대이였으며, 부동산 재테크 성공불패를 피부로 느낀 첫 세대입니다.이들의 부동산 투자는 그들이 지불할 수 있는 능력이외의 레버리지를 이용한 투자는 늘 삶의 질을 높여주는 학습효과임을 확실히 경험한 세대입니다.둘째, 사회제도적인 변화 및 사회환경적인 변화에 늘 민감 했습니다.다주택자에 대한 양도세 중과등 부동산 규제등은 다양한 재테크 포트폴리오를 유지해야 함에도 불구하고, 위험부담이 가중되어 있는 몰빵 투자를 이끌어 냅니다. 강남등 버블쎄븐 지역의 중대형평수 하나에 자산을 집중하도록 하는 결과를 낳게 했습니다.이제까지 이러한것은 절대 불패한다는 신화를 늘 직접 경험하였기 때문 이였습니다.IMF 이전에는 소위 명문대가 아닐지라도 적당히 교육받고 사회에 진출하면 나름대로 가정경제 생활을 유지할 수 있는 경제적인 기반을 만들어 갈 수 있었습니다.산업화 사회에서 정보화사회로, 빈곤에서 풍요로의 사회환경의 변화에 따른 선망하는 일자리는 제한되어 있는 관계로, 이를 선점하기 위한 치열한 초경쟁사회로의 진입은 이들 자녀들의 입시경쟁이 전쟁을 방불케하는 상황까지 초래하게 하였습니다.이 세대의 자녀들이 한정된 파이조각을 쟁취하기 위해서는 비교우위의 사교육 및 교육환경이 우수한 지역으로의 진입이 반드시 필요하다는 판단을 그들은 한 것입니다. 셋째, 이 세대는 허영이 내포되어 있는 무모한 자존심이 있습니다.세련된 표현은 아니지만, 끼리끼리 만난다는 사회분위기를 가장 많이 경험한 세대입니다.기득권과 함께 있으면 그들이 기득권이 될 수 있다라는 확신과 강남에 살면 자녀들의 배우자가 강남사람들이 될것이라고 믿었던 세대 였습니다.강남의 모 교회는 몇천부의 입당서가 심사를 대기하고 있다고 합니다. 이 교회를 다니면, 사회의 고위층신도 자녀들과 교류가 가능하고 소위 잘난 짝짓기를 위해서는 물 좋은 곳에서 놀아야 한다는 생각을 강하게 하는 사람들이 많았던 세대 이였습니다. 물론 이세대가 이를 실현하기 위해 이런곳에 주택을 구입할 지불능력이 되는 유일한 세대였습니다. 강남에 거주하는 저의 손님중 한분은 이러한 얘기를 열변을 토하며, 설파합니다.“강남사람들 자녀의 일부가 소위 명문대에 진학한다. 자기 자식은 공부능력이 없지만 자식의 인맥형성을 위해서 반드시 강남에서 살아야 한다고” 주장 합니다.이러한 관념이 그들을 하우스푸어로 진입하게한 가장 큰 이유 였답니다.이들은 자식들의 화려한 짝짓기를 위해 대형 평수에 대기하고 있어야 합니다. 적은 평수의 주택은 어렵게 살아온 이들의 자존심에 큰 상처를 줍니다. 무리해서라도, 위험부담이 존재한들 과거부터 늘 큰 평수의 아파트가 제테크의 일등공신 이였기에 좀 더 큰 평수를 선호하게 됩니다. 이러한 사회적인 심리 및 현상을 정확히 투시하는 공급세력들 또한 존재했을 겁니다. 이러한 공급과 수요가 절묘하게 맞아 떨어지는 나라가 바로 이나라의 현실 이였습니다. 이러한 공급자에 대한 적나라한 실체를 표현하고 싶으나 이나라의 초기득권에 대한 불평불만이 될 것 같기에 초기득권자 들의 역학관계에 대해서는 다른 시간에 논해볼 수 있도록 하겠습니다. 사실은, 이제까지의 얘기는 베이비부머 세대의 많은수가 하우스푸어로 전락할 수밖에 없는 사회적인 베경에 대한 서론적인 얘기를 말씀드린 것이고, 제가 궁극적으로 하고자 하는 얘기는 이 세대가 앞으로 선택하고 행동할 수 밖에 없는 삶의양식에 대한 예측입니다.