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아래기사 인용입니다.
우선시공이든, 협력업체든 말만 바꾸기 이며 불법입니다.
쌍용이든 두산이든 어느 업체든지 아파트내에세 사전 홍보든, 설명회든지
유사행위로 보입니다.


재개발 정비사업에서 시공자의 선정은, 2004년 7월1일 이후부터 불법이며, 특히 2006.5.24(법공포 3개월후) 공포된 도시및주거환경정비법 개정내용은 추진위 단계에서의 시공사 선정에 대해서 벌칙조항을 넣어서 추진위 단계에서의 시공사 선정으로 인한 시공사의 부당이익과 함께 조합원의 피해를 줄이고자 하는 취지입니다. 즉, 어떤 이유로든 추진위 단계에서 시공자를 선정하는 것은 불법입니다. 여기서는 추진위단계에서의 불법적인 시공사 선정 대응을 포함하여 추진위단계의 주민의대응에 대해 알아보겠습니다.







1. 추진위에서 시공자 선정이 불법인 이유




1) 관련 근거




첫째, 도시정비법 제24조 제3항 6조에서는 시공사는 제1항의 조합의 조합원으로 구성되는 총회에서 하도록 하고 있습니다. 즉 추진위는 토지소유자의 과반수로만 이루어지지만 조합은 토지소유자 4/5이상의 동의를 밟아 전체 토지소유자등이 조합원이 되는 것입니다.

즉 전체 토지소유자가 시공사 선정에 의결을 행사할 수 있어야하는 것입니다.




둘째, 도시정비법 제18조 제1항에서는 조합은 법인으로 한다고 했습니다. 법인이라 함은 사단법인으로서 등기를 함으로서 완성되는 것으로서 조합원과 임원(이사)로 구성되어 재산처분권과 조합정관을 가지게 되는 것입니다.




셋째, 추진위는 도시정비법 제13조에 의하면 토지소유자 과반수의 동의를 얻어 구성되고 법 제14조와 시행령 제22조 (추진위원회의 업무)에서 시공사 선정에 대하여 규정하고 있지 않고 있습니다. 이에 따른 건설교통부 고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제5조(추진업무 등), 제5장 사업시행 등 제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) , 제29조(용역업체의 선정 및 계약)만 규정하고 있는 것입니다.

만일 추진위에서 시공사 선정 규정을 하게 되면 도시정비법 제 24조와 제18항에 위배되는 것이기 때문입니다.




넷째, 시공사 선정과 계약체결은 조합의 총회에서 결정하는 것은 임의 규정 즉 '~ 할수 있다'가 아닌 강행적 규정 '~한다' 입니다. 즉 임의적으로 이를 추진위나 대의원회가 그 권한을 위임을 받아 행사하는 것은 도시정비법 제24조 3항 강행적 규정 '총회의 의결을 거쳐야 한다.'와 동조 3항 '5. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약 6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경'에에 위배되는 것입니다. 이를 대의원회나 추진위원회에 위임하는 것은 도시정비법 시행령 제35조 제1항에 위배되는 것입니다.

따라서 추진위에서 시공사 선정과 계약의 위임은 불법인 것입니다.







2) 관련자 처벌




만일 추진위에서 이를 위배하고 시공사를 선정한다면 이는 행정형벌로서 “제85조 (벌칙) '5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원'는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.”를 적용을 받을 수 있습니다.





2. 추진위 단계에서의 시공사 선정에 따른 주민의 피해




첫째, 추진위 단계에서 시공사를 선정할 경우 주민총회의 고유 권한을 침해당하고 이어 침해의 구체적인 내용으로는 주민에게 불리한 계약의 체결 등을 들 수 있습니다.




둘째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 ‘추진위-조합’에서 시공사의 지배력이 강화되어 결국 불리한 계약과 시공사의 이익을 위한 조합이 될 가능성이 많습니다. 그 내용으로는 시공사의 차입금과 ‘추진위-조합’단계에서의 지배력, 그리고 추진위원장-조합장 등 임원에 대한 로비 등 추진위 초기부터 시작되는 장기적인 개입에 따른 것들입니다.




셋째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 재개발 정비사업비을 일시적으로 조달할 수는 있으나 결국 무리한 재개발 추진으로 주민들의 이익이 아니라 시공사의 이익에 의해 졸속으로 추진되어 주민의 피해가 막심해집니다.

넷째, 추진위 단계에서 시공사를 선정하면 정비사업체는 추진위에 대여한 초기 사업비를 회수 할 수 있고, 따라서 자금력이 약한 정비사업체는 재개발사업의 올바른 추진보다는 대여금을 빨리 회수할 뿐만 아니라 용역비를 지급받기 위해 시공사 선정에 목을 매는 것입니다. 이런 경우 주민들은 정비업체에 대여한 대여금의 조기 상환으로 불필요한 비용부담이 가중될 수 있습니다.





