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[파이낸셜뉴스] 2008-06-08

재개발 아파트 입주권을 노린 재개발 지역의 ‘지분 쪼개기’가 서울시와 정부의 강도 높은 규제의 후폭풍에 휩싸이고 있다.


서울시는 오는 7월 이후 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 {소형 다세대 주택}에 대해 입주권 대신 현금을 청산하고 주거용으로 쓰고 있는 {근린생활시설}이나 {오피스텔} 등에 대해서도 현금 청산을 확대키로 했다.


이런 가운데 국토해양부는 구역지정 일로부터 이전 3년 이내에 지어진 건물까지 현금청산 대상으로 확대한다는 방침이다.


이렇게 되면 재개발 지분을 겨냥해 ‘지분 쪼개기’ 물건을 산 투자자들 중 상당 부분이 지분 대신 현금으로 청산받을 수밖에 없어 재개발 지분에 끼여 있는 거품이 붕괴될 것이라는 게 전문가들의 견해다.

8일 서울지역 주요 뉴타운사업 지역의 부동산중개업소 관계자들에 따르면 올해 하반기 이들 제도가 본격 시행돼 지분 쪼개기 지분에 대해 입주권 대신 현금으로 청산할 경우 중도에 이를 매입한 투자자들의 경우 2000만∼3000만원에서 최고 1억원 안팎까지 손실을 볼 수 있을 것이라고 내다봤다.

■용산·성동구 등 투자자 피해 속출할 듯

재개발 지분 투자자들이 가장 큰 피해를 볼 수 있는 곳은 서울 용산과 성동구 일대다. 이들 지역은 뉴타운 외에도 한강르네상스 프로젝트와 국제업무단지 개발 등 겹호재를 타고 다른 지역에 비해 지분가격이 급등했기 때문이다.

특히 용산구의 경우 재개발구역으로 지정되지 않은 상황에서 신축된 다세대주택이나 근린생활시설 등이 많아 향후 재개발사업 진행 때 입주권을 박탈당하는 사례가 속출할 전망이다.

현재 용산구 한강로 1∼2가 등에서 거래되고 있는 근린생활시설의 지분가격은 3.3㎡당 9000만∼1억원을 호가한다. 지분 6∼8㎡를 3억원에 사들인 경우 입주권을 받으면 전용면적 60㎡기준으로 2억원 가까이 차익을 챙길 수 있다. 하지만 입주권 대신 상가를 받는 경우 주변 시세를 감안하면 투자금액 대비 최소 1억원 이상 손해볼 수도 있다는 게 현지 중개업소 관계자들의 지적이다. 현금으로 청산받으면 손실이 이보다 더 커질 수 있다.

한강로 1가 인근 S공인 관계자는 “구청마다 처리절차가 달라질 수 있어 지금은 정확히 단정짓기는 힘들다”면서 “권리가액이 낮은 신축상가들은 아파트 입주권이 안나올 가능성도 있고 상가를 받더라도 좋은 자리를 받기 어려워 1억원 이상 손해를 보는 상황이 발생할 수도 있다”고 말했다.

■자치구,벌써 입주권 제외 움직임

성동구청은 금호17구역 관리처분 인가를 앞두고 최근 근린생활시설 소유자들에게 서울시 조례 개정안에 대한 안내문을 보냈다. 이는 사실상 소형 근린생활시설 소유자들에게 더 이상 입주권을 주지 않겠다는 조치로 해석된다.

성동구청 관계자는 “철저하게 서울시 조례를 기준으로 해서 입주권을 준다는 게 구청의 방침”이라며 “자의적인 판단을 배제하고 서울시의 개정 조례를 따를 것”이라고 강조했다.

이에 앞서 동대문구청은 지난달 22일 전농7구역 관리처분 인가를 내주면서 지분 평가액이 아파트 분양가보다 낮은 근린생활시설 소유자에게 아파트 입주권 대신 상가입주권을 줬다. 동대문구청 관계자는 “전농7구역 관리처분인가부터 권리가액이 분양가보다 적은 근린생활시설 소유자에게는 입주권을 주지 않기로 정했다”며 “억울한 사람은 법적 대응을 통해 구제받는 길밖에 없다”고 말했다.

업계에 따르면 대지지분 23∼26㎡의 근린생활시설은 웃돈이 1억∼1억5000만원선에 형성돼 있다. 아파트 분양권이 확정되는 경우 웃돈은 더 늘어날 수 있지만 상가로 받을 경우 웃돈은 2000만∼3000만원 정도 떨어질 것이라는 전망이다.

부동산업계 한 관계자는 “재개발 지분 쪼개기에 대한 규제가 날로 강화되고 있어 아파트 지분에 집착해 묻지마식으로 투자했다가는 원금도 못 건질 수 있다”면서 “구체적인 제도 개정령이 만들어진 뒤 입주권을 받을 수 있는 지 여부를 충분히 따져 보고 지분투자에 나서야할 것”이라고 말했다.

/cameye@fnnews.com 김성환기자