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새해가 밝은지 첫 주말이 되었습니다. `임진년 흑룡의 해`라고 하는데,
육십갑자는 음력을 기준으로 하는 게 맞겠지요. 저는 壬辰年 하니까
60년을 7번 뒤로 하여 420년 전인 1592년에 발발한 임진왜란 7년의 조일전쟁과,
소설 `칼의 노래`와 `불멸의 이순신` 드라마를 본 기억이 납니다.

목동신시가지는 서울시에서 1980년대 이 전에 건설된 서민형 위주의 아파트들이
입주 후 오래지 않아 건물 및 단지 기반시설의 미흡함과 소형만의 주거 불편,
중대형 평형이 없는 세대 구성의 부조화 등의 문제를 근본적으로 개선하기 위해
서울시는 `수준 높고, 살기 좋은 신시가지 건설`을 계획하고, `서부 서울의 중심권 형성`을
목표로 1983년 목동신시가지개발계획을 발표하고,그 해 단지기반시설을 기공했습니다.

당시 강서구의 목동,신정동 동쪽 안양천 인근부지 437.5만평방미터(약132만 여평)에
철저히 계획된 기반시설(상.하수도, 공동구, 열병합 발전소, 공원, 학교, 병원 등)을 완비하고,
신시가지 내외(기존 주택지 및 안양천)를 정비하는 완벽에 가까운 시공을 하고,
20평형~55평형 즉, 소형부터 중대형까지의 세대별로 조화로운 단지의 아파트를
건설하여 1985년(1단지)부터 1986년(2~6단지), 1987년(8,9,10,13,14단지),
1988년(7,11,12단지 외)까지 4차에 걸쳐 총 26,629가구 아파트가 순차적으로 입주한,
동간거리 넓고 건폐율 평균 14%, 용적율 평균140%의 쾌적한 서울시 최초의 잘
계획된 신시가지아파트단지입니다.

다만, 잘 계획된 신시가지였지만 세월이 흐르다 보니 몇 가지 불편한 점이 생겼습니다.
세월이 흐르며 학군도 교육특구가 되고 나무와 아이들은 잘 자랐으나, 지하 주차장이
거의 없어서 늘어난 자가용으로 지역별로 차이가 나지만, 출,퇴근시 주차장이 불편하고,
단지 사잇 길도 좁아서 출근 시 목동단지를 빠져 나가는데 다소 지체되고 있습니다.
그러나 주민 분들은 많은 장점들에 비해 작은 단점이라 생각하시는 것 같습니다.

양천구(1988.1.1 구 설치)의 목동단지 중에서 저는 주로 목동 8~14단지의 이야기와
시세를 써 보려합니다. 저의 목일공인중개사는 목동12단지(T.02.2647_5151)에 있습니다만,
목동8~14단지 내 대부분의 중개업소들은 동일한 공동중개전산망을 사용하는 중개시스템
이라서8~14단지 목동아파트 시세와 현황은 신뢰성 있게 말씀드릴 수 있다고 생각합니다.

요즘 국내외적으로 경제 상황이 안 좋고 부동산 경기도 약세여서 그런지
부동산사이트의 게시판에 양천구의 글 수도 다소 적은 것 같습니다.
목동단지에서 공인중개사로서 10년 째 중개업소를 운영한 경험과
저보다 더 많은 다양한 경력(금융계와 재테크, 부동산분야 등)과 중개업 경험이
많은 선후배 동업자 분들과 대화하며 들은 말씀도 전달해 보려합니다.

고급 정보나 수준 높은 분석은 아니겠지만, 부동산 거래 경험이 그리 많지 않은 것이
일반 사람들의 현실이고, 부동산은 기본적으로 수 백,수천만원 이상의 시각차가 있으므로,
원칙적인 현장의 이야기도 사람에 따라서는 상당히 도움이 될 수 있다고 생각됩니다.

담배는 딱 끊는 것이 좋다고 하지만,
술은 아예 안 마시는 것 보다, 적당히 마시는 게 더 좋다고 합니다.
그런데 타고난 개인차도 크고, `적당히`마시는 것이 어느 정도인지는 애매합니다.
일단은 무리하지 않는 것(대출액, 실수요 입지와 적당한 평형 선택 등)이 우선일 것입니다.

요즘 젊은 부부들은 굳이 수 억원 이상을 들여서 내 집 마련할 필요가 없다고
생각하는 분들도 꽤 있다고 들었습니다만, 제 생각엔 임대로만 사는 것보다,
자신의 능력에 맞게 적당한 시기에 내 집 마련 하는 것이 좋다고 생각합니다.
적은 은행권 대출이나 정책 지원 자금 또는 부모님들께 적당히 지원을 받아서 .

수년 전 까지는 `지렛대효과`라 해서 대출을 가능한 많이 받아 집만 사 놓으면,
이자나 세금 등의 비용보다 그 이상으로 매년 가격이 오르는 것으로 생각하여.
두 채 이상 아파트를 사놓는 것도 기본적인 재테크 투자 분위기였었는데,
지금의 상황은 많이 바뀌어 버린 분위기입니다. 당시 부동산 열기의 부작용으로
다소 조정이 되고 있지만 중과세 등의 세금과 규제가 양산되었습니다.

직장(예, 여의도. 서남권)과 멀지 않은 곳에 내 집을 마련하여 가꾸며 살면 좋겠습니다만,
목동서 다소 먼 지역의 직장(예, 강남권. 경기도 등)이어도 목동단지에 적당한 물건은
사서 전세 놓고 주변이나 적당한 곳에서 전세를 살아도 좋겠습니다.
목동주민 중에 편하게 생각하시는 분은, `집 값 오르면 내 집 값도 오르는 거고, 내리면
자녀들이 구입하기 쉬어지고, 또 평형 늘려 가는데 부담이 적어진다.`라고 말씀합니다.

아직 목동아파트 가격이 10년 전 보다는 많이 올라 있다는 분들 말씀도 맞지만,
최고점이 아니라도 2006년 이후 상한가 시기에 비해서도 상당히 가격이 조정되었고,
10년 전에 비교해도 다른 물가상승에 비해 일방적으로만 올라있다고 생각하진 않습니다.
물론 호가 기준의 시세 범위와 달리 실거래가는 주로 하한가 범위의 가격으로 되어
있음을 `서울부동산 정보광장`의 `가격정보` 등 에서 직접 확인하실 수 있습니다.

즉, 작년 봄부터의 약세가 글로벌경제위기, 정부정책 등으로 아직까지 약보합세이고
가격이 하한가보다 낮추어져 흥정되는 매물도 간간히 나오고 있습니다.
그래도 매매가 쉽지는 않지만, 목동아파트의 거래는 꾸준히 되고 있다고 봅니다.

다음은 목동8~14단지 2012년 1월 초순의 시세 범위입니다.
- 현재의 시세 범위이며, 개별 물건의 상황에 의해 차이가 있을 수 있습니다.

* 매매 하한가는 급매에 가까운 수준이며, 개인사정 등 상황에 따라 달라집니다.
- 매매 상한가는 더 높은 호가도 있지만, 로얄동, 층 물건을 구매 가능한 가격입니다.

* 전세 시세는 겨울 초부터 물건 수가 늘어나기 시작했으며,
날짜 여유가 없거나 수리가 덜 된 집 위주로 하한가로 가격이 조정되고 있습니다.
그러나, 어느 시점에 물건 수가 적어지면, 바로 전세 가격이 상승하기도 합니다.

* 8~14단지 20평형 매매 시세 ( 3.3억~/ 3.7억 ~ 4.8억)
. 8단지 4.1~4.6억 / 9단지 4.0~4.8억 / 10단지A 4.0~4.5억, 10단지B 3.7~4.2억
/ 11단지 A블럭 3.65~4.1억, 11단지 B블럭 3.3~3.8억 / 12단지 고층 3.7~4.3억 ,
12단지 저층 4.05~4.5억 / 13단지 3.8~4.5억 / 14단지 3.5(급매) 3.7~4.5억.

* 8~14단지 20평형 전세 시세 ( 1.4억~/ 1.7억 ~ 2.4억)
. 8단지 2.15~2.4억 / 9단지 2.0~2.2억 / 10단지A 1.9~2.1억, 10단지B 1.7~2.1억
/ 11단지 A블럭 1.7~1.85억, 11단지 B블럭 1.4~1.6억 / 12단지 고층 1.7~1.9억 (급1.5억)
, 12단지 저층 1.7~1.95억 / 13단지 1.8~2.1억 / 14단지 1.8~2.2억 (급전세 1.6억).

* 8~14단지 27평형 매매 시세 ( 4.4억~ / 5.0억 ~ 6.6억)
. 8단지 6.05~6.5억 / 9단지 5.3(급) 5.5~6.6억 / 10단지 A블럭 5.5~6.4억,
10단지 B블럭 5.3~5.7억 / 11단지 A블럭 4.4~4.8억 / 12단지 고층 5.0~5.9억 ,
12단지 저층 5.8~6.3억 / 13단지 5.2~6.1억 / 14단지 5.2~6.2억.

* 8~14단지 27평형 전세 시세 ( 1.9억 ~ 3.2억)
. 8단지 3.0~3.2억 / 9단지 2.5~2.8억 / 10단지A 2.6~2.8억, 10단지B 2.3~2.6억
/ 11단지 A블럭 1.9~2.3억 / 12단지 고층 2.1~2.6억 , 12단지 저층 2.3~2.8억
/ 13단지 2.2~2.8억 / 14단지 2.1~2.8억 .

* 35 ~ 55평형 저층형 로얄동,층의 호가는 고층 시세보다 같거나 높습니다.

* 13단지 35평형 시세 ******* * 8 ~ 14단지 38평형 시세
- 매매 7.7억 ~ 9.0억 ................ - 매매 8.0억 ~ 9.5억
- 전세 3.7억 ~ 4.2 억 .............. - 전세 3.5억 ~ 4.4 억

* 45,55평형 시세는 거래사례가 상대적으로 적고, 상황별로 가격 폭이 크므로
참고 범위입니다.

* 8 ~ 14단지 45평형 시세 ******* * 8 ~ 14단지 55평형 시세
- 매매 9.0억 ~ 12.0억 .............. - 매매 12.0억 ~ 16.0억
- 전세 4.0억 ~ 4.7 억 ................ - 전세 4.3억 ~ 5.3 억


- 목동12단지 목일공인중개사
대표 최명호 (02).2647~5151.