3. 추진위와 시공사의 법망 회피 실태




첫째, 추진위와 시공사는 주민총회의 권한을 침해하면서도 향후 조합설립 시 이를 ‘추인 또는 사실상의 단독 입찰’(형식적으로는 시공사들의 담합으로 2개 업체 이상 입찰하는 경우가 있음)을 통해 하자를 보완하려 합니다. 이는 행정관청의 행정지도가 요식행위에 머물고 오히려 개발업자들의 편에 서 있는 현실에서, 주민의 소송은 결국 주민총회에 의한 하자 보완으로 마무리되고, 설사 ‘추진위 시공사 선정 무효 소송’에서 승리하더라도 소송의 기간을 감안하면 대부분 추진위는 조합설립 단계에 이르기 때문에 이것만으로는 주민 편에서는 실익이 생기지 않기 때문입니다. 단지 소송으로 인해 주민의 아까운 시간과 돈만 축나게 됩니다.




둘째, 추진위는 시공사를 ‘공동시행자’로 선정하여 편법으로 사실상의 시공사를 선정하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이 경우 무늬만 공동시행자고 내용적으로는 도급관계가 됩니다. 만일 내용적으로 공동시행자로하려면 당연히 지분제로 해야 합니다. 특히 부산의 경우 대규모 미분양 사태와 함께 실질 소득수준의 하락이 장기화되고 있기 때문에 공동시행자는 ‘지분제와 그 내용의 합의’로 선정해야 합니다. 그러나 현실은 ‘주민의 피해로 인해 법으로 규제하고 있는 추진위 단계에서의 시공사 선정’을 하기 위한 편법으로 공동시행자 선정을 하고 있습니다.





4. 주민의 대응




무엇보다도 주요한 것은, 시공사 선정의 불법성을 비롯한 재개발구역 내의 중요한 사안에 대해 어떤 목표와 방향으로 대응할 것인가 하는 것입니다.

다음은 시공사의 불법 선정에 대한 주민의 정당한 권리 향유와 함께 작금의 부산 재개발의 비사업성과 재산권 수탈에 대한 재개발구역 제척 등을 이루기 위한 주민의 대응에 대해 알아보겠습니다.




첫째, 추진위 단계에서는 권리자 50% 동의만으로 ‘추진위원장 및 추진위원 해임, 추진위원회 해산, 구역지정 철회’를 이룰 수 있기 때문에 주민 조직화를 하는 것이 가장 중요합니다. 물론 어렵고 힘든 일이 지만, 이 보다 중요하고 핵심적인 일은 없습니다. 가령 ‘무효 소송’에 400만원이 필요하다면 그 비용으로 주민조직화 사업을 하는 것이 더 효과적일 것입니다.




둘째, 행정관청에 불법과 편법에 대해 행정지도를 요구하는 것입니다. 이 경우 몇 차례의 과정을 거쳐야 하는데, 최종적으로는 담당공무원 내지 책임자에게 민형사상의 책임을 인지시키는 ‘민원증명’을 발송하고, 검찰(내지경찰)에 진정(내사)을 접수시키는 방법이 있습니다. 이 방법은 비용이 거의 들지 않는 방법이나 좀 더 강력한 행동과 대응이 추가되어야 합니다.




셋째, 감사위원회 제도를 활성화해서 업무감사와 회계감사를 추진하는 것입니다. 이 경우 추진위원회의 업무와 회계 집행을 중단시킬 수 있습니다. 특히 업무 감사는 시공사 선정, 정비업체 문제 등을 중심으로 법과 주민의 권리를 침해했는지를 중요하게 다루어야 합니다. 감사위원회 구성방식은 1) 감사 직권에 의해 감사위원회를 구성하는 방식과 2) 주민동의(1/5)를 받아 주민 자체적으로 감사위원회를 구성하는 방식이 있는데, 가능하면 주민동의를 받아서 감사위원회를 구성하는 것이 좋을 것입니다. 왜냐하면 감사 직권에 의해 구성된 감사위원회는 그 ‘감사 직권’으로 인해 향후 감사위원회가 감사의 직권으로 사실상 ‘해산’ 또는 ‘중지’될 가능성이 있기 때문입니다. 그러나 주민동의로 구성되는 감사위원회는 주민들이 감사위원을 선출하고 운영규정을 만들어 운영하기 때문에 혹시 잘못된 생각을 하는 사람이 있더라도 계속적인 활동을 할 수 있습니다. 그렇더라도 감사위원장은 감사 중에서 선임해야 합니다. 그래서 감사를 설득하고 견인하여야 합니다.(이름만이라도 올려야 합니다) 이 방식은 도정법 표준운영규정 17조의 방식을 채택하는 공식적인 기구를 채택하는 것이나, 이 경우에도 주민비상대책위원회를 동시적으로 구성하여 감사위원회의 업무종결(감사후 추진위원회에 보고)이후에 대해 대비하여야 하고 무엇보다도 감사위원회를 구성하는 그 자체가 아니라 이 감사위원회 활동을 통해 획득하려는 목표가 정확해야 합니다.




