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주말이 되었네요. 내일이면 다시 멀리떠나는 시간을 앞두고 현 정부의 정책에 대한 이야기를 해 볼까 합니다. 정부가 부동산 규제와 그린벨트 해제를 통하여 전국에 500만 가구의 주택을 건설하겠다고 합니다. 기간은 향후 10년동안이죠. 현 정부 기간동안 얼마나 지을 수 있는지는 의문이지만 건설사들의 미래는 확실하게 보장을 하지만 국민들의 재산에 대한 보장은 반대로 하는 정책입니다.

물론 유주택자와 무주택자의 입장은 틀리겠지만 유주택자는 환영할만한 정책이 아니라고 봅니다.다만 신혼주택,임대주택등의 활성화가 우리나라 주거환경의 변화에 많은 부분을 차지하는 새로운 시대의 열림을 의미하기도 합니다.그래서 저는 향후 임대주택이 각광을 받을 것이라는 확실한 메세지를 전달하기도 했습니다.

그린벨트가 풀리고 도심에 주거환경을 개선하면서 500만가구의 건설은 멸실주택을 포함한다면 10년동안 약 380만가구 정도의 신규 공급인데 지방보다는 수도권에 맞추어진 정책이 될 것이라 봅니다.정부가 왜 이정책을 지금 발표를 하였을까 하는 점에 대하여 생각해볼 필요가 있습니다.

정부는 미국의 서프라임모기지가 준 교훈을 국민들에게 알려주는 역할을 하고 있다고 봅니다. 이러한 부동산의 버블이 준 사회적 문제와 경제적 문제를 공급의 활성화로 부동산 시장에 투기요소를 사전에 차단하려는 즉 심리적인 부분에서 부동산 상승의 파급효과를 막고자 하는 정책적 판단으로 보여집니다.

수도권에 대규모 주택건설은 토지의 가격 상승과 건축자재의 상승으로 이어질 확률이 높습니다.또한 도심내 건설을 목표로 하는것은 향후 수도권에서 먼 신도시의 가치를 하락시키는 요인으로 작용을 합니다. 일시적 임대료의 상승은 불가피 할 것이고, 중형 아파트의 가치가 가장 가치가 있는 시기가 될 것이라고 보여집니다.

정부의 의지가 과연 일정대로 진행이 될 것인가가 가장 중요한 관점이지만 현재 부동산 정책에서 가장 핵심적인 것은 모든 규제를 해소해도 정부에서 생각하는 건설사에서 생각하는 미분양의 꼬리를 털어낼 수 있는가 하는 것은 사실상 불가능한 것같습니다. 정부가 추진중인 부분들이 물가상승의 압력을 감안하고도 구입자 측면에서는 기다리는 여유를 가지는 매수자 우위의 정책이 지속되기 때문입니다.

부동산이 팔리지 않는 현재의 시장이 은행에서 대출규제 완화해준다고 해서 시장이 바로 살아나거나 변화가 나타나지 못하는 구조가 현재 우리나라 부동산 시장이 가진 문제점입니다. 소득의 증가가 물가상승과 소비의 상승을 따라가지 못하는 가분수격인 가계의 소득수준이 문제가 됩니다. 가진분들과 그 반대의 분들이 부동산에 대한 개념이 다르기 때문입니다.

부동산이 상승을 하려면 지난번 글에서도 썼지만 현재 손실을 입은 금융권의 손실충담금은 물론 여유자금으로 이어지려면 최대 2년이상 노력을 하여야 가능한 상황입니다. 은행에 가보세요. 지금 대출됩니까? 거의 대출이 막혀 있습니다.은행이 지금 누구에게 먹힐 것인지가 우선입니다. 그 다음 대출이든 뭐든지 진행 할 수 있지요. 우리가 가진 유동성의 크기가 정말 많이 줄어들었습니다.이것을 좋게 말하면 버블을 해소하는 하나의 방법이 되겠지만 자산의 감소와 더불어 이자 및 지출이 늘어서 전체 유동성의 크기를 줄어들게한 점도 있습니다.

