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최근 강남권 아파트 매물이 회수되고 있다고 합니다. 이유는 오는 19일 치러지는 대통령선거 기대감 때문이라고 하는데요. 강남권에서 말하는 대선 기대감이란 재건축 용적률이나 고가주택 1가구 보유자의 종부세 완화 등일 것입니다.

사실 저는 대선 이후 적어도 내년 2분기가 지난 다음에 새 정부에서 부동산 규제 완화 움직임이 있고, 이때나 시장이 움직일 것으로 예상을 했었습니다. 그런데 너무 빨리 움직이는 것이 아닌가 싶을 정도입니다.

매도자들이 이렇게 움직이면 매수자는 당황합니다. 지금 있는 매물을 잡아야 할지, 아니면 좀더 기다려야 할지 빨리 결정해야 하기 때문입니다. 그래서 이번 칼럼에서는 올해 강남권 재건축 통계수치를 바탕으로 바닥인지, 무릎인지를 살펴보겠습니다.

올해 강남 4구 재건축아파트 값을 월 단위로 살펴보면 1·11대책으로 1월 변동률은 마이너스로 시작했습니다. 3월 들어서는 강남권 평균 하락률(-1.13%)이 올 들어 처음 1%대를 넘었습니다. 특히 강동구(-2.27%)와 송파구(-2.27%)는 2% 이상 하락했습니다.

4월(-2.32%) 들어서는 하락폭이 더욱 깊어졌습니다. 구별로는 3월 2%대였던 강동구(-3.54%)와 송파구(-3.33%)가 3%대로 더욱 떨어졌으며 강남구(-2.28%)도 올해 처음 2%대로 주저앉았습니다.


하지만 저가 매수세의 꾸준한 유입으로 강남권 재건축 5월 변동률은 마이너스 1.06%로 전달보다 하락폭이 줄었습니다. 6월 들어서는 한 달 동안 무려 2% 가까이 올랐고, 이 같은 상승세는 7월까지 이어졌습니다.

그러나 8월(-0.08%) 들어서면서 11월까지 4개월 연속 마이너스 변동률을 기록했습니다. 특히 11월 평균 하락률은 0.76%로 올해 2월(-0.79%)과 비슷한 수준을 보였습니다.

결론적으로 현재 강남권 아파트값은 바닥이 아닙니다. 무릎 정도로 보면 될 것 같습니다. 지난 4월에 바닥을 쳤다고 보면 되겠지요.

물론 11월에 이어 12월 재건축아파트 값 하락률이 평균 2.32%(4월 평균치) 이하로 떨어진다면 모르겠지만, 현재 분위기로 봐선 1% 이하로 떨어지긴 힘들 것으로 보입니다.

* 세계일보 [이영호의 부동산특강] 코너에서