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한신5차 아파트는 잠원동에서 재건축 추진이 가장 빠른 단지 가운데 하나입니다.

2006년 10월 재건축의 마지막 관문인 관리처분 인가 신청 후, 용적률, 분담금 등 관리처분 인가 신청 내용에 불만을 가진 일부 조합원의 소송 제기라는 암초를 만나 3년이 지난 현재 인가 신청이 계류 중인 채 더 이상 진행이 되지 않고 있는 상황입니다.




관리처분인가 신청 내용을 보면,

대림산업이 시공사로, 1대1 재건축으로 용적률 266.4%을 적용하여 조합원 분 33평형 351세대, 35평형 204세대, 일반 분양 분 25-27평형 26세대 등 총 581세대이며, 총 5개동으로 28층에서 35층으로 지어집니다. 전 세대 한강 조망이 가능하며 서비스 면적인 발코니는 광폭 2미터, 3면 발코니로 설계하였습니다. 발코니 면적이 33평형이 45.67평방미터(13.815평), 35평형이 48.37평방미터(14.631평)이나 됩니다.

각 동 1,2층은 필로티이며 3,4층은 일반분양 분이며 5층부터 조합원에게 배정합니다.

1층 소유 조합원은 5,6,7층, 2층 소유 조합원은 8,9,10층 이런 방식으로 추첨 배정합니다.

층이 높을수록 높은 층을 배정 받습니다.

분담금은 33평형 평균 2억원선이며, 35평형은 평균 2억4천만원선입니다.

3면 발코니 확장 시 추가 비용은 2천만원입니다.




재건축을 진행하다 보면 말도 많고 탈도 많아, 일이 순조롭지 못한 경우가 대부분이며, 그야말로 우여곡절을 겪지 않는 곳이 거의 없는게 재건축 조합의 현실입니다.




한신5차아파트도 재건축 진행 과정 중에 있으나 明과 暗이 존재합니다.

일부 조합원의 소송 제기라는 암초를 만나 재건축이 더 이상 진전되지 않고 있는 것은 가장 큰 걸림돌로 첫 번째 暗이라 할 수 있습니다. 관리처분인가 신청 후 만 3년간이나 진전이 없는데, 일부 조합원과의 원만한 합의로 소송 문제를 얼마나 빨리 종결하느냐가 조합원의 이익과 직결될 것입니다. 조합측은 문제 해결을 위해 계속 노력해 왔고 앞으로도 진력할 것이므로 머지않은 시기에 좋은 소식이 있지 않겠나 하는 희망적인 관측을 하는 것 같습니다.




분담금 문제는 두 번째 暗이라 할 수 있습니다. 재건축 사업이 원래 계획보다 3년 이상 지연됨에 따라 대림산업과 관리처분인가 신청 시 확정한 분담금의 인상이 불가피할 것입니다. 종전의 분담금으로 해 준다면 더없이 좋겠지만 물가 상승 등에 따른 건축비 인상 요인만큼 조정하려고 할 것입니다. 다른 재건축 조합의 사례를 볼 때 15% 전후의 인상이 예상됩니다.




조합원 전 세대가 한강 조망이 가능한 것은 첫 번째 明이라 할 수 있습니다.

조합원은 5층부터 배정 받으므로 전 세대 조망이 가능합니다. 한번 상상해 보십시오. 한강변 아파트 창가에 앉아, 지나가는 유람선과 한강 공원의 풍경을 감상하며, 저 멀리 보이는 초록의 남산을 감상하는---

가슴이 뻥 뚫리는 느낌이 들 것입니다. 이런 풍경을 매일 볼 수 있다는 것은 행복 그 자체일 것입니다.

부동산 시장에서 ‘한강 조망권’은 불변의 가치를 가진 보증수표라 일컬어집니다. 한강 조망권 프리미엄이 그만큼 크다는 뜻입니다.

한강 조망이 가능한 아파트 중, 용산구 한강자이 65평형의 경우 로열층과 비로열층의 가격 차이가 4억원이 납니다. 성동구 금호동 대우아파트 44평형도 3억원 차이가 나며, 마포구 신정동 서강 엘지아파트 45평형도 3억원 차이가 납니다. 성동구 응봉동 대림 강변타운 43평형은 2억4천만원의 차이가 납니다. 한강 조망권이 있고 없고가 아파트의 인기와 시세에 미치는 위력은 지금도 크지만, 갈수록 더 커질 것입니다.




