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MB시대 부동산, 강북권 유망 투자처 `빅5`
[매일경제] 2008년 01월 05일(토) 오후 06:45 가 가| 이메일| 프린트

새해 이명박 정부 출범을 앞두고 내집 마련을 원하는 실수요자들의 잰걸음이 시작됐다. 새로운 정부의 부동산정책에 대한 막연한 기대감으로 우왕좌왕하기보다는 부동산정책 기조나 방향성부터 이해하는 것이 필요하다. 이명박 정부는 규제 완화를 바탕으로 한 시장경제 위주로의 질서 개편을 추구하고 있다. 부동산 역시 시장 자율경제, 규제 완화, 공급 확대의 3대 정책을 펼칠 것으로 예상된다.

이 당선자는 서울시장 재임 시절 뉴타운 등 도심재개발 사업을 의욕적으로 추진해왔다. 이런 점을 감안할 때 공급 확대 정책 일환으로 뉴타운과 도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)에 대한 예산과 행정적 지원 강화가 기대된다. 도심재개발 사업에 한층 속도가 붙을 수 있다는 뜻이다.

서울시 뉴타운 사업은 기존 재개발 사업에서 나타나던 난개발, 기반시설 부족, 사업 부진 등 각종 문제점을 막기 위해 광역개발 방식으로 추진하는 사업이다. 도로, 학교, 공원 등 인프라스트럭처부터 제대로 갖추는 게 특징이다.

특히 2006년 ‘도시재정비 촉진특별법’이 제정·시행되면서 뉴타운 개발은 더욱 탄력을 받고 있다. 즉, 재개발을 지역적으로 확대한 게 ‘뉴타운’이고, 뉴타운을 효율적으로 확대 재생산하는 지역이 ‘도시재정비촉진지구’인 셈이다. 도촉지구로 선정되면 용적률, 층고 등 건축규제 완화 및 우수 학교 유치 지원 등 각종 인센티브가 주어진다. 서울 지역은 현재 26개 뉴타운과 18곳의 도촉지구가 지정돼 있다.

정리하면 MB시대를 맞이해 강남보다는 강북 지역이, 도심재개발 사업의 핵심인 뉴타운이, 그리고 이를 정부 차원에서 확대지정한 도촉지구가 ‘최고의 승부처’로 떠오르고 있다. 실수요자 입장에서 중장기적 투자가치가 있고 향후 발전 가능성이 높은 강북권 재개발, 뉴타운 지역 중 ‘빅5’를 소개한다.

Big①
상암지구 개발 효과 기대되는 수색·증산지구
사통팔달 입지가 최대 장점이다. 내부순환도로와 강변북로를 통해 경기 일산, 서울 신촌, 용산, 강남 등으로 이동하기 편리하다. 디지털미디어시티(DMC)로 개발되는 상암지구와 연계된 부도심 기능은 물론이고, 서울 서북부의 신(新)주거지로도 손색이 없다. 또한 지하철 6호선과 경의선 복선화, 인천공항철도 연결 추진 등으로 향후 교통요지로 발전할 가능성이 높다. 2013년까지 총 1만3625가구가 들어선다.

Big②
한강 조망권·풍부한 녹지 갖춘 동작구 흑석지구
한강변의 고지대에 위치해 한강 조망권을 지닌 동시에 강남권과 가까워 강남권 주택수요를 분산시킬 수 있는 대표 지역 중 하나다. 서울의 정중앙에 위치했지만 그간 교통여건이 원활하지 않아 상대적으로 소외됐다. 9호선 개통에 따라 교통여건이 개선되는 대표적인 곳으로 부각되면서 주목받기 시작했다. 게다가 현충원이 있어 도심권에서는 보기 드물게 풍부한 녹지를 지닌 장점이 있다. 또한 서울시의 핵심 사업인 한강르네상스 사업과 연계한 수변문화공간이 조성될 예정이라 강남권 고급주택 수요의 대안 투자처가 될 것이다. 2015년까지 1만3600가구가 공급될 예정이다.

Big③
드림랜드 공원화로 수혜 입는 성북구 장위지구
장위지구는 내부순환도로·북부간선도로·동부순환도로 및 지하철 1·6호선과 인접해 있어 교통환경이 좋은 장점을 지녔다. 예전에는 자연녹지 면적이 0.4%에 불과해 주거 쾌적성이 높지 못했다.

그러나 뉴타운 사업을 통한 주거여건 개선은 물론, 서울시가 강남·북 주거환경 격차 해소의 일환으로 드림랜드 일대에 조성하게 될 90만5278㎡ 규모의 초대형 녹지공원이 장위지구의 앞마당 역할을 하게 된다. 공원조성 예정지가 행정구역상으로는 강북구 번동이지만 성북구 장위뉴타운과 길 하나(월계로)를 사이에 두고 있기 때문이다. 2016년까지 총 2만3970가구 주택이 새로 건립된다. 이 중 전釉湧?85㎡ 초과 주택이 전체 36.4%를 차지하는 등 중대형 비중이 높아 친환경적인 강북의 고급주거지로 탈바꿈할 전망이다.

