부동산 정보포털에서 거래포털로!

이번 글에서는 목동단지의 부동산 중개업 현장의 현실적인 말씀을 드리고자 합니다.
공인중개사는 부동산 관련 컨설팅, 즉 구조, 시세, 조건, 상황 등의 상담을 당연히 합니다만,
상담은 판매를 위한 안내, 준비, 물건 비교 등으로 계약을 위한 절차이고,
결국 판매(계약)을 위한 서비스 업종이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

봄이 온 듯 목동단지의 벚꽃도 거리에 화사하게 피었는데,
주말 곡우절기(4월20일)의 이틀간 비에 꽃 잎이 거의 떨어지고
아직 일교차가 심하여 조석으로는 좀 쌀쌀하더니
갑자기 여름이 된 듯 하다 주중에 봄 비가 새벽부터 내리는데,
문득 단지 내 공원을 바라보니 나무들에, 초록 잎이 무성합니다 .

법률 자문, 세무 대행이나 대학 선택 등의 상담을 해 주고 댓 가를 받는 업종과 달리,
공인중개사의 중개업소는 사전 의뢰인과의 정보조사비용 등의 별도 계약이 없는 한, 거의 직접 중개계약을 해야만 법정 수수료를 받을 수 있습니다.

우리가 식당에 갔을 때는 무엇이든지 주문하여 먹으러 간 것입니다.
식당 주인과 커피 한 잔 하면서 지금 밥을 먹어야 하느냐?
안 먹어도 되느냐? 상담 하다가, 안 먹고 나가는 사람은 거의 없습니다.
그저 잠시 무엇을 주문할 것이지를 생각하는 정도입니다

중개업소 입장도 비슷하다고 생각합니다. 고객은 상가주택인지 아파트인지.
매매인지 임대차인지의 방향과 범위가 거의 정해져서, 중개사무실에 오십니다.
전화(목일공인중개사 02-2647-5151)로 상담을 먼저 하신 경우가 많으시지요.

그리고 목동단지에 오시는 고객들은 국내외 경제 동향 등에 대해서는 가끔 있는 특강이나 미디어 정도에서 자료를 얻어 정리하는 보통의 공인중개사들 보다 수준 높으신 분들도 많으십니다. 이런 고객분들께 중개업소는 경제적인 상담보다는 고객이 원하시는 방향과 범위에서 출발되는 매물을 선별하여 비교 리스트를 만들고 집을 보여드리는 것에 충실하면 됩니다.

물론 음식과 달리 바로 주문(계약)을 못하고 몇 일, 몇 주, 경우에 따라서는 여러 달 후에 하는 경우도 많습니다. 적정한 물건을 찾아 비교하고, 자금 준비, 세법에 맞추고, 변경된 상황 등을 조정하다 보면 여러 차례 반복되고 많은 날이 소요됩니다.

그러나 중개업소에서 지금은 살 때가 아니라거나, 팔 때가 아니라는 식으로, 경제 문제의 해답을 찾아가는 듯이 상담을 하거나 조언을 하는 것은 이상하다고 생각합니다.
본업이 전문적인 부동산 컨설팅만 하는 것도 아니고, 부동산 관련 전문 직종에 있지 않은 대부분의 중개업자로서 나중에 팔고 나중에 사라고 한다면 지금은 무엇을 하겠습니까.
물론 법규나 세제, 현재 집 처리, 금융 관련, 가족 상황 조정 등의 선 순위 일이 있어서 바로 바로 계약하지 못하는 경우가 많지요.

또, 매매 계약이란 팔고 사고가 동시에 이루어지는 것인데, 매도인이 파는 날을 따로 하고,
매수인이 사는 날을 달리하고는 계약을 할 수는 없는 것입니다. 매매 조건(잔금일이나 전세 조건 등)을 조정하는 정도이지요. 물론 예전에 그러했듯이 부동산이 강한 상승기에 있을 때는 내가 사야할 집을 먼저 계약을 해놓고, 팔 집은 여유를 가지고 조절하여 나중에 팔아도 되고, 지금과 같은 약세장에서는 살 집은 봐 두기만 해놓고, 내 집을 먼저 파는 계약을 한 후에, 조금 기간을 갖고, 먼저 본 집들을 다시 확인 비교한 후에, 매수를 해도 되겠습니다. 그리고 이미 예전에 매수를 했었던 분들은, 다주택자가 되기 전에만 파시면 됩니다.

