부제: 최근에 발표한 정책 중 부동산 시장에 중요한 팩터 와 그 전망 !
일 년 농사를 준비하는 이맘때는 시골의 하루는 아침 안개와 함께 시작합니다.
지평선이 보일만큼 휑하니 넓은 들판에는 물안개가 피어오르기 시작하면서 새벽이 시작되고 따사롭고 환한 봄볕이 동쪽 산에서 시작할 무렵에 온 들판을 하얀 연기로 뒤덮었든 안개는 바람같이 사라지고 따사로운 봄 햇살이 한가득 들판에 쏟아집니다..
겨우내 주인이 정성스럽게 끓여준 여물을 먹은 암소는 통통하게 살이 올라 더욱 듬직해 보이고 지난겨울에 낳은 송아지는 엄마젖에 연신 입을 들이대며 하루가 다르게 커가는 모습을 지켜보며 농부의 마음은 넉넉하고 푸근 합니다.
갓 걷기 시작한 송아지는 올 한해 자식들의 학자금 을 만들어준 효자동이며 한해 자식농사를 미련해준 암소가 고맙고 대견스러워 등을 한번 쓰다듬고 엉덩이를 어루만지며 이른 아침에 산기슭 뒷밭에 쟁기질을 하기위해 아침안개가 나지막이 깔린 들판을 쟁기를 맨 농부와 효자 동이와 어미 암소 이렇게 세 사람은 길을 나섭니다.
가지런히 가꾸어진 뒷밭에는 며칠 전에 내린 봄비로 부드러운 흙냄새가 농부의 코끝을 스치고 뒷산 기슭에는 며칠 전부터 무리지어 피기 시작한 진달래 꽃잎들에는 아침안개 물방울들이 초롱초롱 매달려 있습니다.
쟁기질은 농부와 소의 호흡이 잘 맞아야만 사람도 암소도 힘들지 않습니다.
영문도 모르는 효자 동이는 어미를 따라서, 쟁기를 따라서 밭고랑 사이를 돌고 돌면서 세 사람은 아침안개가 걷히고 진달래꽃 잎새들에 아침이슬이 마르고 봄 햇살이 화창하게 퍼지고 종달새가 노래를 시작할 때쯤에는 왔던 길로 되돌아 집으로 향합니다.
이렇게 농부의 일 년 농사는 뒷밭의 쟁기질에서, 뒷산의 초목들은 진달래 꽃잎의 물방울에서, 송아지의 걸음마는 아침안개와 함께 시작합니다.
우리도 올봄에는 새몸과 새맘으로 다시 시작하고 올해의 부동산 시장도 새롭게 전망해 보겠습니다.
이번 글에서는 현재 시장동향과 앞으로의 전망 그리고 최근에 발표한 부동산 관련 중요한 이슈들을 중심으로 글을 씨볼까 합니다.
1.최근의 시장동향은 ?
1) 지난주에 발표된 고덕)시영2,400가구에 대한 재건축 사업 계획승인건과 지난 3월에 확정된 개포)주공일대 120만평의 1종 지구단위 계획 승인 건은 강남권을 비롯한 재건축 단지의 큰 호재임에도 불구하고 어설픈“ 3.22대책” 으로 4월 임시국회에서 통과가 불투명한 ① 취득세 50% 감면건과 ②분양가 상한제 폐지 ③ DTI 부활에 따른 구매심리 위축 등으로 큰 호재임에도 불구하고 시장은 얼어붙었으며 가격 또한 지역 별로 1,000만원~5,000만원 까지 하락하고 있습니다.
2) 취득세 감면의 혼선으로 인해 서울지역 아파트 거래 건수가 “3.22부동산 대책”발표 이전과 이후 15일간 비교할 때 발표 후가 61% 급감하는 극심한 거래 부진을 나타내고 있으며 이곳 목동도 소형(20평,27평)은 가격 하락은 없으나 1,000만원~2,000만원 정도 빠진 급매물이 간혹 나오고 있으며 35평 이상 중,대형은 3,000만원~5,000만원 내린 급매물이 나오나 거래는 부진한 편이며 소형 급매물 중심으로 거래가 형성 되고 있습니다.
