부제 :최근의 시장동향과 부동산 정책 분석과 전망
에메랄드 보석처럼 파란 하늘에는 종달새가 농사철이 시작되었음을 알리려고 열심히 노래를 부르며 넓은 들판 하늘을 놀이터 삼아 위로 올랐다 내렸다 하면서 겨우내 준비한 봄노래를 목청껏 부르고 다닙니다.
종달새는 봄을 알리는 전령사이고 농부들을 들판으로 부르는 손짓이며 봄볕을 등에 지고 일 년 농사를 준비하는 농부들의 친구면서 봄 들판을 가장 멋지게 노래하는 최고의 성악가입니다.
밭에는 보리가 커가고 논에는 봄 햇살이 가장 많이 쏟아지는 양지바른 논을 골라 벼 씨앗을 뿌려 모내기용 벼를 키우는 못자리를 만들고 뚝방길 잔디속 에 숨은 쑥을 캐는 봄 처녀의 손끝에서 봄은 무르익어 갑니다.
벚꽃과 진달래가 화려하고 풍성한 한바탕의 꽃 잔치를 하고 간 뒷자리를 복사꽃과 살구꽃들이 초가집 뒷마당에서 소박하고 단아한 모습으로 초가집을 지키고 진달래꽃들이 지나간 뒷동산에는 철쭉들이 풀숲의 참새들과 함께 한가롭고 조용한 시골의 한낮을 그려줍니다.
이제 한바탕의 꽃 잔치를 끝내고 차분한 모습으로 싱그러운 보리내음 과 종달새의 지저귐이 실린 목동 편지를 시작하겠습니다.
1.최근의 부동산 시장의 동향과 전망은?
⑴ 실패한 “3.22 부동산대책”은 거래활성화 와는 완전히 빗나간 거래 단절 현상만 불러 일으켰으며 시장 참가자들의 판단을 더욱 혼란스럽게 만들고 있습니다.
이로 인해 거래량은 격감하고 가격 또한 하향세로 지난번 글에서 언급한 대로 지역별로 1,000만원~5,000만원 하락한 장세를 보이고 있습니다.
이 같은 추세는 당분간 계속 될 것이며 취득세 50% 감면 건이 4/28일 임시국회를 통과하면 거래는 지금보다는 늘어나고 하락한 가격은 원상태로 회복 되더라도 분양가 상한제 폐지 건이 사실상 물 건너간 상태에서 매수세는 관망세로 돌아섬에 따라 추가적인 가격 상승은 어려울 것이며 가격 또한 약 보합세가 지속될 것입니다.
⑵ 매수자는 하락장세 에서는 계속 집값이 떨어질 것으로 예상 하여 매수를 미루고 매도자는 상승 장세에서는 집값이 계속 오를 것으로 예상해서 매도시기를 놓쳐서 매수자는 가격이 오르기 시작할 때 집을 사고 매도자는 가격이 내리기 시작할 때 집을 파는 것이 일반적 경향이고 이 현상은 인간이기에 조금 더 더 싸게 사고 싶고 그리고 조금 더 비싸게 팔고 싶은 욕망이겠죠.
⑶ 이 기회에 제가 말씀드리고 싶은 것은 하락 장세 에서 최저가가 얼마가 될지는 아무도 모르며 마찬가지로 상승 장세에서 최고가가 얼마가 될지도 아무도 모릅니다.
다만 하락 장세 에서 최저가를 찾는 방법은 거래량이 최저가 되었을 때를 매수시점으로 잡고 그 중에서 급매물을 매수자 우위 입장에서 가격을 네고 한 가격이 최저가로 보시면 거의 틀림없습니다.
반면 상승 장세에서 최고가로 파는 가격은 거래량이 최대 일때 매도자 중심으로 조정한 가격으로 팔 때 최고가에 판다고 생각 하시면 됩니다.
