부제: 3.22부동산 대책과 시장의 영향 및 앞으로의 정책 방향
봄은 항상 꽃 소식과 함께 다가오고 새로운 자연의 시작을 알리는 느낌은 귓가를 스치는 바람결에서 봄바람의 부드러움을 느낄 때…….
그리고 풀 숲속에서 뛰쳐나온 참새들의 노랫소리에서 봄소식을 전해 듣습니다.
이 봄에는 자연이 새 생명을 시작하듯이 우리도 봄옷으로만 갈아입지 말고 상큼한 봄바람과 향긋한 꽃내음 그리고 귓가를 울리는 참새들의 아침 목소리에 우리의 몸과 마음을 새롭게 단장하는 이 봄이 되시길 기도드리며 봄꽃과 새싹들로 쓴 목동 편지를 시작 하겠습니다.
정부는 금번 “3.22 주택거래 활성화 대책‘을 발표 했습니다.
이번 글은 정부가 발표한 “3.22 주택 거래 활성화 대책”을 中心으로부동산 시장의 영향과 앞으로 정부 정책의 예상 방향등을 의논하고 함께 고민하고자 하는 마음으로 이 글을 씁니다.
1.“3.22 주택거래 활성화 대책”과 부동산 시장의 영향 !
우선 금번“ 3.22 부동산 대책”의 결론부터 말씀드릴까요?
정부는 작년 12월부터 주택거래 활성화냐 가계부채의 축소화냐를 놓고서 고민하다가 가계부채 문제를 염려해 대출 규제 완화 조치를 중단하는 대신 거래세 를 낮추고 DTI에 플러스알파를 얻어 주택거래 활성화를 꾀함으로 가계 재정 건전성도 높이고 주택거래 활성화도 시켜 부동산 경기도 살리는 “두 마리 토끼”를 잡겠다는 것이 목표입니다.
정부는 작년 말 부터 DTI 문제를 2월 말까지 발표하겠다고 약속 했으나 3월말 까지도 결론을 내리지 못하고 일정에 쫓겨 결론을 도출하다 보니 앞뒤가 바뀌고 관련 절차들을 무시한 “아마츄어리즘”을 보였습니다.
역대 정권들이 그래왔듯이 MB 정부의 부동산 정책 역시 “냉,온탕식“으로 성급함과 어설픔을 여러 군데서 엿볼 수 있으며 그중 가장 대표적인 2가지를 말씀드리고자 합니다.
그 첫 번째가 강남 3구의 DTI를 기존 40% 에서 15% 확대 적용 하는 건입니다.
이 건은 우리 서민들에겐 대출한도 규모가 정해지고 그에 따라 향후 집값의 향배를 가르고 재테크의 성패를 갈랐든 과거의 “ 학습효과”에서 가장 큰 관심거리 임에도 불구하고 “금감원”과 “금융위원회”한집안에서 조차 의견 소통이 되지 않아 번복 또 번복하여 결국 “실거래가 6억이하 최대 60% ”적용키로 3/26일 날 결정 되었습니다.
두 번째는 거래세 를 실거래가 9억 이하는 2%→1%로 9억 초과1주택 자와 다주택자는 4%→2%로 인하하는 조치입니다.
이 문제는① 지자체 재원의 40%를 담당하는 취득세를 지자체와 사전 의견 조율도 없이 일방적으로 발표함에 따라 지자체장들의 심한 반발을 일으키고 있습니다.
또한 9억 이상 주택의 거래세 인하 분은 중앙정부가 지원을 하지 않음에 따라 9억 이상의 주택거래가 많은 서울시와 수도권 광역 단체장 및 기초단체장 들의 반발과 야당의 반대로 4월 임시국회에서 통과 여부가 불투명 하며 적용시기도 3/22일부터 소급 적용 한다고 발표하였다가 지금은 국회에서 통과된 시점으로 말을 바꾸고 있습니다.
강남권의 30평대 아파트는 거의가 10억대에 육박하며 취득세의 적용시점에 따라서 3,000만원이 왔다갔다 하는 큰 금액이며 심한 반대 목소리에 당황한 정부는 3/26일에 “지방재정 보전검토 태스크포스(TF)"팀에서 지자체의 의견을 조율하여 결론을 내리겠다고 발표했습니다.
국토부는 거래세율을 절반으로 낮추면 주택거래가 활성화 되어 50% 감소한 지방세를 보충할 만큼 거래량이 늘어난다고 주장하고 있습니다.
거래금액의 1%와 2% 밖에 되지 않는 거래세를 인하함으로 거래량이 그렇게 늘어날까요?
