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한신2차아파트 재건축 사업 추진에 관해 소유자와 투자 예정자 등 이해 관계자의 관심이 집중돼 있는 가운데 재건축 추진위에서 오는 5월 예정으로 주민총회를 개최하려고 준비 중이라는 소식이 들립니다. 주민총회는 그동안 바뀐 도시 및 주거환경 정비법(도정법)의 내용을 보완하는 등 미비점을 보완해 조합 설립 총회로 가기 위한 준비 단계라 할 수 있습니다.

이제 다시 사업 추진을 위해 첫발을 내딛고 있습니다. 앞으로 수많은 관문을 거쳐야 입주라는 최종 단계에 다다르겠지만, 한 걸음 한 걸음 걷다보면 최종 관문에 도달할 것입니다.


한신2차아파트는 1978년 준공하였습니다. 용적율 195%를 적용하여 13개동 1572세대로,

72평방미터(22평형)- 지분 11.2평 336세대

82평방미터(25평형)- 지분 13평 288세대

99평방미터(30평형)- 지분 15.1평 336세대

115평방미터(35평형)-지분 17.5평 360세대

148평방미터(45평형)-지분 22.6평 156세대

165평방미터(50평형)-지분 25.4평 96세대로 구성되어 있습니다.


재건축을 진행하다 보면 말도 많고 탈도 많아, 일이 순조롭지 못한 경우가 대부분이며, 그야말로 우여곡절을 겪지 않는 곳이 거의 없는게 재건축 조합의 현실입니다.

한신2차아파트도 그동안 많은 우여곡절을 겪었습니다.

2001년 12월 롯데건설을 시공사로 선정하고, 대지면적 25,208평에 1대1재건축을 통해 30평형 336세대, 33평형 288세대, 39평형 336세대, 44평형 360세대, 55평형 156세대, 61평형 96세대를 지을 계획으로, 2003년 12월 이주, 2004년 착공할 예정이었으나 일부 주민의 민원으로 서초구청은 2004년 3월 조합설립 인가를 반려했습니다.


2001년 재건축 환경과 10여년이 지난 현재의 재건축 환경이 상당히 많이 변하여 2001년 추진했던 재건축 사업내용은 현재 환경에 대부분 맞지 않아 원점에서 사업계획을 세워야 하지 않나 생각해봅니다.

재건축 사업은 먼저 용적율, 층수, 건폐율 등을 결정하는 정비계획 수립, 정비구역 지정, 조합설립 등의 절차를 거쳐 진행될 것입니다. 재건축 사업 내용이 조합원의 이익과 직결되므로 조합원의 이익을 극대화하는 방안이 모색되어야 할 것입니다.


재건축사업 추진 방안을 순전히 개인적인 생각으로 예상해봅니다.


1. 용적율 법정 최고 한도인 300%를 적용 시 2001년 사업안보다 50%이상 증가하므로 일반 분양분도 발생함으로 조합원 분담금도 줄 것으로 예상합니다.

2. 서울시 도시 및 주거 환경 정비 조례가 개정됨에 따라 전용면적 60평방미터 이하 20%, 85평방미터 이하 40%, 85평방미터 이상 40%를 지어야합니다. 60평방미터 이하 소형주택 20%를 어떤 방식으로, 누구에게 배정하느냐도 민감한 사항입니다. 평형 배정을 둘러싼 갈등이 첨예하기 때문입니다. 용적율을 최대한 적용해, 보금자리 주택과 일반분양분으로 20%를 채울 수 있다면 가장 바람직한 방안일 수 있을 것입니다.

조합측에서 다각도의 시뮬레이션을 통해 조합원 이익을 위해 최적의 방안을 모색할 것이라 예상해봅니다.

3. 조합원 전 세대 한강 조망이 가능할지, 안된다면 어떻게 우선순위를 두어 조망되는 동을 배정할지도 중요한 사항입니다. 부동산 시장에서 한강 조망권을 불변의 가치를 가진 보증수표라고 합니다. 한강 조망권 프리미엄이 그만큼 크다는 뜻입니다.

최대한 많은 세대가 조망이 가능하도록 설계하겠지만 대지의 모양을 봐서는 조합원 전 세대 한강 조망은 힘들지 않겠나 예상을 하며, 이럴 경우 현재 한강이 조망되는 동 소유자에게 우선권을 주어 배정하지 않을까 예상해 봅니다.

현재 유도정비구역으로 지정돼 있는데 전략정비구역으로 변경된다면 50층도 가능하고 더 많은 세대가 한강 조망이 가능해집니다. 기대해 볼 수 있는 변수입니다.

4. 시공사는 2001년 12월 롯데건설로 정해지고 2003년 서초구청 인가까지 받았습니다.

재건축을 다시 원점에서 추진하는데 예전에 정한 시공사 선정 유효성에 관한 논란이 있을 수 있습니다. 일부 주민이 ‘조합 설립 이전 단계에서 추진위가 선정한 시공사는 무효’라며 이의를 제기할 수도 있음을 예상할 수 있습니다. 도정법 부칙 7조에는 ‘추진위가 선정한 시공사에 대해 2002년 8월 9일 이전 토지 등 소유자 2분의 1이상 동의를 얻어 시공자를 선정한 후 법 시행 이후 2개월 이내 시장 군수에게 신고한 경우 시공권을 인정한다’ 고 명시되어 있습니다. 시공사를 변경하려 할 경우 상당한 논란이 예상됩니다


‘시작이 반’이라는 속담이 있습니다. 처음 시작이 그만큼 어렵다는 뜻입니다. 어렵게 다시 시작하는 만큼 좋은 결과 있기를 기대해 봅니다.