넷째, 소송을 필요한 경우 할 수 있는데 우선적으로 가처분 소송을 하시는 것이 좋습니다. 이 가처분 소송은 비용이 적게 들뿐만 아니라 1심 판결로 가집행할 수 있기 때문입니다. 이 경우 준비를 잘해서 1심에서 이길 수 있도록 하여 상대방이 ‘가처분 처분 무효(취소)소송’이나 ‘가처분 효력중지소송’ 등으로 항소하더라도 주민들이 시간을 벌 수 있고 추진위원회는 업무를 진행할 수 없을 것이기 때문입니다. 가령 추진위원회가 하자가 있는 조합설립총회를 공지하는 것에 대해 ‘조합설립총회 금지 가처분’을 넣거나 추진위 단계에서 선정한 시공사와 관련한 비용의 포괄승계에 대해서도 ‘포괄승계 금지가처분’을 넣을 수 있을 것입니다. 일이 끝난 후의 무효 소송인 ‘총회결의 무효소송’, ‘포괄승계 무효 소송‘,’총회결의 일부무효(확인)소송‘ 등은 시간과 비용이 많이 들 뿐만 아니라 보통 공사가 마무리 되어 가는 시기(2~4년)에 대법원까지 가야하는 위험성이 있습니다. 즉 사업이 거의 완료 되어 가서 판례로서의 가치 외에는 실익이 없습니다. 보상을 더 받기 위한 소송 또한 이와 다를 바가 없습니다.




다섯째, 행정심판을 담당 관청에 청구하는 방법이 있습니다. 재개발 관련해서는 행정심판의 승률이 떨어지는데, 그 이유는 행정심판위원회가 구청 시청담당공무원과 건축 관련 교수나 관련 협회 회원이 하기 때문에 그렇습니다. 그러나 행정심판은 주민 권리주장 외에 행정심판 결과에 대해 행정심판위원회가 심판의 결과와 근거(자료)를 당사자에게 첨부해야하기 때문에 필요한(또는 알지 못했던) 자료를 획득할 수 있다는 장점이 있습니다.



여섯째, 대법원 판례를 활용하거나 소송의 최종심의 결과를 행정관청에 통보하여 행정지도가 일률적으로 이루어지도록 하는 방식이 있습니다. 이 나라의 최종심급의 법정인 대법원 판례는 위헌의 문제를 헌법재판소에 청구되는 사항을 포함하여 모든 행정과 제도의 기준이 되는 것이기 때문에 그렇습니다. 그러나 아직 재판이 진행중이거나 고등법원에서 종결된 판결에 대해서는 다툼의 소지가 아직 잔존해서 행정관청에서 회피할 수도 있으나 이는 법치국가의 법정신과 헌법기관의 결정을 어기는 중대한 사항으로서 오히려 공무원이 이러한 제기를 하면서 회피한다면, 구청이나 시청 등 담당 관청에서 직접 재판을 통해 자신이 원하는 판결을 받도록 해야 할 것입니다.






5. 관련 법령 및 근거







도시및주거환경정비법




제11조 (시공자의 선정) ①주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2003.5.29, 2005.3.18, 2006.5.24>

②제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2006.5.24>




제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성)

②제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. <개정 2005.3.18>




제14조 (추진위원회의 기능) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

1. 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무

2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정

3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성

4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무

②추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다.

③추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.




제16조 (조합의 설립인가 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.




제18조 (조합의 법인격 등) ①조합은 법인으로 한다.

②조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.




제24조 (총회개최 및 의결사항) ①조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

③다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

1. 정관의 변경(제20조제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 한한다)

2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법

4. 정비사업비의 사용

5. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약

6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경




제85조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.12.7>




5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원




부칙 <제7960호,2006.5.24>

①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.




②(시공자 선정에 관한 적용례) 제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다.