우리를 더욱 실망 시키는 것은 이 같은 주장을 한사람은 금년 2월까지도 “DTI 해제”를 연장하여만 거래를 활성화시키고 부동산 경기를 부양활수 있다고 주장하며 "DTI 해제 연장안“을 기정사실화한 “국토부 부동산 실무책임자”의 말이라 더욱 실망스럽습니다,
흔히들 장사에서 말하는 “박리다매”를 통해 전체이익은 그대로 유지 하겠다는 장사 논리를 한 국가의 주택시장에 도입시켜도 타당 한 것인지 심히 의심스럽습니다.
제가 이 단락에서 말씀 드리고자 하는것은 우리가 집을 사고파는 일이 우리의 전 재산이 걸려있고 우리 일생의 재테크 성패를 가르는 실로 중요한 문제지만 정부 정책의 입안자들은 우리 만큼 깊은 고민과 생각을 하지 않고 너무 쉽고 편하게 생각함으로 정부 정책에 대한 신뢰도가 떨어진다는 것입니다.
지난 참여정부시절 부동산 관련 큰 정책 들만 8 번 있었습니다.
그때 마다 시장은 크게 요동 쳤고 자칭 수많은 부동산 전문가라는 사람들은 자극적이고 충격적인 표현으로 부동산 시장을 전망 했고 가장 가까운 실례로는 작년 3월과 4월에 “산은 경제 연구소”를 비롯한 2개의 국책연구 기관과 “ 현대경제 연구소”를 비롯한 4개의 민간 연구소가 “집값 40% 폭락”이니 “버블 붕괴”니 하며 집값의 폭락을 주장하여 많은 주택 소유자들을 불안케 만들었습니다.
그러나 집값은 폭락하지도 않았고 오히려 작년 9월부터 연 35주 연속 상승하여 강남의 집값은 2006년 말의 최고치를 갱신 하였습니다.
우리나라에서 자기 말에 가장 책임을 지지 않는 사람들이 누군지 아세요?
하나는 정치하는 사람들이요 또 하나는 부동산 전문가라는 사람들의 말입니다.
부동산 시장의 가장 전문가는 자신의 전 재산을 걸고 집을 사고파는 당사자 본인이며 그 다음은 그 지역의 중개업소입니다.
부동산 상품의 특성인 “부동성”과 “이질성”그리고" 공급의 장기성"과 "비탄력성" 으로 부동산 시장은 늘 불완전 경쟁시장이며 수요와 공급의 비대칭성으로 가수요와 투기 세력이 늘 존재하며 이때문에 정부는 부동산 시장에 개입하는 것입니다.
그러나 부동산 시장의 격언인 “정부 정책에 맞서지 말라” 라는 말처럼 정부정책은 부동산 시장 큰 영향을 주기 때문에 이번 단락에서는 “3.22 대책”의(명) 明 과(암) 暗 을 비교하면서 시장 변화를 예상해 보겠습니다.
⑴ DTI 의 규제의 부활입니다.
①이번 정책의 가장 큰 이슈거리면서 주택거래의 활성화 여부를 가늠할 중요한 요인으로 가계부채의 건전성성 측면에서는 긍정적인 면이나 주택 구매심리 의 위축으로 주택거래나 주택 경기의 침체가 예상됩니다.
②주택이란 상품은“심리적 요인”이 중요한 인자로서 DTI 규제라는 자체가 구매심리를 위축시키고 집값 하락을 경험한 “학습효과”로 매수세는 관망세로 돌아서고 이에따라 당분간 집값은 약세나 소폭 하락할 것입니다.
③ 금번 DTI 규제나 조건부 15% 확대 조치의 가장 큰 수혜지역은 강남 3구가 될 것이며 같은 날 발표된 “개포지구 120만평의 지구 단위 계획안”이 시너지 효과로 작용하여 강남 3구의 재건축 시장과 기존 주택시장에 가격 상승 요인으로 작용하고 간접적인 영향권인 둔촌)주공, 가락)시영의 재건축 시장에도 가격 상승 요인과 투자 촉진제로 작용할 것입니다.
그러나 DTI를 15% 확대 적용은 실거래가 6억 이하분만 대상임으로 큰 효과를 기대하기는 어렵다고 봅니다.
④ 그렇다면 이곳 목동시장은 어떨까요?
불루-칩 지역 중 DTI 부활로 인한 가장 큰 영향을 받을 지역은 목동이 될것으로 思料됩니다.