3) 집권 4년차의 MB정부는 “레임덕”을 방지하고자 “공정사회구현“과 ”동반성장(대기업 초과이익 공유제)“ 등의 굵직한 사회정책을 발표했지만 한 발자국도 앞으로 나가지 못하고 있으며 가장 먼저 ”레임덕“이 오고있는 부문은”부동산 정책 분야“로 대형 국책 사업에서부터 금번” 3.22대책“에 이르기 까지 여러 곳에서 중앙정부의 통제 기능을 상실하고 그에 따라 부동산 시장만 더욱 혼란스럽습니다.
2. 앞으로 불루-칩 지역의 시장 전망과 정부의 정책 방향은 ?
1) 앞에서 말씀드린 ‘거래단절 현상“은 취둑세 세율이 4월 임시국회 통과 때까지 계속될 것이며 어제(4/10일) 정부와 지자체장들 간에 취득세 감면에 합의를 봤고 4월 임시국회에서 통과될 것입니다.
취득세 감면 건은 정부입장에서는 “서민복지”라는 명분이 있고 “한나라당” 입장에선 내년 총선에서 표로 연결될 수 있는 유리한 “패“ 이기 때문입니다.
2) 그러나 “분양가 상한제 폐지”는 국회의 통과가 어려울 것입니다.
왜냐하면 “분양가 상한제 폐지”는 단기적으론 집값의 상승을 가져오기 때문이며 이는 정부와 한나라당 입장에선 내년 총선과 대선 구도에 불리한 “패”이며 “민주당”이 결사반대 쪽으로 나올 것이고 이렇게 되면 야당만 “친 서민정당”이란 생색을 낼 수 있고 이것은 당장 4.27재,보선과 내년 선거에 영향을 줄수 있기 때문입니다.
장기적 관점(3~5년)에서“분양가 상한제”의 피해는 결국 서민에게 돌아간다는 사실을 “국회의원”과 “국토부 관계자 ”들이 모를까요?
이 분들은 지금이 급하고 내년에 모든 것을 걸어야 하기 때문에 분양가 상한제는 정부와 한나라당이 단기적 이해관계가 맞기 때문에 4월 임시국회에서 상정조차 못한 채 폐지 될 것입니다.
3) 우리나라는 연평균 50만호가 시장에 공급되어야 하며 그 중 민간 건설사가 60%를 담당합니다.
2010 년 주택의 공급량은 26만 가구로 주택 공급의 부족은 연 3년째 계속되고 있으며 이 공급 부족 현상은 “전세대란”으로 이어지고 민간 건설의 공급부족을 공공사업자(LH공사)가 무리하게 떠맡다 보니 LH 공사는 엄청난 빚더미에 올라 있고 결국 LH공사는 “순환재개발 방식”과 일부 “보금자리 주택”에서 손을 떼겠다는 것입니다.
이 결과로 나온 것이 3일전에 발표한 보금자리 주택의 분양가 인상이고 이것으로도 절대적으로 부족하며 결국은 국민의 세금으로 LH 공사의 빚을 갚아 줄 것입니다.
4) 4월 임시국회에서 취득세 감면 건이 통과 되면 하락한 집값은 곧바로 하락한 만큼 반등할 것이며 이곳 목동의 집값도 같은 맥락으로 보시면 되겠습니다.
5) 또한 가락)시영과 둔촌)주공의 종 변경 안이 “서울시 도시계획 심의 위원회”에서 승인이 난다면 그 파장은 “시너지 효과‘로 더욱 커지면서 재건축 대상 아파트의 집값 상승이 일어날 것이며 저는 두 곳의 종 변경안 승인 확률은 50%로 보고 있습니다.
6) 그러나 DTI 규제와 5월중에 또 한 번의 금리인상은 더욱 거래를 위축시키고 이로 인한 “기회비용의 발생 ‘은 내년에 총선을 치룰 ”한나라당”에겐 절대적으로 불리한 여건으로 이 같은 상황을 정부와 여당은 결코 오랫동안 끌고 가지 않을 것입니다.