이 세대가 이미 자의적으로 출구전략을 실현한 사람들도 있겠지만, 타의적인 출구전략을 실천할 수 밖에 없는 현실을 세심히 살펴본다면, 자연스럽게 앞으로 다가올 우리회원님들의 삶의 방향에 대한 현명한 결정에 도움이 되지 않을까하는 생각에서입니다.또한, 이들(베이비부머 + 하우스푸어)의 출구전략이 남양주동부의 경제적 환경에 영향을 줄 수 있을것이라는 억지 연결을 시도해 보았으면하는 마음 이기도 합니다.향후 사회에 큰 반향을 불러올 수 있는 이들의 출구전략은 어떤 모양새가 될 수 있을까요왜 타의적인 출구전략 이라도 선택해야만 할까요이러한 이유의 설명을 간단히 짚어보면 다음과 같습니다.1. 이들은 우선 은퇴시점에 도달 합니다.2. 이제까지 보다 소득이 현저히 줄어 듭니다.3. 의료혜택의 영향으로 평균 수명이 현저하게 늘어나게 됩니다.4. 진정 심각한 문제입니다만, 이들의 자녀들이 경제적으로 독립하기가 무척어려워 졌습니다.5. 세대분리가 당연시 될 수 밖에 없는 세대 입니다.6. 산업화의 역군으로써, 도시생활에 지쳐있는 세대 입니다. 이러한 당면한 문제를 가지고 있기에, 앞으로 어떠한 삶의변화를 이들이 실행해야 하겠습니까 이들이 선택할 수 있는것은, 의도했든 의도하지 않았던 당면한 문제를 해결하기 위해서 선택할 수 있는 최후의 수단은 하우스스플리트(House Split)가 답이 아닐까 합니다.이 용어는 제가 임시방편으로 만든것 입니다만, 적절한지의 여부는 모르겠습니다.수명 연장으로 인한 부모의 노후설계와 자녀들의 경제적 독립을 위해서는 부동산자산 분할 이외에는 하우스푸어에 봉착한 이들의 문제들을 해결할 수 있는 방법이 없을것 같습니다. 하우스스플리트란, 고가의 대형주택 하나를 여러개의 다른 주택으로 분할하는것 일겁니다.그럼 어떤 방법으로 부동산 분할이 가능하리라 판단하나요강남등 버블쎄븐지역의 주택을 그 동일한 지역에서 스플리트 가능할까요 강남의 효자노릇하던 대형주택을 강남에서 작은 주택 여러개로 스플리트 가능할까요분당의 효자노릇하던 대형주택을 분당에서 작은 주택 여러개로 스플리트 가능할까요경기남부의 효자노릇하던 대형주택을 경기남부에서 작은 주택 여러개로 스플리트 가능할까요 잠깐, 남양주동부의 이야기를 해봅니다. 남양주동부 지역은 대형평수 공급이 많았습니다. 제가 알고 있는 정보에 의하면, 도심의 하우스푸어로 전락되지 않으신 분들은 이미 부동산 분할을 통하여 남양주등 경기북부쪽으로 출구전략을 실행하신 분들이 상당수 있습니다. 비록, 이분들이 부동산시장의 위축으로 인하여 심리적 고생은 있을 수 있겠지만 한발 빠르게 하우스푸어의 늪에서 탈출하신 것으로 저는 생각합니다. 하우스푸어 탈출이라는 거창한 명제로 인해서가 아닌 사회현상 변화에 대한 본능적인 선택이였을 겁니다.합리적인 선택을 했음에도, 도심의 대형평형 하나로 인해 갖는 고통의 깊이를 모른채 본인의 현재 집값 약세에 대한 볼멘소리를 하시는 분들이 있을 수 도 있습니다. 행운아인줄 도 모르고........ 우스겠소리지만, 이런 이야기를 하면 여러분의 반응은 어떨까요“남양주동부의 대형평형이 고전을 면치못한것은 지금의 하우스푸어의 게으름 때문이다” 라고 하면... 제가 나름 생각하는 남양주동부의 대형평형의 앞으로의 전망에 대해서는 이정도면 답을 드렸다고 보는데, 추가적인 답이 필요하다면 각자가 찾아보셨으면 합니다.