⑷ 주거용 부동산 자산관리에서 말하는 최저가와 최고가를 찾는 것은 집값이 最低 ,最高 를 말하는 것이 아니라 거래량이 最高 ,最低 일때의 가격을 말합니다.
⑸ 조심해야 할 것은 집값이 내리기 시작할 때 사는 것과 집값이 오르기 시작할 때 파는 것입니다.
이때는 팔 사람과 살 사람 모두 관망세를 유지해야 하며 그 시점을 잡는 방법은 집값이 내리기 시작 할 때는 ①집값이 3주 이상 그대로 유지되면서 ②거래량이 줄기 시작 할 때입니다. 반면 집값이 오르기 시작 할 때는①집값이 더 이상 떨어지지 않는 것이 4주 이상 유지되면서 ②거래량이 늘어나기 시작 할 때입니다.
이와 같이 집값이 회복기냐, 불황기냐를 판단하는 기준 잣대는 거래량과 집값수준을 가지고 판단하는 것이고 이에 따라 개인은 매수와 매도 시점 을 잡고 건설사들은 분양 마케팅을 수립하는 것이 주거용 부동산 자산 관리의 기본 이론 입니다.
⑹이제 이 章 의 결론을 내릴까 합니다.
파는 사람과 사는 사람은 "ZERO-섬 게임“과 같은 것으로 잘 팔았다는 것은 매수자 입장에서는 비싸게 샀다는 것을 의미하고 잘 샀다는 것은 매도자 입장에서는 싸게 팔았다는 것을 말하는 것으로 잘 팔고 잘 사는 것이 한 매물에서 동시에 이루어 질수는 없기 때문에” 파는 사람은 어깨에서 팔고 사는 사람은 무릎에서 산다“는 속담이 있는 것처럼 지금과 같이 거래량이 최저점이며 매수자 우위 시장 일 때는 어떤 시점일까요?
그 판단은 읽는 분들의 몫으로 남기고 다음 장으로 넘어가겠습니다.
2.앞으로 부동산 정책방향과 시장은 어떻게 움직일까요?
⑴ 금번 “3.22 부동산 대책”은 실패한 정책으로서 3.22 대책 중에서 가장 중요한 두 가지① DTI부활과 ②분양가 상한제 폐지 는 하나만 성공하고 하나는 국회 소위원회에 토론조차 못한 채 다음 임시 국회로 연기 한다고 했지만 6월 임시 국회에서도 연기 되어 차기 정권으로 넘어 갈 것입니다.
그 이유는 지난번 글에서 말씀드렸기에 생략하겠습니다.
결국 그 피해는 집 없는 서민에게 돌아오고 건설사의 부도는 계속 되면서 공급 부족으로 전세대란은 점차 심해질 것입니다.
⑵ 6월 임시국회에서는 선거를 앞둔 가장 “포퓰리즘”정책인 ① 전, 월세 상한제와 ② 리모델링 관련 주택법 개정안이 통과 될 것입니다.
⑶ 저는 정치에 대해선 문외한 이지만 “표”가 얼마나 중요하기 에 전, 월세 상한제는 “한나라당”이 지난 2월에 검토했다가 정부의 반대로 쓰레기통에 버렸던 정책을 야당이 계속 주장하니까 쓰레기통에 버렸던 휴지를 다시 펴서 야당의 태도와 국민의 여론을 봐가면서 다음 국회에서 입법화 할지 말지를 검토하기 시작했고 전, 월세 상한제의 피해자는 결국 세입자가 될 것입니다.
⑷ 4.27재, 보선은 정부 여당이 바라는 일부지역구 만의 선거가 되길 바랐지만 내년 총선과 대선의 기선을 제압하는 선거로 판이 커져버렸으며 그 중심에는 “분당 乙”선거구이며 그 중심에는 “리모델링”이 있습니다.
