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04년 성수동, 05년 잠실 5단지, 07년 용산- 모두 당시보다 3배 가량 시세 상승 했습니다.과거의 성수동이 어떠했습니까? 공장지대 아니었습니까? 그곳을 누가 강남에 버금가는 주거지로 상상했을까요?당시에도 이러한 상승 가능성을 예견하고 매수를 독려하신 분들도 있었죠. 솔직히 그때는 반신반의 했을 겁니다. 하지만 시간이 흐르고 보니 현실이 되어있군요.모두가 납득하고 호응하면 곧 거래가 차근차근 이루어 지고 매가가 상승 하는 것 같습니다.과거의 이러한 지역처럼 시세 폭등의 요건을 구비하고 시세가 너무 바닥상태인, 당연히 이제는 앞으로의 호재를 등에 업고 시세 폭등함이 당연한 아파트가 있습니다.제2롯데월드와 지하도가 아닌 지상으로 연결되며 3백미터 거리에 위치한 저평가 아파트 신동아타워 입니다.현 평당 시세 1300만원 정도로 주변시세(파크리오 2600, 5단지 3500)에 비해서 초저평가 상태입니다-이게 무엇보다 큰 장점 입니다. 매물은 급매물만 몇 세대 있는 것으로 압니다.그럼 숨어있는 가치를 알아 보지요. 굵직한 것 만 살펴봅니다.세세한 것은 굳이 다루지 않겠습니다.



첫째, 제 2롯데월드 건립으로 인한 주변 환경의 변화-외부적가치지금은 가히 주거환경이 좋지는 않습니다그러나 지난 2008년 7월 서울시에서 송파구 방이동·신천동 상업지역의 숙박시설·위락시설 건립 불허에 대한 재정비안을 발표한 덕분으로 점차 뉴욕의 맨허튼, 강남 테헤란로와 같은 오피스가로 변모될 것 입니다.이에 따른 주거지의 수요도 많아지겠지요.3년 후에는 상전 벽해 할 것입니다.방이동 상권을 제 2롯데월드와 연계해 관광 특구화 한다는 안도 나와 있습니다.

둘째, 현재 상업지역에 위치하며 용적률이 800%-내적가치현재 용적률 760%대로 지분이용 가치는 넓지 않지만 현재 상업지역 이므로 리모델링 내지 주변 상권과 1종지구단위계획에 위한 개발시 개발이익은 현 가치에 2배이상이라 보여집니다.향 후 최소 34평 8억(갤러리아 팰리스 현 시세 33평 - 8 억 5천),25평 6억,21평 5억으로 예상해봅니다.제 2 롯데월드는 이미 저 층부 위주로 공사 중이며 112층동도 6월에는 착공 들어 간다고 합니다. 파크리오 입주로 나온 급매물 몇 세대 거래 되면 시세가 1~2억은 올라갈 겁니다.투자는 현 상황 을 보고 하는 것이 아니라 앞으로의 청사진을 보고 하는 것입니다. 3년 후에는 최소 2배 이상의 시세 차익이 보장 될 것입니다.

제2롯데월드의 경제 효과





제2롯데월드는 당장의 수익보다 관광 명소 개발을 통해 국가에 기여하는 측면이 강하다고 롯데 측은 강조한다. 제2롯데월드 조감도와 내부 시설.

“초고층 사업은 수익성이 없어 20년이 지나도 적자를 면하기 어려운 사업입니다. 초고층은 40~50층 정도의 일반 건물에 비해 단위당 공사비가 3배 정도 들어갑니다. 그렇다고 호텔 숙박료나 사무실 임대료를 3배 높게 받을 수는 없지 않겠습니까.”

지난 2월 국회 국방위원회의 공청회 자리에서 기준 롯데물산 사장은 제2롯데월드 건축을 허가하는 것이 롯데에 대한 특혜라는 지적에 대해 이렇게 답했다. 이어 기 사장은 제2롯데월드 대신 주상복합 아파트를 지으면 오히려 수조 원대의 이익이 날 것이라고 말했다. 단순히 당장의 수익만 생각했다면 제2롯데월드는 추진할 수 없는 사업이라는 논리다.