7) 실례 한 가지만 들고 결론을 맺겠습니다.
지난 2008년 총선에서 “한나라당”이 압승할 수 있었든 이유가 무엇인지 아십니까?
그것은 바로 “뉴타운 공약”이었습니다.
그 “뉴타운 공약”으로 최고의 수익률을 올린 ”한나라당’은 내년 총선에서 무엇을 사전 정지 작업을 할까요?
또한 갑자기 2월 중순부터 “이슈화’한 ”가계부채“는 그전에는 문제가 되지 않아 몰랐을까요?
정부의 발표대로 가계부채문제가 우리나라경제의 발목을 잡을 만큼 위험하다고 생각하십니까?
결론은 우리나라의 경제 기초체력인 “펀드멘탈”은 상당히 탄탄합니다.
그렇다면 어떤 정책부터 수술대에 올릴까요?
이미 그 같은 변화는 나왔습니다.
그것은 한나라당이 휴지통에 버렸든 “전,월세 상한제”를 재검토하기 시작했습니다.
다음 건은 무엇이 될 것인지는 읽는 분의 몫으로 남기고 그렇다면 어떻게 할는지도 독자들이 몫으로 남기겠습니다.
8) 당분간 저는 정부 여당의 “부동산 정책과 시장의 반응”에 대해서 좀 더 많은 글을 쓸려고 합니다.
정권 말기가 다가오고 총선과 대선을 앞둔 시점에서는 “표”를 잡는 가장 좋은 수단은 집값에 영향을 주는 정책들입니다.
이때에는 그 정책의 이유와 목적 그리고 방향과 그 정책의 유효 연한 등을 파악 하시고 “일희일비”하지 마시고 차분히 전체 그림을 보시는데 도움이 될까 하는 마음입니다.
3. 최근 부동산 시장의 중요한 이슈와 그 전망은?
1) 2030년 서울시 도시기본계획 은 어떤 성격이며 왜 중요하나요?
우리나라 전 국토의 장기발전 방향의 최상위법은 “국토종합개발계획”이며 현재 적용하고 되고 있는 것은 “제4차 국종법”으로 이는 현재 2020년까지 적용되며 입안자와 결정권자는 “국토해양부장관”으로서 2010년 에 개정되어 적용중이며 대한민국의 주권이 미치는 전국토를 대상으로 개발 방향을 제시한 법입니다.
2) 도시기본 계획은 “국토종합개발계획‘의 범주에서 각 도시의 장기발전 방향과 미래 그 도시의 VISION을 제시하는 것으로 20년 동안 적용하며 5년 단위로 특별시장 ,광역시장 ,대도시 시장 (인구50만 이상)은 그때의 상황에 맞게 수정할 수 있는 도시개발의 최상위 법입니다.
3)금번“ 2030년 서울시 도시기본 계획”은 20년 후 서울의 미래상과 발전방향을 제시하는 장기 플랜으로 1990년 최초계획이 발표된 이후 이번이 4번째로서 2003 년도에 발표된 “2020년 도시기본계획"으로 집행된 개발 현황은 ①“청계천 복원 사업 ②청계천 일대의 노후지역 재정비 ③용산 국제업무 지역개발 ④상암 월드컵경기장과 상암DMC 단지 조성입니다.
4) 금번 계획은 ①광역수도권과 연계개발 ② 3핵(도심,강남,영등포)과 3부핵(용산,청량리.왕십리,상암.수색,)③5개 지역 거점 (목동외 4개소))과 ④8개 광역거점(마곡외 7개소)등을 유기적인 통합개발로 친환경, 녹색도시건설에 초점을 맞추었습니다.
5) 제가 이렇게 도시기본계획의 성격과 개발 실적까지 자세히 말씀드리는 것은 이 기본계획이 우리들의 재테크에는 굉장히 그리고 대단히 중요합니다 !
그 이유는2003년 4월7일 발표한 “2020년 도시기본계획”에서 용산 개발 건이 처음 언급되었고 “미8군 기지‘의 이전설도 이때 나왔습니다.