정부는 이러한 상승요인에 물량으로 대응합니다.대출의 규제해소보다 더 무서운 가장 핵심적 부동산 정책을 정부가 폅니다.그것도 신혼부부 즉 신규소요창출에는 별도의 아파트를 마련합니다.또한 무주택자들을 위한 주택도 마련이 됩니다.이렇게되면 민영주택의 시장은 일반인들이 경쟁력을 가지고 이익을 만들어 낼 수 있는 환경이 상당부분 희석이 됩니다.

따라서 정부가 진행하려는 정책이 성공을 한다면 시장은 일시적 상승,향후 안정으로 이어집니다.여기서 일시적 상승은 전,월세의 상승을 의미합니다. 다만 지역적 호재는 분명 존재하므로 국지적 상승은 있을 수 있지만 그 정도와 지진의 크기는 그리 큰 파동을 같지 못할것 같습니다.

심리적인 부분에서의 부동산 시장이 다소 호전되는 포지티브로 움직이는 것이 감지되는 시장이지만, 금융권의 네거티브적인 상황이 포지티브보다 강하다 보니,그 어떤 약사발을 정부가 내 밀어도 시장은 요지부동일 수 밖에 없지요.

물량과다 공급이 걱정될 정도인데, 이 공급이 되는 시점의 5년전부터 인구의 감소가 시작이 됩니다. 즉 멸실주택 30%의 분량에서 인구의 감소가 차지하는 부분이 2~3% 정도 된다고 해도 매년 신도시 하나정도의 물량은 잉여분으로 남아질 확률이 높습니다.

향후 부동산 시장은 철저히 토지시장으로 재편될 확률이 높아졌고,부재지주의 짐을 덜기 위한 개인들의 노력이 요구되는 시점이 되지 않을까 보여집니다. 또한 다주택자는 밀어내기를 하는 타이밍을 여전히 호시탐탐 보고 매도시점을 저울질 하는 타이밍이 도래되고 있으나 경쟁력의 순위를 판단해서 경쟁력 있는 지역의 물권만 매도가 가능해 보입니다.

정리해보면 정부의 정책은 우리나라의 현재와 미래에는 부동산으로 인한 투기의 요소를 원천적으로 제거하는 한편,부동산 시장의 안정화에 큰 정책을 펴는 것으로 보여지고, 현재 시장경제로의 전환을 하여도 부동산 시장은 일시적 전,월세의 상승과 국지적 상승이 보여지나 그 지진의 크기는 크지 않다는 것이 중,장기 전망으로 예측되어 집니다.

한가지 걱정스러운 것은 현 정부의 부동산 정책이 향후 차기 정권에서 경제적 부메랑으로 돌아올 수 있는 문제를 또 어떻게 해결할 것인가는 많은 고민이 필요합니다. 경제의 선순환 역시 투기의 하나이니깐요.

부동산의 시대가 저무는 것은 아니지만, 시대의 변화는 분명합니다. 안정과 맞춤식 부동산에 살아갈 미래의 모습과 새로운 주거환경이 도심에서 펼쳐지는 변화의 모색을 통한 건축구조와 인간의 삶이 만나는 또 다른 주거문화의 탄생이 예견되기도 합니다.

시대도 변화고 주거환경도 변합니다. 정부가 진정 서민들과 신혼부부,무주택자를 위한 부동산 정책이라면 정책을 시종일관 한방향으로 유지하여야 하나,향후 토지상승이나,물가상승으로 나타나는 부분의 관리력이 시급히 요구되기도 합니다.

정부의 정책에 웃는자는 단 한사람, 건설사들만이 10년보장 받은 업권을 어떻게든 유지하려고 노력을 하겠지요. 시행사들의 땅 장사도 이전보다 더 열심히 움직일듯 합니다. 이미 움직인 부분도 크지만..

주말 잘 보내시길 바랍니다.