초고층 건물이 수익성이 낮다는 것은 학계에서도 인정된 얘기다. 강원대 건축학부의 김선규 교수와 한국건설산업연구원의 이복남 연구부장의 ‘초고층 오피스 빌딩의 경제성 분석’에 따르면 100층짜리 초고층 오피스 빌딩보다 30층짜리 빌딩 2개를 짓는 편이 경제성이 훨씬 높다.

‘서울 상징하는 관광 명소 개발’

이윤을 추구하는 기업이 더 많은 이익을 얻을 수 있는 기회를 포기하는 것은 납득하기 어려운 일이다. 기 사장은 이에 대해 “국가 발전에 기여”가 제2롯데월드를 추진하는 근본적인 배경이라고 말한다. 초고층 건물은 그 자체로 관광 자원이 되는 데다 기존의 롯데월드와 상승작용을 하면 세계적인 관광명소를 만들 수 있고 이는 곧 국가의 관광산업 발전에 이바지하는 것이라는 얘기다. 간접적인 효과를 제외한 직접적인 관광 수입만 연간 약 4억 달러에 이를 것으로 롯데 측은 기대하고 있다.

그렇다면 관건은 제2롯데월드가 이 정도의 관광 수입 증대 효과를 낼 수 있을 정도의 가치를 가지고 있느냐다. 롯데는 물론 “그렇다”고 장담한다. 일단 초고층 빌딩 자체의 힘이 있다. 말레이시아 대만 중국 홍콩 일본 등 주변국들이 초고층 빌딩을 앞세워 더 많은 관광객들을 유치하고 있는 데 비해 한국은 오히려 관광 수입이 감소하고 있다.

하지만 112층의 제2롯데월드가 들어서면 관광 자원이 확충돼 한국의 관광 수입이 증가하는 효과가 발생할 것이라고 롯데 측은 강조한다. 서울에서 한강을 내려다볼 수 있는 데다 호수를 끼고 있는 장소는 매우 제한적인데 제2롯데월드 예정지가 그중 하나이기 때문에 제2롯데월드가 완공되면 관광객이 20~30%가량 증가할 것이란 얘기다.

롯데 측의 한 관계자는 “콘크리트 아파트 단지들이 즐비한 잠실운동장과 올림픽공원 사이에 초고층 건물이 들어서면 조화로운 한강변 스카이라인이 형성될 것”이라며 “제2롯데월드는 서울을 찾는 관광객들에게 남대문이나 경복궁 같은 고궁 이외에도 서울을 상징할 만한 건축물이 될 것”이라고 말했다.

이복남 한국건설산업연구원 선임연구위원도 같은 맥락의 설명을 하고 있다. 이 연구위원은 “초고층 건축은 완공 후 건물과 건물 내 시설이 관광 상품화되지만 건설 기간 중에도 다양한 사람들이 방문하게 된다”며 “잦은 방문객은 건설 현장 자체를 관광 상품으로 바꾸게 된다”고 강조한다.

실제로 파리의 에펠탑엔 연간 600만 명이 방문하고 있으며 미국 시카고의 시어스타워나 뉴욕의 엠파이어스테이트빌딩에도 매년 수많은 관광객의 발길이 이어지고 있다. 멀리 갈 것도 없이 말레이시아의 페트로나스타워나 대만의 타이베이 금융센터, 싱가포르의 래플즈시티 등도 도시의 상징물로 자리 매김하면서 각국의 주요 관광 수입 증대에 기여하고 있는 것을 보면 롯데의 ‘관광 수입 효과’가 현실화될 가능성이 적지 않다고 볼 수 있다.

고용 증대·건축 기술 선진화 기대

제2롯데월드의 경제적 효과는 비단 관광 수입 증가에 그치지 않는다. 엄청난 규모의 대역사인 만큼 건설 자체가 경기를 부양하는 효과를 기대할 수 있다. 롯데는 제2롯데월드 건설에 약 1조7000억 원을 투자할 계획이다. 이에 따른 경제적 효과는 이보다 몇 배 가까이 된다. 2조 원이 투입되는 철골조 구조물 건축물은 약 4조8400억 원의 생산 유발 효과를 창출하는 것으로 알려져 있다.

