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정부의 강력한 투기 규제로 재건축 시장이 위축되고 있는 가운데 재개발 시장이 대체 투자처로 떠 오르고 있다.

지난해 11월 서울시가 2차 뉴타운 개발예정지 12곳을 발표한 데 이어 12월에는 294곳을 재개발 정비예정구역으로 지정하는 등 재개발 시장에 각종 호재가 쏟아지고 있기 때문이다.

게다가 서울시가 이미 재개발구역으로 지정한 곳 가운데 사업시행인가를 받을 예정인 29곳과 구역지정이 임박한 지역들도 실수요자는 물론 투자자들의 관심을 끌고 있다.

특히 서울시는 노후불량주택 밀집지역을 도시기반시설과 공공시설이 잘 갖춰진 환경친화적인 도시로 개발하는 뉴타운 사업을 올해 사업지 15곳 모두 착공할 계획이다.

이명박 서울시장은 올해 신년사에서 “은평·길음·왕십리 등 뉴타운 시범지구 3곳은 올해 상반기에 착공해 2008년까지 개발을 마치고, 지난해 11월 지정한 용산구 이태원·한남동 일대, 동대문구 전농·답십리동 일원 등 2차 뉴타운 12곳은 연말에 착공하겠다”고 밝혔다.

이에 따라 올해 서울 강북지역은 대규모 재개발 사업이 시작돼 이 일대 주거환경이 크게 개선될 전망이다.

부동산 전문가들은 올해 재개발 투자는 다른 투자 상품에 비해 상대적인 비교 우위에 있다고 분석하고 있다.

“재개발 지분 투자는 1∼2억원의 소액투자가 가능해 재건축아파트나 토지 등에 비해 투자 부담이 적다”며 “서울 강북의 대규모 뉴타운 계획이 발표돼 지분 투자에 투자자들의 관심을 끌 것”이라고 말했다.

하지만 재개발 투자는 구역지정과 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 추진 절차가 복잡한데다 시공사 선정이 사업시행인가 이후로 늦춰져 장기적인 관점에서 투자해야 한다는게 전문가들의 지적이다.

특히 이미 지정된 재개발구역은 지분값이 오를만큼 올랐다는 점도 염두에 둬야 한다. 따라서 여윳돈 투자나 실제 입주를 겨냥한 실수요 위주로 접근해야 한다.


◇투자 어디가 유망한가

재개발투자의 성패는 사업추진 속도가 얼마나 빠른지에 달려있다고 해도 과언이 아니다.
특히 재개발 구역내 국·공유지가 많으면 그만큼 사업추진이 더뎌 가급적 국?^공유지가 적은 재개발구역을 골라 투자해야 한다.

또 단지규모가 큰 곳이 사업수익성과 환금성이 좋아 안전성이 높다. 단 규모가 크면 클수록 조합원간 분쟁발생때 이견을 좁히기가 어렵다. 따라서 해당 조합과 현지 부동산중개업소, 시공사 등을 통해 갈등요소가 있는지 여부도 체크 해야 한다.

서울시의 도시계획 등을 확인해 해당 지역의 개발밀도가 높고, 건축제한이 적은 곳을 고르는 것도 요령이다.

특히 입주때 조합원이 내는 추가부담금은 해당 지분의 자산가치가 높을수록 줄어든다. 따라서 이왕이면 감정가격이 높은 지분을 고르는 게 좋다. 우선 도로에 인접해 있고, 평지이거나 땅 모양이 정방형에 가까운 곳일수록 감정평가액이 높다.

재개발 지분 투자는 입주 후 아파트값이 어떻게 형성되느냐에 따라 수익성이 달라진다. 따라서 해당 지역의 아파트 평당가는 물론 인근 아파트 시세도 감안해야 한다.

“자금이 부족하면서도 고수익을 원하다면 초기 투자를 고려해야 하지만 실제 입주목적의 실수요자는 구역지정된 곳을 눈여겨 봐야 한다”며 “구역지정이 임박한 곳 가운데는 성동구 금호 14구역, 옥수13구역 등이 유망하다”고 입을 모은다,.


◇투자적기는 언제

적정 투자타이밍은 지분 매매가격이 오르기 직전인 각종 인·허가 통과직전 시점으로 잡는 것이 일반적이다. 따라서 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 등의 각 단계 이전에 지분을 구입하는 게 좋다. 초기에 사면 ‘고위험,고수익’ 법칙이 적용되
고, 늦을 수록 ‘저위험, 저수익’이 따른다는 점을 염두에 둬야 한다.

특히 구역지정 직전에는 투자에 신중을 기해야 한다. 최근에는 구역지정이 되면 사업시행인가나 관리처분인가 수준의 매매가격까지 한번에 오르는 경향이 있어 미리 조합원 지분을 사는 경우가 많다. 하지만 구역 미지정 상태가 수년간 계속될 경우 그만큼 금융비용이 많이 들고 환금성도 떨어지기 때문에 자칫 손해를 볼 수도 있다.

재개발사업은 일반 아파트 재건축 이상으로 사업진행 절차가 복잡한 데다 같은 구역내 조합원지분이라도 투자가치가 제 각각이다. 고수익을 원한다면 재개발구역 지정 직전이나 직후에 지분을 매입해야 한다.

하지만 안정성에 비중을 둬야하는 초보투자자나 실수요자라면 사업시행 인가나 관리처분계획인가 전후 시점에 투자하는 게 좋다. 사업시행인가 시점에는 아파트 건립계획이, 관리처분 시점에서는 투자비용의 윤곽이 드러나 투자위험을 피할 수 있기 때문이다.


글쓴이 ~* 한강변 재개발 투자연구소...소장 민권식