이때 발 빠른 투자자들은 후암동과 용산동 및 갈월동 일대의 다세대나 빌라를 (3,000만원~5,000만원)에 구입했고 지금은 열배 정도 투자 수익을 올렸습니다.
(※ 부뱅사이트 거래드라마 후암동 빌라 편 참조요망“)
제가 중개업을 시작한지 2년 정도 되었을 때인 2003년 4월7일 “ 2020년 서울시 도시기본계획 ”을 읽는 순간 머리에 무엇으로 맞은 것 같은 충격을 느꼈고 “아~용산이다!”라는 느낌을 받았습니다. (저는 지금도 2020년 서울시 도시 기본계획을 보관중임)
6) 지금은 그때와는 시장 환경이 많이 변화되어 열배씩 되는 투자 수익은 불가능합니다.
그러나 금번의 “2030년 서울시 도시 기본계획”에는 또 한 번의 찬스가 오고 있습니다.
분명히 말씀 드리는 것은 “도시 기본계획”은 법적 구속력은 없으며 2030년까지의 장기 발전 방향을 제시한 것이기 때문에 장기간 투자가 필수적 요소입니다.
여러분들께서는 4월6일 발표한 “2030년 서울시 도시기본계획”을 한글자도 빼지 말고 두 번 세 번 반복해서 읽어시고 신문 스크랩을 못하신 분은 “서울시 홈페지로 들어가셔서 반복해서 읽으시면 머리를 스치는 지역이 나옵니다.
그 지역을 장기적인 관점으로 투자하시면 절대적인 승리는 여러분 몫이 될것입니다.
그 이유는 간단합니다.
“2020년 서울시 도시 기본계획”에 의해 개발된 지역들은 지금도 개발 중으로 이미 몇 배의 투자수익이 실현되었고 금번 계획에서도 3 부핵 (용산,청량리.왕십리,상암.수색)으로 결정되어 앞으로 계속 개발할 것으로 투자 수익률은 계속 증가 할것입니다..
다시 한 번 말씀 드립니다 !
서울시가 발표한“2030년 도시기본 계획안”을 신문이 뚫어져라 읽어보십시오 !
재테크는 그 신문안에 있으며 행운의 열쇠는 그 계획안에 있습니다.!
이번 글에서 다른 것은 다 흘리셔도 이것만은 꼭 챙기시길 바랍니다.
4.마지막으로 용적률 거래제는 무엇이며 어떤 성격을 갖는가요?
1) 본 건은 2010년 “국토해양부”가 도입을 추진하고 “국토개발연구원”에서 용역을 맡아 추진하는 제도로서 “탄소배출거래제”와 유사한제도이며 이 제도의 도입 배경에는 도시의 수평적 확장에서 오는 각종 폐단을 막고 도심 공간을 최대한 활용하는 압축 도시 개념을 배경으로 하고 인구의 노령화 에 따른 도심 회귀 현상에 따라 도심지의 재개발을 적극 추진하고 생활 인프라를 버스정류장에서 5~10분 거리 내에서 전부 해결 할 수 있도록 하는 “고밀도 도시 개발 사업 방식”을 추진하는 과정의 한 수단입니다.
2)본건을 쉽게 설명 드리면 다음과 같습니다.
예를 들어 양천구 신정동 1184번지일대가 재개발 구역으로 지정되었고 그 지역이 2종일반 주거지역이며 고도 제한 구역 이라고 가정하면 2종일반 주거지역의 계획용적률은 190%이며 법정 상한 용적률은250%입니다.
이때 신정동 1184번지 일대는 재개 발시 법정 상한 용적률250%를 받는 것이 아니고 고도제한 지구로 지정되어 있기 때문에 최대로 계획용적률 190% 만 받을 수밖에 없습니다.
이렇게 되면 신정동 1184번지 일대 재개발 조합원은 용적률 60%를 손해 보게 되고 이는 조합원의 평가액이 그만큼 감소하고 조합원 분양가는 높아지며 투자 수익률은 감소하게 되는 것입니다.
이때 양천구청장은 신정동 1184번지의 남는 용적률 60%를 신정동 329번지 목동 14단지에 그 용적률을 파는 것입니다.