기본적으로 중개업소에서는 고객께 사겠다는 분이 계실 때 흥정하여 파시라 하고, (팔면 살 집도 싸게 되니까요). 적정한 집을 하한가에서도 깍아 준다면 사셔야 된다고 말씀을 드립니다. (가격 만을 기준하면 다음 달에 더 싼 집이 나올 수 있지만, 공원 전망이나 내부수리 상태가 이만큼 되는 집이 매달 나오기는 어려우니까)

부동산은 글자대로 못 움직이지고, 모든 집이 다른 물건이어서 중개업소는 지역성이 매우 강합니다. 그래서 다른 지역의 중개업소가 목동단지의 적정한 아파트를 소개하거나 적정한 시기에 적정한 시세와 조건으로 중개하기는 쉽지 않습니다.

즉, 목동신시가지아파트 등, 모든 아파트는 현재와 미래에 다를 것이고, 단지별로, 동층별로, 호수별로, 타입 별로 등등 미묘한 차이로 수 천만원 이상 가격차가 있는데, 이러한 구분과 선별은 일반적인 부동산 컨설턴트나 경제학자의 이론으로 적용할 수 있는 것이 아니라,
그 지역 즉 목동단지에서 수 년 이상을 정상적으로 중개한 경험이 있거나, 전세나 소형으로 매입해 입주했다가 중형으로 평형도 넓히면서 단지도 옮기면서 여러 번 직접 목동아파트 매물들을 보면서 적정한 집을 찾기 위해 여러 차례 고심을 했던 경험이 있는 목동단지 주민 분 들이어야 가능하다고 봅니다.

마찬가지로 목동단지의 상권에 대해서도 상당 세월 보신 분들은 기본적인 차이를 아십니다. 이것은 부동산 경제학 공부로는 알기 어려운 내용입니다. 목동 주민들, 특히 엄마들의 성향, 단지 및 주변 지역의 특성과 변화 등을 보고 살아 왔어야 알 수 있는 것입니다.
예로 주변의 먹자 상권은 초기 주말 농장이었던 목동단지 가운데의 상업지역에 건물들이 들어서면서 이동되었고, 맞 선 보던 대형 한식당은 쇠퇴했으며, 소모임이 많고, 대포집 같은 주점은 적고, 학원 관련 업종이 많고, 학교 시험 주간에는 동네가 조용하고, 두 건물에 PC방 한 개, 한 블럭에 하나 정도 있는 당구장, 노래방 이외에는 오락이나 유흥업소가 거의 없는 것 등이 목동단지 지역 분위기입니다.

그리고 목동단지에 잘 아는 중개업소가 없다고 불안하실 필요는 없습니다. 인터넷 등의 발달로 실시간으로 공개된 모든 정보가 공유되어 목동단지의 중개업소들은 대부분 공동중개를 하며, 공동중개로 계약 성사되는 경우가 70~80% 이상이라고 추정됩니다. (경우에 따라 공유를 잘 안하는 업소들도 있겠지만 - 예전 급 상승기에 물건이 귀해지면, 물건 공개 안하고 단독으로 하는 경우 등이 있었으나, 앞으로는 어려울 것이라 예상됩니다.) 보통 목동단지의 어느 중개업소의 손님이든지 목동단지의 거의 모든 중개업소의 매물 정보를 들을 수 있고, 집을 볼 수가 있으며, 중개업소들이 공동으로 관리합니다.

이러한 공동중개는 고객(의뢰인)분들께도 좋은 것입니다. 두, 세 곳의 중개업소에 매도 의뢰한 내 집을 거의 모든 중개업소의 손님들이 보러 와주고, 또 매수할 손님은 매물로 나온 모든 집을 선별하여 볼 수가 있기 때문입니다. 거의 모두에게 공개되어 나의 사정에 맞추어 공정하게 선택하고 선택 받을 수 있는 방식입니다. 전세나 월세로 집을 놓거나 얻는 경우도 같은 방식의 공동중개로 보시면 되겠습니다.

