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목동 신시가지 단지는 이전부터 재건축에 대한 기대감이 많은 단지 중 하나입니다.
(제가 언급하는 목동 신시가지 단지는 목동 및 신정동에 위치한 목동신시가지 1~14단지를 말합니다)

재건축에 대해 어느정도 지식이 있는분은 아시겠지만,
목동 신시가지 단지는 중층 아파트 단지중 매우 높은 대지지분을 가지고 있습니다(단지별로 상이)
동일 평형 대비, 압구정, 대치 재건축 단지에 비해 대지지분이 1.5배 ~ 2배 가량 많습니다.



이번에 이노근 의원 외 다수가 발의한 재건축 관련 도정법 개정안은 목동 신시가지에 시사하는
바가 큽니다.

우선, 얼마전 기사에 난 법안 중

1. '내진설계' 가 안된 아파트 재건축 연한 단축 법안 발의중

http://media.daum.net/economic/others/newsview?newsid=20120924014635108

즉, '내진설계' 가 안된 아파트는 안전진단에서 'D' 등급 판정을 받을 경우, 재건축 추진이 가능하게 한다
가 해당 법안의 주요 내용입니다.

사실 이 기사만 봤을땐, 목동 신시가지 단지에 큰 영향을 주진 못할것이라고 생각했습니다.
왜냐면, 안전진단에서 'D' 등급을 받는게 사실 쉽지 않은 일이기 때문입니다.
결국 안전진단 신청은 가능하나, 현행 안전진단 기준에 따르면 'D' 등급을 받을게 뻔하기 때문입니다.

그런데, 이어서 아래와 같은 법안을 발의중이라는 뉴스가 떳습니다.

2. 안전진단 기준에 '내진설계' 유무를 기준에 포함하는 법안 발의중

http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20120928031519253.daum

이는 즉, 안전진단 기준에 '내진설계' 유무를 판단하는 항목을 추가하여,

'내진설계' 가 안된 경우, 안전진단에서 'D'등급이 나올 가능성이 높도록 도정법을 개정하자는 뜻입니다.

1번 법안 만으로는 목동 신시가지 재건축 추진이 사실상 어렵겠지만,
2번 법안과 동시에 처리가 된다면, 목동 신시가지는 사실상 바로 재건축 추진이 가능해 집니다.

물론 해당 법안이 무사히 국회를 통과할지가 관건이지만,
일본 지진 피해 사례도 있고, 현재 부동산 시장이 침체되어 있는 현실에서
통과할 가능성이 낮진 않다고 판단되어 집니다.



재건축 연한이 단축이 될것이라는 것에 동의한다고 하더라도,
많은 분들이 다음과 같은 의문은 여전히 가질것으로 보여집니다.

Q. 현재 재건축 연한이 도래했음에도, 재건축을 추진하지 못하고 있는 단지들이 많은데,
(압구정현대, 은마, 강동구 재건축 단지 등)
과연 목동 신시가지 단지라고 재건축 가능할까?

왜 재건축 추진이 잘 안되는지, 목동 신시가지 단지와의 차이는 무엇인지 비교해 본다면,
목동 신시가지의 재건축 여부를 판단할수 있을것으로 보여 집니다.

Case 1. 압구정현대, 은마 케이스 - 대지지분이 작은 경우
30평을 예를 든다면, 대지지분이
목동은 22평, 은마는 18평, 압구정현대는 15평 정도 나옵니다.
(즉 세 단지 모두 30평에 살지만, 보유하고 있는 대지지분은 위와 같단 이야기죠)
무상지분율을 각각 150% 160% 170% 로 추정하면,

세단지 추가분담금 없이 갈수 있는 평형은
목동은 33 평, 은마 28평, 압구정현대 25평 정도로 추정됩니다.

즉, 현재 재건축 추진이 지지부진한,
은마, 압구정 현대 의 경우, 재건축후 추가분담금 없이는 현재보다 오히려 작은 평형으로 밖에
가지를 못한다는 점입니다.(기존 평형보다 더 큰 평형으로 가려면 과도한 추가분담금이 발생하는거죠)
그러니, 추진을 반대하거나, 혹시 부동산 경기가 더 살아날까 기다리는거죠.

그러나, 목동은 재건축을 하면 추가분담금 없이 현재사는 평형 보다 더 큰평형으로 가능합니다.
(단지별로 상이함)


Case 2. 강동구 재건축 - 재건축 기대심리 + 2종 주거지역
강동구 재건축 단지의 경우, 대지지분도 넓기 때문에 재건축 추진이 용이해야하는데,
현재까지 추진이 지지부진 합니다.

이는 과도한 기대심리에 기인한다고 볼수 있습니다.
강동구 재건축 단지가 재건축을 한창 추진하던 시점은 부동산의 활황기 였습니다.
그렇다 보니, 당시 계획으로는 상당한 사업성이 분석되고, 이런 내용이 주민들 머리속에 박혀있죠.
그러나, 부동산 침체기인 지금 당시 계획으로는 재건축 진행이 힘듭니다.
그렇기 때문에 주민들이 쉽게 동의하지 못하는거죠.

그리고 2종 주거지역이라는 점도 일부 기인합니다.
2종 주거지역은 고층아파트, 허용 용적율의 측면에서 3종 주거지역에 비해 제약을 받습니다.
2종 주거지역이 많은 강동구의 재건축 단지들의 추진에 발목을 잡는 이유중 하나에는
이런 2종 주거지역이라는 용도지역이 있습니다.

이에 비해 목동 신시가지 단지는 1~3단지를 제외하곤, 모두 3종 주거지역 입니다.
그리고, 현재의 상당히 부동산 경기가 침체기인 시점에 보수적으로 계획하여 추진될것이기 때문에
차이가 있다고 보여 집니다.


글을 맺는다면,

현재 재건축 연한 및 안전진단에 대한 규제 완화 법안이 발의중이다.

해당 법안이 국회를 통과하면, 목동 신시가지 단지는 재건축이 가능해 진다.

현재의 극심한 부동산 침체기에서는 조금 어려울수도 있으나, 부동산 경기가 회복한다면,

목동 신시가지 단지의 재건축은 충분히 사업성이 있고, 추진 가능하리라 보여진다
(단, 단지별 사업성에는 차이가 있음을 고려해야 한다)