고용 효과도 크다. 제2롯데월드의 예상 고용 인원은 공사 중 연인원 250만 명에 이른다. 이에 따른 인건비만 4300억 원에 달한다. 완공 후에도 고용 효과가 크다. 상시적으로 2만3000명을 고용하는 효과가 발생하는 것이다. 불황으로 대부분의 기업들이 투자와 고용을 주저하는 마당이어서 롯데의 투자는 ‘가뭄에 단비’가 될 수 있는 셈이 된다.

초고층 빌딩은 지역 상권의 활성화에도 도움이 된다. 일반적으로 100층 이상의 초고층 빌딩이 들어서면 하루 유동 인구가 5만 명 정도 늘어나는 것으로 알려져 있다. 유동 인구의 증가는 곧 상권의 발달로 이어지게 마련이다. 이에 따라 주변 건물과 지역 상권의 프리미엄도 덩달아 상승하게 된다. 서울에 또 하나의 ‘노른자 상권’이 생기는 것이다.

이 연구위원은 “(100층 이상의 초고층 건물은) 지역의 상권을 바꿀 만큼 위력적인 영향을 미치게 된다”며 “상시 거주자 혹은 근무자가 주변에 미치는 경제적 파급효과도 무시하지 못할 정도로 커지게 된다”고 분석했다.

초고층 빌딩의 경제적 효과는 관광, 상권 등의 서비스업 측면뿐만 아니라 ‘초고층 빌딩 건축시장’에 진출할 수 있는 교두보가 될 수 있다는 점에도 주목해야 한다.

현재 세계 각국은 초고층 빌딩 건설에 매우 적극적이다. 초고층 빌딩은 비단 관광산업 측면을 넘어 그 나라의 기술력을 대표해 해당 국가의 국가적 상징이 되고 있기 때문이다. 이에 따라 세계 초고층 빌딩 건축 산업은 2010년 50조 원 규모로 성장할 정도로 새로운 ‘성장 산업’으로 부상하고 있다. 제2롯데월드는 바로 이 성장 시장에 한국이 참여할 수 있는 기회를 넓혀 줄 것으로 기대되고 있다.

100층 규모의 빌딩을 건설하는 것은 단순히 10층 규모 빌딩 10개를 쌓아올리는 개념이 아니다. 여기엔 저층 빌딩 건설에선 상상할 수도 없는 첨단 기술이 총동원된다. 단순히 높이 올리는 기술뿐만 아니라 경제적 효과를 극대화할 수 있는 내·외부 디자인, 동선 구조, 공간 배치, 주변 이해관계자들까지 고려한 빌딩 운영 계획을 세워야 한다. 여기에 200년 이상 거뜬하게 버틸 수 있을 정도로 탄탄한 내구성도 갖춰야 한다.

초고층 빌딩의 효과가 모두 긍정적인 것만은 아니다. 빛이 있으면 그늘도 있게 마련이다. 초고층 빌딩은 많은 유동 인구를 발생시키며 이는 교통 문제로 이어진다. 한마디로 길이 막히게 된다. 이에 따라 사회경제적 비용이 발생한다. 제2롯데월드라고 예외는 아니다. 롯데 측은 예상되는 교통 문제를 해결하기 위해 650억 원을 부담하기로 했다. 민간 건물이 들어설 때 교통 문제 등 기반 시설을 구축하는 데 건물 소유주가 이 정도의 거액을 내놓은 것은 전례가 없는 일이다.

교통 문제 개선을 위해 검토되고 있는 사업은 크게 3가지다. 버스환승센터를 세워 잠실사거리 주변도로를 회차하는 23개 노선버스를 처리하고 탄천변의 도로를 확장하는 한편 주변 교통체계개선사업(TSM·Transportation System Management)을 통해 도로 용량을 10~15%가량 넓힌다는 구상이다.