하우스푸어들이 부지런해 지기를 여유를 가지고 기다리는 남양주동부의 사람들이 되셨으면 합니다. 본 글에서 제가 어필하고자 하는 핵심은, 우리사회의 중추적 역할을 하고 있는 베이비부머의 은퇴 및 사회상의 변화로 인한 부동산자산 분할이라는 선택이 / 앞으로의 부동산시장 및 부동산가치 변화의 흐름을 주도할 것이라는 사실입니다. 남양주동부의 소형 평수에 대한 언급은 사실상 할 필요가 없으리라 판단됩니다. 그 수요층이 하우스푸어의 부모세대일까 자식세대일까 아니면 둘 다일까의 문제일뿐, 더 이상의 문제는 없을듯 싶습니다. 우리가 살아가는 세상은 늘 그대로인것 같지만 피부로 느끼지 못하는 사이에 조금씩 그 변화를 이루워 종국에는 아주 다른 사회로의 진입이 늘 있어 왔습니다.변화되는 사회를 미리 인식할 수 있고 그것을 미리 준비하는 사람들이 새로운 기득권으로 합류될 수 있었습니다. 회원님들도 이러한 변화의 준비를 선점하는 분들이 되셨으면 합니다.사회현상의 변화는 늘 새로운 가치가 있어야만 변화를 선택합니다. 가치의 변화가 없다면 변할 필요가 없는 것입니다. 새로운 가치의 변화에 순응하는 회원님들이 되셨으면 합니다.앞으로의 사회는 우리가 원하든 원하지 않든 변화를 꽤할 수 밖에 없는 세력들에 의해 변화되어 갈 것입니다. 이러한 흐름에 부디 편승하는 회원님들이 되셨으면 합니다. 대가족세대에서 -> 소가족세대으로-나홀로세대로초경쟁사회에서 -> 협력을추구하는 시대로정체된 보수의 가치에서 -> 진일보하는 진보의 가치로정보의 독점 사회에서 -> 정보의 공유사회로양극화에서 -> 복지사회로획일적 사고에서 -> 다양한 사고로개발지향적에서 -> 환경보전을 중시하는중앙집중에서 -> 균형발전으로 진입하게 될것입니다. 베이비부머 및 하우스푸어들의 선택은 위와같은 필연적인 사회의 변화요소를 직감하기에 본인들에게 합리적인 출구전략을 세워야 할 시기가 임박 했습니다. 남양주는 경기북부권과 수도서울의 경계선상에 위치하고 있습니다.제도적,지형적 한계로 인해 이제까지의 경우처럼 수도권남부와 같이 무한정의 개발이 원천적으로 봉세된 지역 이였습니다.수도권의 허파와 같은 수많은 산맥들과 수도권의 젓줄인 맑은 북한강을 자랑하는 수도권 유일의 청정지역 임에도 불구하고, 삶에 필요한 편의시설 및 기반시설들이 속속 갖추어졌거나 준비되고 있는 지역입니다. 교통망등도 경기 남부에 비해서 우수한 읍,면,동이 생겨나고 있고, 다소 부족한 지역도 곧 비교우위를 위한 걸음거리를 재촉하고 있는 실정입니다. 남양주의 부동산 공급은 이미 한정되어 있다고 보아도 됩니다. 수요는 앞으로 전개될 중년세대의 출구전략등 무궁무진 할것으로 봅니다. 부동산가격 및 가치는 정량적/정성적 표현이 가능하겠지만, 수급의 실태에 가장 민감할 뿐입니다. 이것이 시장원리 라는 것이지요. 남양주 지역의 부동산가치의 예측에 대한 나머지 상상은 여러분에게 맡기겠습니다. 물론, 정도의 차이 시기의 차이는 남양주시 읍,면,동에 따라 다소 있으리란 예견입니다.여러분은 자의든,타의든 이미 남양주동부에 둥지를 튼것 하나 만으로도 앞으로 다가올 시대를 대비해 출구전략을 이미 실현한 것이라 여겨집니다. 왜곡되어 있는 여러분의 부동산 가치를 바로잡기 원하신다면, 중장년층의 출구전략을 남양주동부로 선택할 수 있는 전략을 지혜롭게 만들어 내야 할것입니다. 그것은 아마도 우리지역의 인문적 발전을 꽤하는것이 아닐까 합니다. 