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시세를 비교해 보면 저평가된 아파트를 고를 수 있다.

올해 입주한 래미안용두와 둔촌동 푸르지오 아파트의 가격을 비교해 보았다.

20평대가 래미안용두가 로열 기준 4억4천-4억7천이고
둔촌동푸르지오가 5억 5억 3천이다. 전세가는 래미안용두가 좀 더 비싸 2억3-4천 호가한다.

30평대는 래미안용두는 5억5천-6억
둔촌동푸르지오는 6억5천-7억이다. 전세가는 비슷하다

그런데 여름에 입주하는 1300세대 혹은 800세대인 강북의 모 지역은
20평대가 로열층이 3억6천-8천이다.
30평대는 5억 4천-7천을 호가한다.
주변 전세시세는 20평대가 2억, 30평대는 2억 5천이다.

그럼 전세가는 세 곳이 그리 차이가 없다. 차이가 있다면 2-3천만이다.
매매가 차이는 20평대의 경우 이 곳이 래미안용두에 비해 무려 1억 이상 싸고
둔촌동푸르지오보다는 무려 1억 5천이 저렴하다.

30평대는 이 곳이 래미안용두보다 5천이 싸고 둔촌동푸르지오보다 1억이 싸다.

그럼 이 곳 20평대는 30평대에 비해 현격하게 저평가된 것이다.
20평대 가격과 30평대가 보통 40% 차이가 난다면
가격 차이 역시 그 만큼 나야 정상이다. 즉 이 곳은 30평대 가격을 기준으로 할 경우 4억 이상으로 올라야 정상 시세다.
아니 30평대가 용두래미안보다 5천, 푸르지오보다 1억 차이가 난다면 20평대는 3천내지 7천은 차이가 나야한다.
그럼 현재 분양권 시세는 4억2천-4억5천이 되어야 한다.

그렇지 않다면 이 지역 30평대가 고평가되었다는 것인데 이 지역 입주 5년차 로열이 5억 5천-9천에 2년전 매매가 된 것을 보면 고평가라고 할 수 없다.
그럼 당연 소형이 저평가된 것이다.

통상 분양하는 아파트는 마지막 잔금을 치르고 입주까지 꾸준히 오른다. 자금 부담에서 해방되기 때문이다.
고양시 성사 주공 재건축한 래미안도 20평대나 30평대가 입주후 3-5천이상 올랐다.




소형을 찾는 사람들은 점점 많아지고 있다.

분양시장도 소형은 수십대 1이나 30평대는 10대 1도 안된다. 더구나 분양가가 장난이 아니다. 용산 신계동이나 효창동은 20평대도 5억-6억이고 흑석 뉴타운 역시 5억 이상이다.

더구나 이 지역은 도심 접근성에서 용두나 둔촌보다 훌륭한 지역이다. 전세가가 매매가에 비해 상대적으로 비싸다.
설사 집 값이 안오른다고 해도 높은 전세가로 인해 상대적으로 자산 가치가 높다.
그러나 통상 전세가가 높으면 매매가를 올린다.
당신은 전세가 1억 4천이고 매매가가 4억5천-5억인 아파트를 사겠는가 ?
아니면 전세가 2억이고 매매가가 3억 5천이 곳을 사겠는가 ? 단지규모가 비슷하고 교통 환경이 비슷하다면 말이다.
더구나 환경측면에서 보면 더 훌륭하다.





아마 작년 가을 강연을 들은 분들은 어디를 말하는지 잘 알 것이다.

지금 가격이 움직이지 않은 이유는 은평뉴타운2지구가 3월까지 입주하기 때문이다. 잠실이 입주폭탄으로 가격이 내리고 오른 것처럼 3월이 지나면 시세는 움직일 것이다.