⑸ 3년전부터 리모델링 관련번 개정을 줄기차게 요구 했지만 여,야는 관심 밖에 있다가 금번 "분당 을" 보궐 선거로 주택법 개정이 본격화 되었습니다.
사실 “리모델링”관련 법 개정을 먼저 치고 나온 쪽은 민주당이며 민주당은 지난해 수직 증축을 통해 일반 분양이 가능한 주택법 개정안을 당론으로 결정하고 4/11일 개정안을 제출하자 주도권을 뺏긴 “한나라당‘은 분당甲 이 지역구인 모 의원 명의로 지난 4/21일 ”민주당“보다 훨씬 좋은 조건으로 ”리모델링“이 가능한 개정안을 국회에 제출 했습니다.
⑺ 이것은 할인 마트의 미끼용 상품과 다를 바 없는 “선거용 미끼”정책이며 더욱 웃기는 것은 4/22일 이제까지 한 동지로서 한목소리를 내든 두 개의 “리모델링 연합회”가 “범 수도권연합회”가 한나라당 후보를 공식 지지한다고 선언을 함으로 두 단체는 동지에서 라이벌로 바뀌었다는 것입니다.
⑻ 아무튼 분당乙 때문에 앞으로 리모델링 추진 아파트는 큰 호재를 얻게 되었고 그 동안 버블 세븐 중에서 평촌과 함께 가격 하락폭이 가장 크고 가격 회복도 불가능 하게 보이든 분당 지역은 6월 달 이후에는 집값도 상승하고 거래도 활발해 질것이며 투자 가치 또한 상승할 것입니다.
제가 추천하는 분당아파트 지역은 1992년에 완공된 분당 시범 단지이며 그 중에서 서현역 쪽의 역세권의 아파트를 추천 하오니 참조하시기 바랍니다.
⑼ “한나라당” 안이 조합원들에게 훨씬 좋은 조건이며 이 안이 통과 될 것이 확실함으로 그 동안 전혀 관심을 받지 못하든“리모델링”대상 아파트는 소위 “물 좋은 시장”을 맞게 되었습니다.
⑽ 지난 4월1일부터 부활한 DTI규제의 주된 목적은 “가계부채‘문제 이었습니다.
채 한 달도 지나지 않은 4/21일 가계부채의 주무부처인 “금융위원회”와 “기획재정부”는 가계부채를 보는 시각 차이를 나타내고 있습니다.
“금융위원회‘는 가계부채를 줄이는 방안을 여러 가지로 검토 중이라고 한 반면 기획 재정부는 가계부채문제가 심각한 수준은 아니다 라고 말함으로서 견해차를 보이고 전체적인 금융정책의 총괄 부처는 ”기획재정부“입니다.
우리가 여기에서 주목해야 할 것은 금번 “3.22 대책”이 반쪽짜리 이며 실패한 정책 이란 것을 정부와 여당은 모를까요?
가계부채로 DTI는 부활시켜놓고 거래 숨통을 틔우기 위한 정책은 실패하여 재고주택 시장은 거래 단절과 가격 하락이 일어나며 신규주택 시장은 분양가 상한제로 민간 건설사의 채산성은 더욱 악화되면서 민간 건설사의 신규 주택 공급은 격감하고 P/F대출의 회수에 따른 건설사들의 줄도산으로 일자리 감소와 지역 경제의 악화 등은 선거를 앞둔 정부, 여당에게는 큰 악재이며 집값이 “표”로 연결 된다는 것을 모를 바 없는 정부, 여당은 이 같은 상황을 길게 끌고 가지 않을 것입니다.
⑾ 따라서 지난번 8.29대책과 같은 전면적인 DTI 해제보다는 조건부 DTI 해제 예를 들면 실거래가 9억이하 혹은 공시가격 6억 이하는 DTI 해제라는 식으로 부분적인 DTI해제가 금년 내로 나올 것으로 思料 됩니다.