인문적 발전을 추구한다는 것은 여러 가지가 있겠지만, 그 첫번째는 우리지역민이 먼저 이지역에서 사는것에 만족하는것일 겁니다. 그 만족감이란 지역을 사랑하는 마음이 첫번째 일겁니다. 내 자식이 다른 아이들보다 조금 못났다고해서 그 자식을 저주하고 미워하지 않는것처럼 지역사랑도 같은 맥락이라고 봅니다. 수 많은 장점은 뒤로하고 조금 미비한 사항에만 불만을 표출한다면 우리지역의 인문적 발전은 터를 잡기 힘들것입니다. 단점은 천천히 고쳐가면 된다고 생각합니다.함께 준비해야 합니다. 이런 표어가 하나 필요할 수 있습니다. 우리 모두의 가슴속 깊이진실하고 확실한 자신감으로..........“환영합니다. 남양주동부를 선택하신 당신 개인경제의 출구전략은 이미 성공으로 진입했습니다 ” 타 지역민들이 우리지역을 출구전략으로 선택하기 위해선 무엇보다도 이전 시대와 같은 도시모습을 만들어서는 안된다고 생각합니다. 우리지역의 지리적,환경적,문화적인 장점을 충분히 살린 자연친화적인 녹색도시로의 성장을 최우선으로 해야 합니다. 그것만이 차별화된 도시로서의 선택을 받을 수 있는 유일한 방법이기 때문입니다. 제가 주로 영업하고 있는 지역은 가평입니다. 5년만에 최근 모 아파트 분양이 있었습니다. 경춘선 청평역까지 도보로 20여분 소요되는 비교적 교통입지 조건이 좋은편은 아닌 아파트 분양가가 33형 기준으로 2억3천 정도의 분양가 이였습니다.가평의 이웃 양평군의 신규 아파트 분양가는 평당 1,000만원에 도달한 곳도 있습니다.33형 기준으로 3억3천 정도가 된다는 것입니다. 이러한 현상을 어떻게 설명하시겠습니까? 저는 자연친화적인것과 한정된 공급을 할 수밖에 없는 지리적 이점 때문이라고 봅니다. 앞으로는 선점하기위해 경쟁해야 하는 지역이 아이들 교육에 목을거는 위치 그런것이 아닌사람이 살아가는데 가장 소중한 숲,공기,물,바람 이러한 것이 풍만한 지역이라고 봅니다. 베이비부머가 만들어 놓은 치열한 경쟁사회이지만 그들은 은퇴하면서 선택할 수 있는 지역은 쾌적한 녹색 도시일겁니다. 원래의 모습으로 회기하고 싶은 본능일겁니다. 실제로 저는 현업에서 이미 오래전에 이러한 출구전략을 실현하신 손님들을 무척 많이 상대하고 있고 이 글을 쓰고 있는 이 순간에도 이러한 출구전략과 관련한 상담을 무척 많이 받고 있습니다. 결론적으로, 우리지역이 무척 좋은 곳이란 자부심이 늘 회원님들의 가슴에 충만했으면 합니다. 부동산의 특성 중 그 성격이 가장 강한 것이 “부동성”이란 것입니다. 이동할 수 없는 성질을 가리키지요. 신 외에는 우리 남양주동부를 강남사람들이 그렇게 갖고 싶어도 그 곳에 옮겨 놓을 수 없습니다. 남양주동부에 여러분이 원하신다면, 강남보다 수백배 더 좋은 도시로 만들 수 있을 겁니다. 모든 것이 회원님들의 생각에 달린 것입니다.긴 글이였습니다.다가올 사회적 변화로 인해 남양주동부은 “선택받을 수 밖에 없는 지역”임을 너무 긴글로 표현한것 같습니다.끝가지 긴글 읽어주신분들에게 감사함을 드리며, 희망찬 남양주동부가 멀지 않았음을늘 느끼고 사는 한사람의 처절한 절규라 이해해주시면, 더할 나위 없을것 같습니다.강남직통 전용 고속도로 보유수도권 최초 고속좌석형열차 정차역분당/판교 이런 곳과 비교도 안될 정도의 강남 접근성그곳이 바로 남양주 동부(평내,호평,화도) 입니다.현명한 분들은 언론에 속지말고 직접 발품을 팔아 수도권 최고의 거주지를선택하여 보시기를 바랍니다.