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재개발ㆍ재건축 전문가, 백준 J&K컨설팅 대표
한남ㆍ마포ㆍ용산등 주목할만
분양가 상한제 `유명무실`… 재개발사업에 영향 없어
8ㆍ21대책 재건축시장 활성화에 별도움 안돼


지난 몇 년간 부동산 시장을 주도했던 재개발 뉴타운 광풍이 막바지 정점을 향해 치닫고 있다. 일반 뉴타운을 포함해 재정비촉진지구(재촉지구) 35개가 모두 고시된 데다 이들 대부분이 올해 말 혹은 내년 상반기 사업시행 인가를 목표로 막판 스퍼트에 열을 올리고 있다. 부동산 시장이 전반적으로 침체된 가운데 재개발 역시 급등한 지분값 부담 때문에 거래는 잘 안 되는 편. 하지만 사업 자체는 갈수록 탄력이 붙고 있다.

장위동 뉴타운은 추진위 구성부터 조합설립 인가, 건축 심의까지 일사천리로 통과됐고 연말에 사업시행 인가를 받을 것으로 예상된다. 6개월~1년 새 모든 절차가 끝나버리는 셈이다.

`가뭄에 강을 건너라`는 말도 있는데 이제라도 재개발ㆍ재건축 시장에 진입해야 하는 걸까. 국내 재개발ㆍ재건축 최고수로 꼽히는 백준 J&K컨설팅 대표(46)는 "시작 초기부터 재개발 지분값이 과도하게 오른 것은 사실이지만 그래도 막상 관리처분을 해보면 여전히 지분값과 주변 시세를 비교했을 때 손해를 보는 곳은 아직 없다"고 말했다.

한남 뉴타운은 일부 지분값이 3.3㎡당 5000만~6000만원을 호가하는 곳도 있지만 그래도 주변 새 아파트 시세를 비교해보면 그렇게 터무니없는 가격은 아니라는 것. 뚝섬지구 역시 지분값이 3.3㎡당 1억원대를 넘나들면서 과도하게 올랐다는 비판이 있었으나 정작 조합원들 권리가액은 1억5000만원 이상으로 나왔다는 것.

하지만 투자 차원이라면 얘기가 다르다.

백 사장은 "지분값이 너무 많이 오른 지역은 관리처분을 해봐야 권리가액이 그다지 높게 안 나오는 일이 있다"면서 "도심에 가깝고 주변 환경이 쾌적하게 정비돼 삶의 질이 높아지는 곳에 내 집을 장만한다는 차원에서 접근해야지 이제 투자차익을 기대하기는 힘들다"고 강조했다.

◆ 입지 좋은 재개발 지분으로 갈아타라

= 그런데 만약 서울 외곽에 재개발 지분을 갖고 있다면 한강변이나 도심 내부 재개발 지분으로 갈아탈 필요는 있다는 게 백 대표의 조언.

지금은 서울 외곽이든 도심 내부든 한강변이든 지분값에 큰 차이가 없지만 정작 재촉지구 사업이 완료된 후에는 시세차이가 크게 벌어질 것이기 때문이다.

"현재 지분 시세는 지역별로 큰 차이가 없죠. 하지만 재촉지구가 완성된 후에 입주 시점이 되면 입지에 따라 가격차가 현저하게 벌어질 것입니다. 재개발 사업이 순차적으로 이뤄지지 않고 한꺼번에 새로 짓는 방식으로 진행되고 있기 때문에 정비사업이 완료되면 입지 요건이 새 아파트 가격을 결정할 수밖에 없습니다. 그러니 지분값을 조금 더 주더라도 지금 최고 입지 지분을 사서 갈아타는 게 좋습니다."

지분 시세는 지금 1.5배 정도 차이밖에 안 나지만 입주 후 시세는 2~3배 이상으로 벌어질 수 있다는 것.

그는 일부 서울 외곽지역 재촉지구는 새 아파트 완공과 함께 주변 아파트가 공멸하는 사태도 벌어질 것이라고 단언했다. 부산 대구 등 지방에서 벌어진 일명 `불 꺼진 아파트` 현상이 서울 외곽에서도 벌어질 수 있다는 얘기.


"1973년부터 시작돼온 철거가옥 수보다 더 많은 가옥이 앞으로 1~2년 새에 한꺼번에 철거됩니다. 뉴타운 및 재촉지구 35개에서만 무려 21만가구 이주수요가 내년 말~내후년 초 사이에 집중됩니다.

전세난은 불 보듯 뻔하고 전세금이 매매값을 밀어올리는 현상도 벌어질 겁니다. 그런데 만약 2010년 이후에 이 같은 재촉지구 아파트들이 완공돼 모두 동시에 입주하면 어떤 일이 벌어질까요. 한마디로 재앙이죠."

입주 후 시세가 오를 수 있는 재개발 지역은 어디일까. "지역적 불균형은 인위적으로 해소되지 않고 시장가격은 결코 무모하게 형성되지 않는다"는 게 백 사장의 믿음이다. 단기적으로 가격 왜곡이 있을 수는 있지만 장기적으로는 제값을 찾아 가더라는 것. 20년 가까운 재개발ㆍ재건축 사업에서 나온 경험칙은 `강남 불패, 한강변 불패`다. 한남 뉴타운이나 마포ㆍ아현, 흑석 뉴타운과 용산구, 이 같은 조건에 부합하는 지역이다.