강남 3구는 이미 DTI를 적용받고 있음으로 내성(耐性)이 생겨있고 “개포지구 지구단위 계획안”등이 강남3구의 재건축 시장에 큰 호재로 작용하고 재건축이 불투명에서 가시권으로 들어왔습니다.
또한 용산지역은 “용산 종합개발”이란 건국후 3대 국책사업이란 초대형 PROJECT에 여전히 매력적인 투자처 이며 여의도 지역은 “오세훈 서울시장”의 대권(?)도전의 발판인 “한강르네상스 사업”의 중심지로서 지난 1/27일 “1종 지구단위계획안“이 발표되어 개발계획이 가시권에 들어 왔습니다.
그러나 목동은 재건축과 관련 된 구체적인 계획안이 아직 나올 단계가 아니고 지금은 준비단계이며 개발 PROJECT가 용산과 여의도에 비해 약한 편으로 DTI 부활이 목동 집값의 하락요인으로 작용할 것으로 思料 됩니다.
⑵분양가 상한제 폐지(강남 3구 제외)
본 건은 MB 정부의 부동산 정책의 제1 목표였습니다.
본 건의 폐지로 정부가 목표로 하는 것은 2007년 대비 마이너스 60% (2010년 90,711가구)로 격감하는 민간 건설사의 주택 분양을 활성화 시키겠다는 것입니다. 이 정책이 기존주택시장에 미칠 영향은 다음과 같이 예상됩니다.
① 앞으로 일반분양시장에서는 건설사들이 주택을 고급화해서 “보급자리 주택”과 품질 차별화를 통해 일반 분양 주택과 보금자리 주택과의 시장 양극화가 일어나며 자연히 분양권 전매제한 과 재당첨 금지조항이 폐지됨으로 일부 지역별은 투기세력과 가수요가 생기고 분양권 시장도 발생할 것으로 예상됩니다.
② 재건축,재개발등에 민간 건설사들의 참여가 활발해지고 분양가가 상승함에 따라 재건축,재개발 대상 주택 집값을 상승시키고 이는 다시 신규 분양 시장과 기존 주택집값 을상승시킴으로 목동 뿐만 아니라 전체 부동산 시장의 가격 상승 요인이 될 것입니다.
③그러나 아직도 9 만세대가 넘는 미분양 물량과 2015년 까지 수도권에 보금자리 주택 70만세대,지방에 보급자리 주택 50만세대 공급 등 정부의 주택 공급 의지가 확실하기 때문에 기존주택 시장의 가격 상승 폭과 속도는 크지 않을 것으로 思料 됩니다.
⑶거래세의 50% 감면 건입니다.
본건은 앞에서 언급하였기에 생략하오며 정부가 바라는 대로 취득세 50%감면으로 거래가 활성화 될지는 의문입니다.
부동산은 가격과 가치가 있습니다 !!
가격은 현재의 사용가치를 말하며 가치는 부동산이 가진 장래의 가격을 말합니다.
개포)주공 1단지 13평의 가격이 8억3천만 원은 그 부동산의 미래가치를 말하며 투자자는 현재의 가격보다는 미래의 내재 가치를 보고 집을 사고 투자를 합니다.
거래세의 반값 인하는 분명 거래촉진제로 작용하나 DTI의 부활과 금리의 인상 이라는 보다 큰 악재로 정부의 기대만큼 주택의 거래 활성화는 이루어 지지 않을 것입니다.
그 외에 1억이 하의 DTI 규제 면제와 생애최초 주택구입시 2억 대출건은 8.29대책을 그대로 연장하는 것으로 주택 시장에 별 영향을 주지 않을 것임으로 생략 하겠습니다.
2.앞으로의 정부의 부동산 정책의 방향은 어떻게 될까요?
2012년은 총선레이스 이며 2013년은 대선이 시작되는 선거철이 다가옵니다.
이 같은 다음 정권의 향배를 가르는 큰 선거를 앞두고 각 정치세력은 “포플리즘”을 통한 민심 잡기에 들어갈 것입니다.
이번 3.22부동산 대책에서도 그 같은 상황이 나왔습니다.
한나라당은 마지막 까지 DTI부활에 반대 했고 2월말에 한나라당이 추진하려고 했고 야당은 지금도 추진할려는 ”전, 월세 상한제“가 바로 선거를 의식한 ”포퓰리즘“의 대표적인 사례이며 만약 서울시 의회를 한나라당이 장악하고 있다면 ”재건축 30년 단축안“도 내년까지 계속 보류라는 방식으로 끌고 가면서 정치적으로 이용할 것입니다.
2009년 “현대경제연구소”의 자료에 의하면 국내 가계자산 가운데 부동산 비중은 76.8%이며 전,월세 보증금을 합치면 81%나 됩니다.