⑿ 따라서 블루칩 지역의 소형을 매수 검토하시는 분은 취득세 감면 건이 국회를 통과하기전인 4/28일전에 매수를 적극 검토하시길 권해드리며 중형(40평 이하) 매수를 검토하시는 분은 금년 내에 매수를 적극 검토하시길 권해드립니다.
⒀ 매도하실 분은 소형은 4/28일 이후, 중형은 금년 9월 이후로 매수 시기와 반대로 생각 하시면 되겠습니다.
3.블루칩 지역의 시장 전망은 ?
⑴ 앞 장에서도 말씀드렸지만 당분간은 약보합세가 계속 되고 거래량은 5월부터 점차 증가 하면서 집값은 급매물들이 빠진 6월 이후에는 약한 상승세로 돌아설 것으로 예상됩니다.
특히 둔촌)주공과 가락)시영의 종 변경 안이 “서울시 도시계획 위원회”에서 통과될 확률은 높아지고 있으며 이 안이 3종으로 변경 되면 두 곳의 집값은 크게 요동치고 블루칩 지역 재건축 대상 아파트들의 가격 상승에 큰 요인으로 작용 할 것입니다.
⑵블루칩 지역의 재건축 아파트는 정부의 정책에 가장 민감히 반응하며 당분간은 상승과 하락을 반복하는 “ 롤러 장세”를 유지 하면서 전체적으로는 상승 곡선을 그릴 것이며 “펀드멘탈”이 탄탄하고 거시 경제의 실적이 양호한 우리나라 에서는 투자 가치가 높은 블루칩 지역의 재건축 아파트는 여전히 매력적인 투자 상품이 될 것입니다.
⑶ 4/23일 서울시는 재개발 ,재건축 구역에 대해서 종전에는 “계획 용적률”(①2종은 190% ,②3종은 210%)을 적용하든 것을 앞으로 “법정 상한 용적률”(①2종은 250% .②3종은 300%)을 적용하겠다고 발표했으며 이에 따라 도심 재개발을 통한 압축 도시(COMPACT-CITY) 건설은 더욱 활성화 되면서 재개발, 재건축 지역 중 최고의 압축도시로는 목동 단지가 규모와 입지 그리고 생활환경에서 최고급 압축 도시가 될 것으로 확신 합니다.
⑷ 목동에 어떤 분께서 COMPACT-CITY(압축도시)가 “도시 재생사업”이며 이것이 마치 큰 특혜가 되는 것처럼 말씀하시는데 그것은 아닙니다.
“콤팩시티”는 이미 여러 군데에서 진행되고 있으며 특히 역세권 지역을 중심으로 ①다중주택 (원룸,고시텔)과 ②도시형 생활주택이 건설이 대표적인 사례입니다.
지하철역에서 반경 500M 이내는 종 구분 없이 용적률 500%를 적용하고 반경1 KM이내는 350%의 용적률을 적용하여 역세권 지역에 “도시형 생활 주택”을 짖게 서울시가 권장 하고 있는 것이 COMPACT-CITY의 지역별 개발 현황 입니다.
그러나 목동의 COMPACT-CITY는 “송도신도시”와 같이 계획된 신도 시급으로 개발되어 기존의 재건축 방식과는 완전히 다른 모습으로 개발 될 것입니다.
⑷ 목동의 재건축은 여러 번 말씀드렸지만 ONE-PLAN과 ,각 단지별 재건축 ACTION 입니다.
1단지가 2013년 2단지부터 6단지가 2016년 안전진단에 들어 갈수 있지만 그 연도에 안전진단에 들어가기는 어렵습니다.
왜냐하면 안전진단에 들어가기 전에 기본계획수립(시장)→정비구역지정(시장)→정비계획승인(시장)→지구단위계획승인(시장)등의 사전 승인 절차를 통과해야 하기 때문입니다.
