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재건축, 별 재미 못본다
주거환경연, 규제완화 시뮬레이션 해보니


최종훈 기자



» 재건축, 별 재미 못본다



분양값 상한제·초과이익 환수 영향
용적률 270%→ 300%로 높였을때
조합원 분담금 되레 170만원 늘기도

정부가 용적률 제한과 소형·임대주택 의무건립 등 재건축 규제를 풀기로 한 뒤 재건축 시장에선 매도자와 매수자들의 힘겨루기가 팽팽하다. 집주인들은 매물을 거둬들이고 호가도 높여보고 있지만 매수자들은 꿈쩍도 않고 있다. 이는 재건축에 착수할 경우 조합원이 감당해야 할 위험 부담이 적지 않고, 경기침체 여파로 집값 전망도 불투명하기 때문으로 풀이된다.

실제로 완화된 규제를 적용하더라도 큰 수익을 낼 수 있는 재건축 단지는 거의 없다는 게 부동산업계의 분석이다. 이는 일반 분양분의 가격을 제한하는 ‘분양값 상한제’와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수해가는 ‘재건축 초과이익 부담금’이 그대로 살아있는데 따른 것이다.

■ 용적률 상향 효과 제한적 10일 주거환경연구원이 재건축 규제 완화에 따른 경제적 효과를 분석한 결과를 보면, 용적률이 늘어날수록 조합원의 추가부담금 감소 효과가 떨어지는 것으로 나타났다. 이는 용적률이 늘어나면 일반분양분 수입 증가로 이어져 조합원 분담금이 많이 줄어들 것이라는 애초 예상과 빗나가는 결과다.

연구원이 분석한 서울의 ㄱ 단지는 조합원이 400명으로 현재 허용된 용적률 210%를 기준으로 재건축하면 조합원분 400가구와 일반분양 198가구, 임대아파트 130가구 등 총 728가구를 지을 수 있다. 조합원 가구당 평균 분담금은 2억4100만원으로 추산된다. 하지만 임대주택 의무건립이 폐지됨에 따라 종전 용적률(210%)대로 재건축을 할 때는 앞으로 임대주택을 짓지 않아도 된다.

이 경우 총 가구수는 그대로 유지되면서 종전 임대아파트 130가구가 모두 일반분양분으로 바뀌어 일반분양 가구수가 328가구로 늘어나고, 이는 곧 조합원 분양수입이 많아지는 효과로 이어진다. 이에 따라 가구당 분담금은 현행 2억4130만원에서 1억4620만원으로 9500만원(39.4%)이 줄어든다.




» 규제 완화에 따른 재건축 가구수 변동 사례



만약 조합이 용적률을 40%포인트 늘린다면 일반분양분은 448가구로 늘어나고, 20%포인트의 용적률만큼 보금자리주택 89가구도 짓게 돼 전체 가구는 937가구로 종전보다 209가구가 증가한다. 그러나 조합원 분담금은 1억4130만원으로, 용적률을 늘리지 않고 기존 임대주택을 일반분양으로 전환했을 때보다 불과 480만원 줄이는 데 그친다. 특히 전체 용적률을 법정 상한인 300%(보금자리주택 용적률 30%)로 올리면 일반분양분이 509가구, 보금자리주택이 133가구로 가구수는 늘어나지만 조합원 분담금은 1억4300만원으로 되레 가구당 170만원 가까이 더 내야 한다.




이처럼 용적률이 늘었는데도 조합원 분담금이 증가한 것은 용적률 상향이 가구당 대지지분 감소와 분양값 상한제 규제에 근거한 세대당 택지가격 하락으로 이어져 일반분양값이 낮아지기 때문이다. 이 단지 113㎡의 경우 현행 기준으로 분양값 상한제를 적용하면 분양값을 6억900만원 받을 수 있지만, 용적률 300%일 때는 분양값이 4억8700만원으로 떨어졌다.


■ “재건축 앞길 여전히 험난”

조합의 이익 일부가 재건축 부담금으로 환수된다는 점도 조합원들에게 부담이다. 현재 재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 준공시점(종료시점)의 주택가격에서 추진위원회 승인일(개시시점)의 주택가격과 정상 집값 상승분, 개발비용을 공제한 금액으로 재건축 초과이익을 산출해 조합원당 평균 초과 이익이 3천만원을 넘을 경우 10~50%까지 부담금을 부과한다.

ㄱ 단지의 경우 현행 기준으로는 재건축 부담금이 미미하지만 용적률 증가로 가구당 수천만원의 재건축 부담금이 부과될 수 있다. 강현귀 주거환경연구원 정책연구실 연구원은 “분양값 상한제와 초과이익 부담금이 바뀌지 않는 한 재건축 수익성은 여전히 불투명하다“면서 “만일 가구수를 늘리기 위해 용적률을 무작정 높이면 고밀화에 따른 주거환경 악화만 초래할 것”이라고 말했다.

법원 경매시장에서도 재건축 아파트에 대한 반응은 썰렁하다. 지난 7일 서울 중앙지방법원에서는 강남의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트 112㎡가 최저가 10억원으로 두번째 입찰에 부쳐졌으나 한 명의 응찰자도 없어 유찰됐다. 다음달 최저가 8억원에 재입찰될 예정이다. 이 아파트의 감정가는 12억5천만원이었다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “수익성 전망이 불투명한 데다 재건축 단지 주변의 집값도 내림세를 지속한다면 재건축 사업이 말처럼 쉽지 않은 현실”이라고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr