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좋은 글--->펌입니다..


제1부 투자 수익 두배 올리기

여러분 안녕하세요?
오늘 드릴 말씀은 투자 가치의 극대화를 위한 교과서적 내용입니다.
즉 누구나 알 수 있는 일 같지만 사실상 일반 서민들은 가장 확실하게
부동산으로 재테크 할 수 있는 이러한 방법을 모르거나 알아도 대출 부담
혹은 두려움 때문에 실천력이 매우 약합니다.

어느 아파트를 매수하는냐도 관건이겠지만 밖에 나가서 막노동 매일 하는 것보다 조금만
머리를 쓴다면 막노동의 5배 아니 10배의 수익률을 올릴 수 있는 것이
부동산 재테크의 마력입니다.

특히 저희 천만명 부동산의 꿈 동호회원의 질문과 저의 답변만 쭉 모아서 읽어도
부동산 흐름에 대한 감각과 마인드를 어떻게 가져가야할 지 확실하게
알 수 있을 것입니다.


재테크의 가장 기본이면서 큰 돈을 벌기 위한 전략입니다.

어떤 상황이 2주택이 아니며 미분양, 분양권 매입과 기존 아파트 비과세 시점을
어떻게 이끌어야 수익률이 큰가? 라는 질문으로 요약할 수 있습니다.

이제 우리 서민들도 부자들 못지 않게 그들의 전유물로 생각해 온 부동산
재테크로 돈을 벌어야 합니다.

천만명 부동산의 꿈은 서민들의 꿈을 실현 시키는 그런 재테크가 될 것이며
지금 여러분들이 질문하고 제가 답글을 다는 이러한 일들은 향후에
맞고 틀리고를 떠나서 이 세상 그 무엇 보다도 소중한 일들이라는 것을
깨달아야 할 것입니다.

그래서 저는 날을 새는 경우도 많습니다.

지금 기존 아파트를 가지고 있다고 가정합니다.
그 상황에서 분양이나 미분양 분양권을 매수할 경우 대출 금리는 가중이 되겠지만 기존 아파트 상승 가능성과 분양 등의 아파트 상승 가능성이 모두 높기 때문에 쌍끌이 수익을 할 수 있다는 것입니다.

이 경우에 분양, 미분양, 분양권은 등기후 입주하면 바로 주택으로 인정이 됩니다.
만일 등기 후 입주전까지 기존 아파트를 매도하지 않으면 2주택이 되기 때문에 50% 세금은 피할 수 없습니다.

예를 들어서 기존 아파트 비과세 시점인 3년이 2009년 12월이전이면 자본금이 없고 계약금과 1.2차 중도금만 있다고 하더라도 2008년 1월 경에 분양 및 막 미분양, 분양권을 잡으면 됩니다.
여기에서 잡은 분양 및 미분양 물량이 통상 2.5년 걸리기 때문에
등기후 입주가 보통 2010년 7월이 되니까 그 이전에는 기존 아파트를 매도하고
분양. 미분양, 분양권 아파트로 올인하셔서 남은 은행 이자를 갚습니다.
또 이처럼 갈아탄 아파트가 약 1년이 지나면 다시 분양, 미분양 분양권 아파트를
같은 방법으로 좀 더 유망지역 큰 평형을 골라서(돈을 벌었으므로) 매수하고
역시 이 아파트가 등기를 하기 전에 이전에 잡은 아파트를 매도하면 됩니다.

바로 이 방법이 재테크의 기본이 되지요.
유념할 점은 기존 아파트가 적어도 입주 후 6개월-1년은 지나야 미분양. 분양,
분양권 매수시 갈아탈 타이밍이 맞습니다.

만일 막 입주했는데 다른 아파트를 분양 받는다면 보통 2.5년이 걸리는
입주시기에 기존 아파트는 3년 비과세 시점이 되지 않으므로 비과세 이전에 높은 세금을 내고 팔아야 됩니다.
아니면 2주택으로 끌고 가다가 역시 50% 세금을 내고 파는 상황이라 세금을 피할 수 없으며 세금은 엇비슷합니다.

즉 한 아파트로 끝까지 올인하는 것은 그 아파트 시세만큼밖에 벌지 못하지만
돈이 부족하더라도 입주 혹은 매수 1년 후에 분양, 미분양을 잡아서(이때 매수 아파트의 입주시기보다 기존 아파트 비과세 시점이 먼저 이루어져 매도를 해야함) 수익률을 거두는 것이 쌍끌이 수익률이며 대출 및 세금 모두를 감안하더라도 수익률은 최고조가 됩니다.

왜냐하면 통상적으로 괜찮은 아파트 분양, 미분양, 분양권이 기존 아파트보다 더 오르기 때문입니다.

여기서 조심할 점은 기존 아파트가 최소 1년 지난 상태에서 분양, 미분양,
분양권을 매수해야지 6개월밖에 되지 않았는데 아슬아슬하게 매수하시면 시장 상황이 나쁠 경우 기존 아파트를 헐값으로 팔 우려가 존재합니다.

그래서 최소 1년 정도 아니면 1.5년 정도가 안정적이며 분양, 미분양, 분양권 아파트는 좀 더 큰 평형 유망 아파트로 공격적 매수를 하여 기존 아파트를 판 수익금으로 대출 등을 갚아야 합니다.

통상적으로 이러한 기본 전략으로 돈을 많이 벌었는데 중요한 것은 어떤 분양, 미분양, 분양권을 잡느냐가 중요하며, 분양권은 프리미엄이 30-40% 이상 오른 아파트는 피하는 것이 좋고 입주 시기가 가까운 경우가 많으니까 기존 아파트 비과세 시점과 비교하여 판단을 잘 해야 합니다.

결국 분양, 미분양, 분양권은 집으로 간주하지 않고 입주 후에 등기를 한 후에야 주택으로 간주하기 때문에 그 점을 최대한 살려서 수익률을 창출해야 한다는 점입니다.

보통 집이 두 채 ？판단하고 중도금이 무서워 이런 전략을 펼치지 못하는데
그렇게 되면 부동산 투자는 포기하셔야 합니다.

다만 조심할 점이 있습니다.
향후 대출 규제는 바뀔 것이지만 기존 아파트가 대출 혹은 전세로 많이 묶여 있을 경우 새로 분양 및 미분양, 분양권을 매수한 아파트가 대출이 되지
않거나 제약이 따르는 경우가 많습니다.

그 점은 신용도 평형 단지 여건에 따라서 천차만별이기 때문에 매수하기 전에
반드시 중도금 대출여부를 상담 받고 하셔야 한다는 점입니다.

제2부 새정부 정책 요리하기

이번에는 2008년 이후 정책의 골격을 되짚어 보겠습니다.
이미 여러 전문가들과 신문기사 등에서 여러 전망이 쏟아지고 있는데 어느 전망이 맞아 떨어질 지는 아직 속단하기 힘듭니다.
보통 부동산 시장이 침체이면 불안감과 함께 부정적 전망이 밝으며, 활황 장세이면 조급함과 함게 긍정적인 전망이 주류를 이룹니다.

최근 부동산 침체라고는 하지만 엄밀하게 말하면 핵심 지역과 수도권 남부 지역의 부동산 침체이며 오르는 곳도 침체 지역의 숫자와 대동소이하기 때문에
침체보다는 부분적 침체 부분적 폭등이라는 단어가 맞습니다.

사이트에 들어 오시는 분들의 대부분이 유망지역을 매수한 분들이 많아서 상대적으로 침체의 느낌이 강할 것입니다.

분양은 확실하게 침체입니다.

그 까닭은 다음과 같습니다.
1. 지나친 공급과잉 및 신도시 정책
2. 과거 소외 지역의 폭등과 전매 제한 등으로 분양에 대한 인기 하락
3. 광교, 송파 등 핵심 지역 중심의 청약 기대심리로 청약 미사용

자 그렇다면 이러한 흐름에서 2008년부터 2010년까지 어떤 흐름을 이어갈까요?
전망이 쉽지는 않지만 단기적으로 보면 금리, 미분양, 공급 과잉. 각종 규제 지속
등이 부동산 흐름에 악영향을 미칠 것이지만 장기적으로 당선자의 정책반영에
따른 부동산 활성화가 예상이 됩니다.
여기에서 활성화란 시장 자율에 근간을 두고 기다란 마늘모 모양의 아파트 값 다극화가 이루어지는 것을 의미합니다.

2008년 상반기
-정책에 대한 기대감만 있을뿐 구체적인 조치가 없기 때문에 2007년 흐름을 이어가다가 봄을 맞이하여 2007년 폭등 지역의 정체 및 조정, 2007년 하락 지역의
부분적 상승 등이 발생할 것으로 봅니다.
전반적으로 명품 지역이 서서히 시세 상승을 이끌 것이며, 최근 폭등하는 곳들은
한 풀 꺾일 가능성이 큽니다.
다만 서울의 뉴타운, 재개발, 재건축에 대한 기대감으로 서울 강북은 보합권을 유지하거나 정책에 제외된 곳들은 급락을 할 것이며 시세가 오른 수도권 북부 및 인천권은 일부 지역을 제외하고 침체기에 들어설 것입니다.

2008년 하반기 이후-2010년 오르내림이 반복이 되겠지만 이른바 아파트 서열화는 피할 수 없는 시장 흐름이 될 것입니다.
즉 강남발 서울 유망지역, 신도시, 택지개발, 수도권 남부 등 명품 지역의 상승은 기정 사실화로 여겨지며 대중 선호지역이 아닌 곳들은 상상 외로 타격을 받을 가능성이 큽니다.

또한 과거 신도시 개발 흐름이 한풀 꺾이면서 서울보다는 수도권 비인기 지역의
정체와 하락이 이어질 것입니다.

당선자의 부동산 정책은 폭등이 아니라 명품을 인정하는 시세의 차별화 다극화에 있으며 1가구 1주택 중심, 지나친 분양 억제, 서민 아파트의 폭등 방지,
신도시 남발 계획 연장 및 취소, 재개발. 뉴타운 정책에 골격을 두고 있어서
부동산이 많이 오를 곳은 오를 것이며 오르지 말아야 할 곳은 오르지 않는
시장 기류가 형성이 될 것입니다.

여기서 중요한 점은 60%가 넘는 일반 서민 아파트들의 급등을 막기 위한 정책이 골격을 이룰 것으로 보여 지기 때문에 무리하게 평범한 아파트를 매수하기보다는
유망지역과 명품 아파트, 분양, 미분양 등에 중심을 두고 매수해야 한다는 점입니다.
버블과 부동산 불안은 강남 아파트와 버블7의 폭등에 있는 것이 아니라
서민 아파트들의 폭등에 있다는 사실을 당선자가 간파하고 있습니다.
노무현 정부는 최근 서울 북부권, 인천권, 변방권 등의 폭등을 야기 시켰다는 점에서 사상
유례 없는 부동산 참패를 가져왔기 때문에 당선자는 그 점에
포인트를 두고 정책의 토대를 마련할 것입니다.
따라서 가급적이면 2006년 이전 시장 자율시에 오른 곳들 위주의 매수가 옳다고 봅니다,.

결론적으로 부동산 불안감과 침체를 함께 느끼려 하지 마시고 차별화 된 정책과 시장
선호에 따른 정책이 이어질 경우 그 혜택을 보려고 노력하는 것이 우리가 할 일입니다.

즉 1억이 넘는 명품 옷이 있는가 하면 수천만원-수백만원의 고가 옷들과 수십만원-수만원의
서민 옷들이 차별화를 이루듯이 아파트도 그러한 물류의 흐름을 좇아서 여러 단계의 차별화
방향으로 가치의 차이를 보일 것입니다.
양극화 보다는 다극화이?때 문에 가급적이면 아파트 매수 자체에 목적을 두기 보다는 입지, 대중선호, 단지조건, 미래 호재 등에 있어서 조금이라도 우위에 있는 아파트를 매수하고자 하는 노력이 필요합니다.
감사합니다.