하지만 이 같은 사전 승인절차는 참여정부 시절에는 재건축 억제책으로 몇 년씩 걸렸지만 앞으로는 재건축 ,재개발 활성화 정책으로 안전진단 연도에 맞추어 사전 절차가 짧아지거나 과정자체가 축소 될 수 있기 때문입니다.
⑸ 현재 목동 재건축 준비 사항은 2010년 4월에 목동재건축 설계안을 현상 공모 했고 2010년 12월에 소유자 설문조사를 마쳤으며 2011년 3월에 재건축 중간 보고회를 가졌고 2011년 말에 재건축 마스터플랜을 발표할 예정입니다.
이 같은 일련의 재건축 행보를 계속하고 있는 목동은 블루칩 지역 중 가장 낮게 저평가된 지역으로 2013년 목동이 재건축 시장으로 진입할 때는 역설적으로 가장 높은 가격 상승을 예상 할 수 있으며 136만평에 50층 규모(“2009년 목동 재정비 기본 구상안 기준”) 로 재건축시 40,000세대의 신도 시급 단지로 서울의 명실상부한 랜드 마크로 자리 매김함으로서 최고의 투자 수익률을 기록 할 것으로 예상됩니다.
⑹ 이 외에도 두 가지 정도 더 말씀드리고 싶은 것이 있지만 그것들은 부동산 시장에 직접적인 영향을 주는 것이 아니고 “포퓰리즘”인 선거용 정책임으로 생략하오며 이번 글에서는 여기 까지만 하겠습니다.
⑺ 이 번 글에서 꼭 말씀드리고 싶은 것은 대선 레이서는 이미 시작 되었고 총선 바람은 서울의 각 지역구 국회의원들이 지난 총선에서 “뉴타운 공약”으로 당선 되었음에도 거의 대부분의 뉴타운 지역이 진행 실적이 없음으로 뉴타운 사업 지연에 따른 주민들의 손실 보상을 국민 세금으로 보상 해줘야 한다는 데서 국회의원 선거는 시작 되고 있습니다.
⑻ 이와 같이 우리들은 전 재산과 일생의 성패가 걸린 중요한 부동산 정책 들을 정책 입안자와 국회의원들에겐 “표”로 보인다는 것입니다.
이럴 때일수록 우리들은 정부와 각 정당의 선거용 정책들에 흔들리지 말고 “나무를 보지 말고 숲을 보는 안목”으로 차분히 대응하시길 말씀드립니다.
⑼ 목동 부동산에 대한 좀 더 자세한 ①매매동향 ②전세동향 ③ 추천급매물 현황 ④ 목동 재건축 진행 사항 등은 부뱅사이트→거래포인트(S)→관심이 집중된 거래포인트→양천구 목동 편을 참조 하시면 되겠습니다.
이제 까지 부족하고 보잘것없는 저의 글을 읽어 주신 분들께 감사드리며 다음 글에서는 좀 더 알차고 유익한 정보가 되는 좋은 들이 되도록 노력 하겠습니다.
저의 다음 글은 5/9일 날 부처님의 자비와 사랑을 가득 담고 기다리시는 분들께 달려가겠습니다.
다음 글에서 찾아뵈올 때 까지 가정과 직장 그리고 사업장에 늘 사랑과 행복이 넘치시길 빌며 부처님 오신 날을 앞두고 法 頂 스님 말씀을 올려드리며 붓을 놓겠습니다.
◈존재의 실상
계속 채우려고만 하는 우리의 생각을
모두 놓아버리고 텅 비울 때
새로운 눈이 번쩍 뜨이고
밝은 귀가 열리게 된다.
눈에 보이고 귀에 들리고
두 손으로 만 질수 있는 영역은
작은 한 부분에 지나지 않는다.
모든 존재의 실상을 인식 하려면
눈에 보이는 부분과 보이지 않는 부분을
두루두루 살필 수 있어야 한다.
--法 頂--
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등록일 2011/04/25 | 조회 14310 
인플레이션에 투자 할 때 입니다
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