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전 세계적인 경기 불황이란 긴 터널을 지나가고 있는 현재,
거의 모든 지역의 부동산 가격이 바닥을 찍고 있는 시점입니다.

현 정부의 입장에서는 실물 경기를 살리기 위하여 최선을 다해 경기 부양책을 쓰고 있는 듯 합니다.

이런 상황 속에서 금일 정부에서는

1. 소형주택 의무비율 등 재건축 아파트에 대한 핵심 규제 권한을 지방자치단체로 이관해 사실상 대폭 완화

2. 재건축 아파트의 용적률을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 한도까지 허용

3. 임대주택의무비율은 폐지

4. 서울 강남. 서초. 송파등을 제외한 수도권 지역 대부분이 투기지역에서 해제.

5. 투기과열지구의 경우 강남 3구를 제외하고 모두 해제하는등, 규제 혁파를 통한 부동산 경기 활성화 등의 내용이 담길 정책을 발표할 예정입니다.

특히, 2006년 말경, 부동산 가격 급등 시점에 당시 노무현 정권에서 각종 부동산 가격 안정 대책을 발표하였으나 폭등하는 부동산 가격 안정에는 별 도움이 되지 않던 시점에,
대출 규제책이 발표되자 부동산 가격이 안정되었던 점을 되새겨볼 필요가 있습니다.

이에 따라 투기지역 및 투기과열지구에서 해제되면 주택담보대출 때 적용받는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용받지 않는 점을 감안할 때, 그 효과는 상당할 것이라 예상됩니다.

또한 재건축 투자시 가장 망설이게했던 부분중의 하나인 조합 설립 인가 이후 분양권 전매가 허용된다는 점도 중요한 포인트입니다.

또한 재건축아파트에 대한 소형주택의무비율(현재 60㎡ 이하 20%, 60㎡초과-85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%) 조정권한이 지자체에 이양되는 점 등을 고려해 본다면
시너지 효과가 상당할 것이라 예상됩니다.

그 이유는 지역 주민들의 눈치를 볼 수밖에 없는 지자체의 입장에서,
정부의 안대로 85㎡이하를 60% 짓도록 해 지금 수준을 유지하되 60㎡이하와 60㎡초과-85㎡이하의 비율은 별도로 정하지 않고 지자체가 자율적으로 정하도록 할 경우 상당히 조합원들에게 유리하게 적용될 여지가 농후하기 때문입니다.

이와 같은 금일 발표되는 정부의 안에 따르면,
재건축 초과이익에 대해 최고 50%의 부담금을 매기는 초과이익 환수장치는 현재 수준을 유지한다는 점만 제외하고는
재건축과 관련된 거의 모든 규제가 철폐되는 것으로 보아야할 것 같습니다.

전 세계적인 경기 불황을 고려할 때 많은 변동성을 내포하고 있는 시기인 점과,
대출 금리가 불안한 상황인 점을 감안한다면,
재건축에 대한 무리한 대출을 통한 투자 또는 단기 투자자에게는 아직도 매수를 권하기는 힘든 점이 있다고 보이지만,

장기적인 관점의, 현금을 보유하고 있는 실수요자 입장에서는 적극적으로 매수 타이밍을 노려보는 자세가 현명하리라 사료됩니다.

참고로, 과천 재건축을 논할 때,
대지 지분이 크고, 정부종합청사역을 끼고 있으며,
과천 내에서 가장 재건축 진행 속도가 빠른(정밀안전진단통과) 과천 주공2단지는
7.5평형(대지 지분 10.85평) 500세대, 16평형(대지 지분 23.16평) 420세대, 18평형(대지지분 26.27평) 700세대를 합하여 총 1620세대로 구성되어 있습니다.

국토해양부에서 제공하는 실거래가를 기준으로
7.5평형의 최고가는 47000만원,
16평형의 최고가는 81250만원,
18평형의 최고가는 10억 원이었으나,
현재의 급매가격은 고점대비 30% 가까이 하락해 있다는 점 또한 투자에 참고하시기 바랍니다.

*** 오렌지공인중개사 대표 박강호씀.

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