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우리는 집값 거품이 전혀 없다
인구밀도가 높은것이 문제


하락을 주장 하시는분들이 이야기할때 명분은 소득대비 주택값(PIR)인데 2008년 서울 동경 런던 뉴욕등을 대상으로 조사를 국토연구원에서 조사를 했는데 각나라마다 산정방식이 다른문제도 있지만 저는 서울의 면적이 동경이나 런던에 비해 상당히 작다는데 문제가 있다고 보여집니다

1년치연봉을 한푼도 않쓰고 몇년을 모아야 동경과 서울 런던 집을 살수있나 조사했더니 동경이 9.1 뉴욕이 9.3 서울이 9.8년으로 나왔습니다.

일본이 우리보다 소득이 2배정도 높은데 동경에서 비싼동네 집값은 긴자 .롯폰기. 마루노우치.아오야마등은 평당1억원이 넘고 명품동네인 오모 태산도는 평당 6억원하는곳도 있습니다.

우리의 강남은 평당 2500만원-4000만원 가장비싼 삼성동아이피크는 평당5500만원
아무리 봐도 서울이 집값이낮게 나와야 되는데 높게 나오는 이유를 자세히 보니 동경도 보면 집값이 비싼곳들이 동경 전체적으로보면 동쪽에 많이 모여 있습니다 우리는 시청중심으로 남쪽에 많이 모여 있습니다.

(만약 동경을 조사할때 면적은동경이 서울에 비해 크지만 서울과 인구수가 많이 차이가 나지 않기때문에 동경면적 2180킬로평방중에서 서울면적 정도인600킬로평방미터 정도 동경중심부터 시작해서 조사하면 상당히 동경은 서울에 비해 높을거라 판단합니다)

용산구 강남구등 특히 강남구를 중심으로 가까울수록 집값이 높고 멀수록 낮은걸로 나와 있습니다.

한가지 눈여겨 볼대목은 일본 동경중심부에서 멀수록 집값이 낮은걸로 나오는데 멀다는 거리가 우리로 이야기하면 서울에서 경기도 과밀억제권 (성남. 의정부. 안양등등) 거리 차이보다 더멀다는것입니다.

동경면적은 2180킬로... 서울 605킬로.... 동경이 서울보다 약 3.8배정도 크다는것입니다 인구는 동경이 1280만명 서울이 1050만명.

다시말해 서울면적+경기도과밀억제권=해도 동경면적보다 작다는것입니다.

인구를 보면 동경1280만명 서울1050만명+경기도과밀억제권인구추정(700만명)
약수도권인구가 일본 동경 인구보다약 1.6배정도 많습니다.

국토연구원이 조사한수도권은 6.9로 나왔습니다 동경보다 많이 낮습니다...
(경기도 대부분 인구가 이들지역에 거주하고 잇습니다)
연천군 양평군 가평군 안성시등은 면적은 크지만 인구는 별로 없습니다(성장권역)

또하나 다른차이는 일본이나 외국은 집이 30년이 넘으면 오히려 건물을 새로 지어야 하기에 집가격이 하락하는데 우리는 재개발이다 재건축이다 해서 오히려 오래된 집을 소유하면 자산가치가 증대 됩니다.

그래서 현재시장에서도 재개발이나 재건축을 현재 완성이 안되도 미래가치가 일정부분 반영이 현재 되고있는 부분이 다른나라 차이점이라 볼수 있습니다...
용산구 후암동 다세대빌라 땅지분10평 재개발 발표전 2억원정도 현재5억원 그리고 현재 기준금리가 저금리가 금리인상이 되면 집값이 하락할것이라고 이야기하는데 이말도 틀린말은 아닙니다.

그러나 한가지 생각해볼점은 현재 은행들은 CD금리 하락한큼 가산금리를 인상시켜 실제 주택담보 대출이자는 연 6%정도 합니다.

기존주택보유자는 혜택을 받지만 주택구매의욕의 기준인 매수자는 현재 연6%의 이자를 생각 하기에 현재 주택담보 대출이자는 저금리가 아니다라고 주장하고 싶습니다.(2005년2006년 연5.2%정도)

그럼 기준금리가 상승하면 기존주택보유자가 매물을 낮게 매도할려고 할까요.

우리는 은행권담보비율은 48%정도 하고 현재 DTI로 이들이 담보한도을 쓰는 가구수도 별로 없습니다.

평균 가구당 30%정도이고 특히 강남재건축이 투기가 많다고 이야기하는데 얼마전 모방송에서 강남재건축에대한 방송을 보도하는과정에서 은마5천세대 평균부채비율이 1억 5천으로나왔습니다.

(상대적으로 재건축이 일반아파트보다는 부채비율이 높을것으로 추정합니다)

10억짜리주택에 부채가1억5천이면 투자자가 많이 있어도 금리를 올려도 시장에 매도물건별로 않나옵니다.

만약 담보대출비율이 외국처럼 80-90%가넘으면 이때 금리를 상승하면 매도물건이 많아지고 이렇게되면 가격이 하락할수있지만 담보대출비율이 15%이내면 금리를 인상해도 급매로 매도비율은 현저히 낮을겁니다.

우리는 이러한 이야기보다는 우리는 선분양제도가 있기에 기존주택보유자가 갈아타기 목적으로 신규분양을 받아 기존주택이나 신규입주주택중 무조건 1개는 팔아야되는 상황이 많을때 이때 정부가 규제를 가하면 집값이 하락할수 있습니다.

(08년 하반기 강남재건축 2만5천가구 입주 .강남하락)

앞으로는 일시적 1가구 2주택자분들이 제도적으로나 주택침제로 많이 없기게 주택가격하락은 없을겁니다.