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3월 24일 작성



"부동산 대책이 강남권 아파트를 움직일 수 있을까?"



금번의 부동산 대책이 반포동아파트에는 구체적으로 어떻게 적용되며 거래분위기에 어떤 영향을 미칠 것인지 검토해 보고자 합니다.




취득세 절반으로 인하되나 소급은 불가



총부채상환비율(DTI) 완화 조치가 2011년 3월로 말 끝나 투기지역은 DTI가 40%, 서울은 50%, 인천·경기는 60%가 적용됩니다.



그리고 건전성이 상대적으로 높은 고정금리·비거치식·원금분할상환 대출의 경우 DTI 비율이 최고 15%포인트 확대되어 서초,강남같은 투기지역은 55%, 이 곳을 제외한 서울 65%, 인천·경기 75%까지 가능하게 됩니다.



또한 생애최초주택구입자금 대출지원은 올 연말까지 연장되며 DTI 면제 대상인 소액대출 한도는 5000만원에서 1억원으로 상향 조정됩니다.






취득세는 절반으로 줄어드는데 취득세는 9억원 이하 1인 1주택은 2%에서 1%로 올해 말까지, 9억원 초과 또는 다주택은 4%에서 2%로 인하된다고 합니다.



분양가 상한제를 투기지역을 제외하고 전면적으로 풀기로 했는데 서초.강남지역은 투기지역입니다.

취득세 인하는 소급적용이 되지 않아 년말.년초 거래가 많았는데 이 분들의 경우 혜택을 못 받게 되어 안타깝습니다.



금번 대책은 주택시장 활성화와 대출부실위험의 보완을 동시에 추구했는데 특히 800조원을 넘는 가계부채의 위험성을 많이 의식했다고 합니다.




15% 대출을 더 받고 취득세는 1900만원이 줄어


투기지역인 반포동이나 잠원동의 아파트 매수시 과거 40%에서 55%까지 대출을 높여 받을 수 있어 일단 현금동원 부담이 줄어드는데, 대출의 제 조건에 부합해야 합니다.



(잠원동의 한신8차등의 56제곱미터 아파트들은 모두 감정가 6억원 미만으로, 대출을 늘려 받을 수 있는 아파트에 속함)



어떻든 침체기에서 탈출시 가장 먼저 거래가 일어나는 것이 늘 6억원 미만인 한신의 56제곱미터 아파트였는데 향후 이런 경향은 더욱 강화될 것으로 보여집니다.



한편 취득세의 감면과 관련, 9억원이 넘는 아파트가 많은 우리지역에 있어 매수시 피부로 느낄 수 있는 혜택이 될 것입니다.



10억원 아파트의 경우 취득세와 부가세로 4600만원을 내야했으나 이번 감면 조치로 2700만원만 부담, 1900만원이 줄어듧니다.



보유세와 재건축정책이 시장을 좌우해



그러나 그간의 현업 경험에서 볼 때 이러한 점들이 있다 하여 우리동네의 아파트 경기가 쉽게 호황을 맞지 않을 것 같습니다.



그동안 년말과 연초에 걸처 실수요자들은 어느정도 매수를 한데다 보유세등의 부담으로 다주택자들이 거래에 참여하고 있지 않기 때문입니다.



임대사업자 요건이 5채에서 3채로 줄어든 뒤, 거래가 차분한 상황에서도 이 곳의 6억미만 아파트들이 매물로 없다는 것이 이를 증명하고 있습니다.



특히 그동안 거래에서 외면 받은 소형의 나홀로 아파트들인데도 매물이 없는 실정입니다.



현실적인 이야기를 하면, 결국 부동산세제와 재건축관련 정책들이 반포동등 우리 주택시장의 가격상승을 선도하고 있는 이들 아파트의 거래를 좌우한다고 보여집니다.



반포동 경남아파트의 공공관리제 적용(2011.03.21) 이나 미니신도시급인 개포지구재건축안이 통과되었는데, 이러한 것들이 수익성의 확보란 내용으로 다가 오기전에는 쉽게 사람들이 시장에 참여치는 않을 것으로 보입니다. (삼성에덴공인 537-3399)


따라서 매수자는 여유를 갖고 가격동향을 지켜보아도 될 것 같은데, 그렇다고 가격이 크게 떨어질 것을 기대하셔도 안될 것 같습니다.(단 외부의 큰 변수가 없다는 전제하입니다)