이렇게 되면 신정동 1184번지 조합원은 손해 본 용적률 60%만큼 보상 받아 좋고 목동 14단지 조합원은 재건축시 최고용적률 360%를 받음으로 무상지분률 이 늘어나 좋고 양천구청장은 1184번지 조합원의 민원을 단 한 푼의 구청 예산안 없이 해결해서 좋습니다.
즉 국가나 지자체가 세금을 들이지 않고 개발 과정에서 발생하는 불이익 지역 주민에게 보상해주는 제도로서 선진국형 도심 개발 방식의 한 형태입니다.
2) 본 제도는 내년부터 시행될 예정이며 이 제도가 시행되면 보존해야할 구역과 개발해야할 구역 즉 구릉지와 역세권을 하나로 묶는 결합 개발 방식이 가능하여 서울시가 가장 먼저 도입하여 도심 속에서도 자연환경을 보존하면서 기존 재건축 ,재개발 구역은 더욱 활성화 되고 고밀도 압축 도시로 가는 길입니다.
이미 시뮬레이션 자료가 나왔습니다.
강동구 아파트의 용적률 1%는 4,584원이며 송파구 용적률 1%는 5,679원으로 “국토연구원”이 발표했습니다.
이제 선진국형 개발방식중 남은 것은 공중권 개발제도(TDR)와 이미 시행중인 TOD(대중교통중심 개발제도)와 작년 오세훈 시장이 공약한 TND(전통근린개발)제도 등이 점차 도입 될 것으로 思料 되며 이 같은 선진국형 개발 방식의 중심지에는 “목동 신시가지 136만평 26,600가구”가 그 중심지가 될 것으로 확신합니다.
3) 좀 더 자세한 목동 부동산의 ①매매동향, ②전세동향,③재건축 추진현황, ④추천급매물현황 등에 대해서는 부뱅사이트→거래 포인트(S)→관심이 집중된 거래 포인트→양천구 목동 편을 참조하시면 되겠습니다.
제가 꼭 다루고 싶은 것이 있습니다.
그것은 베비붐 세대(55년~63년)의 은퇴와 인구감소에 따른① 주택의 다운사이징(소형화) 과 ②주택 구매력의 감소에 따른 집값 하락에 대한 주장입니다.
저는 그렇게 생각하지 않습니다.
이 문제에 대해서는 이번 글에서는 다루지를 못하고 큰 이슈가 없을 때 이 문제에 대해서만 별도로 저의 소견을 말씀드리도록 하겠습니다.
이제까지 부족하고 보잘것없는 저의 글을 읽어주신 많은 분들께 감사드리며 이 글은 저의 좁은 소견으로 쓴 글이오니 저의 글과 의견과 맞지 않더라도 높으신 인격으로 양해를 구합니다.
눈부시게 아름다운 이 봄날에는 개구리 알을 포근히 담고 흐르는 개울가를 걷고 싶고 봄 향기 가득 담은 돌미나리 나물을 먹고 싶고 지난 봄비에 훌쩍 큰 쑥으로 봄 국을 끓이고 개울가 냉이로 된장을 끓여 주신 어머님 밥상이 먹고 싶습니다.
저의 다음 글에서 찾아뵈올 때 까지 늘 건강하시고 행복하시길 기도드립니다.
다음과 같은 잠언 한 구절을 올려드리며 저의 다음 글은 4/25일 기다리시는 분들께 라일락꽃 향기를 가득 품고서 달려가겠습니다.
◈ 오르막 길
우리 앞에는 때때로
오르막길과 내리막길이 놓여진다.
그 중에서
하나를 선택하게 된다.
각자의 삶의 양식에 따라서
오르막길에서 내려가는 사람도 있다.
오르막길은 어렵고 힘들지만
그것은
인간의 길이요 삶의 길이요
어느덧 산마루에 의연히 오르는 길이다.
-法 頂-
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등록일 2011/04/11 | 조회 15155 
종달새 노랫소리와 보리밭의 푸름으로 쓴 목동 편지
3.22 부동산 대책