Big④
주변 여건이 개선되는 동대문구 이문·휘경지구
동대문구는 동대문운동장 공원화, 패션디자인 도시 건설 등 대대적인 변화가 예상되는 곳이다. 슬럼한 집창촌 이미지의 청량리 일대가 균형발전촉진지구 지정으로 재정비되는 것도 호재다. 이문·휘경지구 개발의 특징은 주변에 대학가가 많다는 장점을 살려 국제 문화의 거리가 조성된다는 점. 아파트 1만7634가구가 2015년까지 들어설 예정이다. 2012년까지 조성되는 인근의 전농·답십리뉴타운도 눈여겨볼 만하다.

Big⑤
여의도의 대표적 배후도시인 영등포구 신길지구
신길지구는 여의도 바로 뒤편인 데다 지하철 7호선 신풍역을 통해 강남구청역까지 30분 안에 닿을 수 있는 攘 ？지닌 곳이다. 지역적 호재 외에도 앞으로 친환경 주거단지로 개발될 예정이다. 대기오염 문제를 개선하기 위해 공공 신축 건물, 공동주택 등에 태양열을 이용한 신재생에너지를 사용하게 된다. 또한 뉴타운지구 안에 4.1km에 달하는 보행로를 만들고 5개의 테마공원도 조성한다. 2015년까지 아파트 1만8845가구 건립이 예정돼 있다.

위에서 소개한 수색, 흑석, 신길, 이문, 장위지구 등은 주변입지는 물론 내재가치, 미래가치가 뛰어난 도촉지구 중 ‘백미’다. 이들 지역에서는 주거유형을 다양화하기 위해 전체 주택용지 가운데 최소 10%의 면적에 저층주택을 의무적으로 건설하게 된다. 아파트로 획일화하기보다는 다양한 주거유형을 도입해 도시 미관 향상에 도움이 될 전망이다. 테라스하우스 등 다양한 주거양식이 들어서면서 고급 주택지 이미지를 높이는 데 일조할 것으로 보인다.

하지만 도촉지구에서는 투기 수요 억제를 위한 거래 규제가 까다로운 단점이 있다. 대지 면적 20㎡ 이상 집을 거래할 때는 무주택자로서 1년 이상 실거주 조건 등을 충족해야 토지거래 허가가 가능하다. 3년간 전매제한 규제도 있다.


따라서 투자 목적의 유주택자보다는 무주택 실수요자에게 유리하다. 각종 기반·편의시설이 잘 갖춰진 서울에서 내집 마련을 계획 중인 무주택자라면 자금력을 갖추고 도촉지구 내 지분투자를 고려해볼 수 있다. 이때 큰 집을 배정받으려면 해당 지역에서 상대적으로 좋은 위치를 점하고 있거나 대지지분이 큰 것을 선택하는 게 유리하다.

또한 감정평가 시 평가금액을 많이 받을 수 있는 주택을 구입하는 것도 하나의 요령이다. 아파트 평형(주택 규모)은 조합원의 땅·건물 자산가치 순으로 배정되기 때문이다.

단, 도촉지구라도 일부 지역은 개발 대상이 아닌 존치구역으로 지정된다. 이 때문에 지분 가격이 낮다고 무턱대고 투자해선 안 된다.

실제 개발 여부부터 확인하는 것이 필요하다. 존치지구 아파트는 재개발 기간 중 소음, 먼지, 편의시설 부족 등 여러 불편함을 감수해야 한다.

그러나 입주 뒤에는 새 아파트와 함께 가격이 동반 상승할 가능성이 높다. 조합원 분을 제외한 물량은 일반분양이 되므로, 청약가점제가 높은 무주택 실수요자에게는 내집 마련의 좋은 기회를 제공할 것이다.

잠깐용어
·도시재정비촉진지구：정부의 특별법 지원을 받아 추진되는 도심 광역개발 단위지구다. 일정한 요건을 갖춰야 지정되며 우수학교 유치, 건축규제 완화 등 각종 인센티브가 주어진다. 서울 도시재정비촉진지구로는 수색·증산, 신길, 흑석, 이문·휘경, 장위지구 외에도 은평, 북아현, 방화, 신월·신정, 시흥, 신림, 거여·마천, 중화, 길음지구 등이 포함된다.

[고종완 RE멤버스 대표]
[본 기사는 매경이코노미 제 1438·신년2호(08.01.09일자)에 게재된 기사입니다]
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