도시및주거환경정비법 시행령




제22조 (추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 법 제13조제2항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다) 운영규정의 작성

2. 토지등소유자의 동의서 징구

3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비

4. 조합정관의 초안 작성

5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항




제35조 (대의원회가 대행할 수 없는 사항) 법 제25조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. <개정 2005.5.18>

1. 법 제24조제3항제1호·제2호·제5호 내지 제7호 및 제10호의 사항

4. 법 제24조제4항의 규정에 의하여 총회에 상정하여야 하는 사항




건설교통부 고시 제2006-330호

2006. 8.25 개정







정비사업조합설립추진위원회 운영규정




제5조(추진업무 등) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무(주택재건축사업에 한한다)

2. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)의 선정

3. 개략적인 사업시행계획서의 작성

4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

5. 추진위원회 운영규정 작성(다만, 추진위원회 설립승인시 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻은 운영규정을 작성하여 시장·군수에게 신고한 경우는 제외한다) 및 변경

6. 조합정관 초안 작성

7. 토지등소유자의 동의서 징구

8. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비 및 개최

9. 그 밖에 법령의 범위 내에서 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

②추진위원회는 제1항제3호의 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있다. 이 경우 계약기간은 제7조의 운영기간을 초과하지 아니하여야 한다.

③추진위원회는 주민총회에서 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여 제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다.

④시공자?철거업자?감정평가업자?설계자(제2항에 의한 건축사무소 등과의 용역계약을 제외한다)의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다.




제17조(위원의 직무 등) ①위원장은 추진위원회를 대표하고 추진위원회의 사무를 총괄하며 주민총회 및 추진위원회의 의장이 된다.

②감사는 추진위원회의 사무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며, 주민총회 및 추진위원회에 감사결과보고서를 제출하여야 하고 토지등소유자 5분의1 이상의 요청이 있을 때에는 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여야 한다.

③감사는 추진위원회의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하거나 부정이 있음을 발견하였을 때에는 추진위원회에 보고하기 위하여 위원장에게 추진위원회 소집을 요구하여야 한다. 이 경우 감사의 요구에도 불구하고 위원장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 감사가 직접 추진위원회를 소집할 수 있다.

④감사는 제3항 직무위배행위로 인해 감사가 필요한 경우 추진위원 또는 외부전문가로 구성된 감사위원회를 구성할 수 있다. 이 경우 감사는 감사위원회의 의장이 된다.




제5장 사업시행 등







제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) ①정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받은 다음 주민총회의 의결을 거쳐 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 주민총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있다.

②추진위원회는 제1항의 규정에 의하여 선정된 정비사업전문관리업자와 그 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 별도의 계약을 체결하여야 한다.

③추진위원회는 제2항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자와 체결한 계약서를 추진위원회 운영기간동안 사무소에 비치하여야 하며, 토지등소유자의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 토지등소유자가 부담한다.




제29조(용역업체의 선정 및 계약) ①제28조제1항의 규정은 제5조제2항의 규정에 의한 건축사사무소의 선정과 관련하여 이를 준용한다. 이 경우 “정비사업전문관리업자”는 “건축사사무소”로 보며, 단서 중 “3회”를 “2회”로 변경한다.

②그 밖에 제5조의 규정에 의한 추진위원회 업무범위 내에서의 사업추진을 위한 용역업체의 선정 및 계약방법은 추진위원회가 정한다.

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OS요원이라고 동의서 받으러 다니는 아줌마들 보면 초인종 누를때 사진 찍어서 주거침입죄로 고발하시기 바랍니다.


대법 “주거지 복도·계단 침입하면 처벌 가능”

[ⓒ '글로벌 종합일간지' 아시아투데이]

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거주자의 허락없이 아파트와 빌라 등의 공용 계단과 복도에 들어갔다면 주거침입죄로 처벌할 수 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔다.

이는 공동주택에 사는 사람들이 평온한 생활을 누릴 수 있는 권리를 현관 밖 공용 면적까지 확장한 것으로, 앞으로 불법 채권추심자 등 현관 앞에서 행패를 부리는 사람들을 형사 처벌할 수 있는 근거가 마련된 것이다.

대법원1부(주심 이홍훈 대법관)은 동료가 망보는 사이 빌라 3층까지 올라가 현관문을 두드려보고 나온 혐의(폭력행위 등 처벌에 관한 법률상 공동주거침입)로 구속 기소된 진모(45)씨에게 무죄를 선고한 원심을 깨고 유죄 취지로 파기 환송했다고 27일 밝혔다.

재판부는 “다세대나 연립주택, 아파트 등 공동주택에서 함께 쓰는 계단과 복도는 각 세대의 전용 부분에 필수로 딸려 있고 사실상 주거의 평온을 보호할 필요가 있어 특별한 사정이 없는 한 주거침입죄에 해당한다”고 말했다.

이 사건의 1심을 맡은 서울서부지법 형사단독 재판부는 주거침입을 인정해 징역 8월을 선고했으나 항소부는 “출입이 통제되지 않는 공간이었다”며 무죄를 선고했다.
<김숙현 기자 shkim@asiatoday.co.kr>