다음은 목동8~14단지의 매매와 전세의 현재 급매물과 시세를 정리했습니다.
구체적 내용은 상황과 기간에 따라 변동될 수 있으니 현재의 참고 범위로 하시기 바랍니다. < 시세 문의는 (02) 2647-5151 목일부동산 >

1. 20평형 매물 호가는 11단지 3.1억~3.5억, 8단지는 3.9억에서 조정 가능,
9단지 3.8억~4.5억 흥정이고, 10,12,13,14단지는 3.5억~4.1억 정도입니다.

추천 매물 : 808동, 809동 중간층 3.9억 흥정 (입주됨, 세 약간 남음)
1226동 중간층 (남향동, 특올수리, 입주됨) 3.65억 / -동 12층 (세안고) 3.65억
12단지 저층 남향 로얄동(공원전망)-중간층 4억 흥정 (전세안고, 지분 약16.2평)
1108동 13층 (남향안동, 확장올수리, 단지사이 전망특, 입주됨) 3.4억 흥정


20평형 전세는 11단지 1.5~1.65억, 8,9단지 1.8~2.3억 일반 단지 1.65~2.15억입니다.

2. 27평형 매물 호가는
11단지 4.3억~4.6억, 8단지는 6억~흥정, 9단지 5.2억~6억,
10,12,13,14단지는 4.7억~6억, 12단지 저층 급매 5.6억 조정~ 5.9억 정도입니다.

-추천 급매물 : 1208동 중간층 (저층 계단식, 방3개, 입주) 5.6억 조정가 ,
1104동 중간층 (남향안동, 세안고) 4.3억 / 1106동3층 (남향안동, 특올수리, 입주) 4.4억

27평형 전세는 11단지 1.8~2.2억, 8단지 2.7~3.2억 이 외 보통 단지는 2억~3억입니다.

3. 13단지 35평형(고층형 방4,화장실2) 매물호가 7.7억(서남향, 남향 탑층)부터 8.3억 이고,
전세는 현재 3.6억~4억 입니다.
- 추천 : 1301동 중저층 /1302동 고층 (남향, 방4개, 화장실2개, 입주) 7.6억/7.8억 협의

4. 38평형 매물 호가는 목동서로에 접한 동에서 7.6억부터 있고 10억 이내 범위입니다.
8단지는 9억 안팎 인데, 아직 확인 안한 8억에 급매물 정보가 한 집이 있고,
9단지 고층은 7.9억~9억 초반이고, 저층은 8.5억~10억 이내 입니다
10단지 고층도 7.6억~9억 정도이고, 저층은 도로 측 7.8억부터 10억 이내 입니다.
14단지는 1층, 탑층, 서남향동과 B블록 급매물 등이 8억 안팎에 있고, A블럭 로얄동 층 의 급매가 9억 이내로 되는 집 있고, 호가는 역시 10억 정도입니다.

-추천 급매물 : 801동 중간층 (남향, 세안고) 8억, 924동 중간층 (입주) 7.9억 조정가 ,
1017동 고층 (남향, 특올수리, 입주) 8.3억 , 저층 남향안동 1006동 중간층 8.8억
1419동 중고층 (남향동, 안양천 전망, 구 올수리, 입주) 8.2억

38평형 전세는 3.5~ 4.4억 인데, 8단지는 4억 이상, 10단지는 4억 이내에 가능합니다.

5. 45평형은 남향 도로 측에서는 9억 선에서 매물이 있고, 남향 안동이며, 공원전망 등이 되는 로얄층은 10억에서 깍아 주는 매물이 급매물 수준입니다.

글이 길어졌습니다. 저의 논리가 미흡한 부분도 있고, 표현이 다소 무리한 부분도 있다고 생각합니다. 저의 능력은 이 정도인 것 같습니다. 양해를 부탁드리며, 제 글 내용이나 목동단지 시세 등에 관하여 궁금하신 점이 있으시면,
전화나 방문해 주시면 성실히 상담 해 드리겠습니다. 감사합니다.
목동아파트 전문 중개(02) 2647-5151 / 목동12단지A상가 목일공인중개사