서울시가 아파트 디자인을 차별화하기 위해 새로 짓는 재개발 재건축아파트의 발코니 면적을 줄이도록 하면서, 이를 적용 시 재건축 메리트도 그만큼 줄어들게 됩니다.

서울시 건축위원회 공동주택 심의기준을 적용하면, 전용 85평방미터 이하 아파트는 전용면적의 20%까지 발코니를 설치할 수 있고 85평방미터 초과는 17.5%까지 설치가 가능합니다.

2005년 말 부터 정부가 발코니 확장을 허용하면서 발코니가 사실상 아파트 전용면적처럼 활용된다는 점을 감안하면 시의 이같은 방침으로 강남권 중층 아파트는 실사용 면적의 증가가 거의 없어 사업의 실익이 줄어들 것으로 예상됩니다.

발코니 축소로 인한 청실아파트 면적 변화를 예로 들어 보겠습니다.

* 심의 강화 전 재건축 시

-전용84평방미터 + 발코니 서비스 면적 25.2평방미터

-발코니 확장 시 약 106.2평방미터

* 심의 강화 후 재건축 시

-전용84평방미터 + 발코니 서비스 면적 17.6평방미터

-발코니 확장 시 약 98.6평방미터

이 기준은 2008년 6월부터 건축 심의 시 적용하고 있습니다.




한신5차 아파트는 33평형 45.67평방미터(13.815평), 35평형 48.37평방미터(14.631평)의 발코니 면적을 관리처분인가 신청 시 확보해 놓은 상태입니다. 이것은 두 번째 明이라 할 수 있습니다.

이를 적용해 계산해 보면,

* 33평형

-전용 78.14평방미터 + 발코니 서비스 면적 45.67평방미터

-발코니 확장 시 약 123.81평방미터(37.445평)

* 35평형

-전용 84.74평방미터 + 발코니 서비스 면적 48.37평방미터

-발코니 확장 시 약 133.11평방미터(39.261평)이 됩니다.

발코니 폭 2미터(현재 기준 1.5미터)로 2면도 아닌 3면을 서비스 발코니로 인가 신청을 해 놓아 발코니 확장 시 전용면적이 그만큼 늘어나는 효과를 갖게 됩니다.

물론 조합측에서 높아진 용적률을 적용해 설계 변경을 할 수도 있겠지만 설계 변경을 할 시, 사선 제한 등의 제약으로 일반 분양분은 약간 늘어나겠지만 발코니 면적은 새 기준을 적용해야 하므로 인가 신청 시 해 놓은 발코니 면적 산출은 불가능하게 됩니다. 조합원 이익이 어느쪽이 클지 정확히 계산해 봐야 하겠지만 아마도 기존 인가 신청 조건이 더 이익이 크지 않을까 싶습니다. 발코니 확장 비용 2천만원으로 전용면적을 약 14평 늘리는 효과를 갖는다는 것은 큰 매력이 아닐 수 없습니다.




한신5차 아파트는 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다. 국토해양부 아파트 실거래 정보에 의하면 2009년 한 해 동안 44건의 거래가 있었습니다. 2010년 3월 현재 매도 호가는 33평형이 9억4천만원에서 10억원 사이이며, 35평형이 9억5천만원에서 11억원 사이입니다. 약간의 불확실성 때문에 관망하고 있는 분도 있습니다만 지금도 투자자의 문의가 무척 많은 편입니다. 앞서 언급한 걸림돌만 제거된다면 기름에 불 붓듯 많은 거래가 이루어질 것이라 예상해 봅니다. 투자가치 여부는 거래가격에 분담금과 금융비용을 더한 금액에 입주 후 예상 가격을 비교해 보면 계산이 나올 것입니다. 예상가격은 잠원동 근처 새 아파트 시세에 한강 조망권 프리미엄을 가격으로 환산해 더하면 됩니다. 조망권 프리미엄을 가격으로 환산 시 층에 따라 가격 차이가 많이 날 것입니다.

‘위험 없이 이익 없다’란 말이 있습니다. 이 말을 잘 음미해, 투자한다면 언제 해야 할지 한번 잘 판단해 보십시오.