이는 영국(54%),일본(39%) 미국(33.2%) 보다 월등이 높으며 정부의 공식 자료인 2006년 통계청 자료도 부동산이 가계 자산중 차지하는 비중이 79% 이며 그중 주택이 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다.
이처럼 우리 국민은 부동산중에서 주택이며 또 그중에서 아파트이고 아파트 가격 정책은 선거에서 바로 “표”로 연결되는 것입니다.
따라서 정부와 여당은 금번의 부동산 정책 효과를 보면서 정책 변화를 다시 꽤할 것이며 그 중에서 DTI문제가 제일먼저 수술대에 오를 것입니다.
궁극적으로는 DTI 문제는 금융권 자율에 맡기며 정부는 거시적 총량 규제만 하면서 DTI의 존, 폐 여부를 검토할 것입니다.
이 문제에 대한 보다 자세한 의견은 다음에 기회 있을 때 말씀드리겠습니다.
또한 1가구 다주택자의 양도세 중과는 현재 2012년 까지 유예되어 있지만 2012년 이후는 폐지 혹은 예외사항을 많이 두어 중과세를 받는 경우를 최소한 할 것입니다.
양도세 중과 문제는 ①다주택자를 투기자로 보는 관점의 오류입니다.
즉 다주택자는 투기자가 아니고 주택의 공급자이며 이를 뒷받침 하는 최근의 정책은 임대사업자 조건의 대폭 완화 이며 이미 이 문제에 대한 정책은 변화되기 시작 했습니다.
② 다주택자의 중과 조세제도는 세계에서 우리나라 밖에 없으며 영국이 비슷한 40%의 중과 제도가 있지만 예외 사항이 많아 실제로는 死文化 한 제도입니다.
그 외에 몇 가지 제도와 좀 더 자세한 이유들은 다음 기회에 말씀드리도록 하겠습니다.
아무튼 우리는 “정부의 정책에 맞서지 말라는“격언처럼 정책을 받아들이되 더욱 중요한 것은 그 정책의 방향성과 그 정책의 목표를 파악하고 정책의 변화가 가져올 시장의 변화를 읽고 그 영향을 분석하는 것이 더 중요한 것입니다.
정부의 시장 개입은 앞으로도 계속될 것이며 또한 “냉,온탕식” 정책 또한 계속됨으로 이번의 정책에 “일희일비”하지 마시고 차분히 시장을 지켜보시고 매도자나 매수자께서는 가격의 동향을 파악 하시면서 목표가를 정하시고 지역 중개업소와 상담을 통해 매도 ,매수 시점과 가격을 결정하시는 것이 최선의 방법일 것입니다.
좀 더 자세한 목동 부동산 시장 동향과 급매물 현황 그리고 재건축 진행사항 등은 주간 단위로 올리는 부뱅사이트→거래포인트(S)→관심이 집중된 거래포인트→양천구 목동편 참조하시면 도움이 될 것 같습니다.
이제 까지 저의 부족하고 보잘것없는 글을 읽어주신 분들께 감사드리며 용혜원님의 詩를 올려드리며 저는 여기서 붓을 놓겠습니다.
저의 다음 글은 4/10일 개나리와 벚꽃들로 가득 채운 편지로 기다리시는 분들께 달려가겠습니다.
다음 글에서 뵈올 때 까지 늘 건강하시고 행복하시길 기도드립니다.
◈나를 만들어준 것들...
내 삶의 가난은 나를 새롭게 만들어 주었습니다.
배고픔은 살아야 할 이유를 알게 해주었고
나를 산산조각으로 만들어놓을 것 같았던
절망들도 도리어 일어서야 한다는 것을
일깨워 주었습니다.
힘들고 어려웠던 순간들 때문에
떨어지는 굵은 눈망울을 주먹으로 닦으며
내일을 향해 최선을 다하며 살아야 겠다는
다짐을 했을 때 용기가 가슴속에서 솟아났습니다.
내 삶속에서 사랑은 기쁨을 만들어 주었고
내일을 향해 걸어갈 수 있는 힘을 주었습니다.
사람을 만나는 행복과 사람을 믿을 수 있고
기댈 수 있고 약속할 수 있고
기다려줄 수 있는 마음의 여유를 주었습니다.
내 삶을 바라보며 환호하고 기뻐할 수 있는 순간들은
고난을 이겨냈을 때 만들어졌습니다.
삶의 진정한 기쁨을 알게 되었습니다.
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등록일 2011/03/28 | 조회 14321 
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