부동산 정보포털에서 거래포털로!

서울시의 ‘한강의 공공성회복선언’과 관련하여 많은 주민들이 그 취지와 해석에 대해 정확하게 이해하는데 어려움이 있어 흑석동같은 한강변지역은 향 후 어떻게 추진될 지에 대해 궁금하신 분들이 많은 것 같습니다. 말 그대로 ‘선언’이라서 추상적인 내용들이라 당연하다고 생각합니다.

먼저 그동안 여러 규제 등으로 사업성이 없어 지지부진했던 재건축아파트들에게 물꼬를 터주었다는 점과, 반면 서울시는 일정부분 기부채납을 통해 한강변아파트의 롤모델을 제시하여 서울시가 목표로 하는 수변공간창출과 도시미관을 달성하고, 개발주체들간의 개발이익공유로 윈윈하는 결과를 이끌수 있는 시나리오가 일단은 대체적으로 긍정적으로 받아들이고 있는 상황이라 할 수 있습니다.

앞으로 국가나 서울시 등 행정주체의 정비사업 등 지역개발에 있어서 공통개념의 두 축은 “공공성과 통합개발”이고 이는 더욱더 강화될 것이라고 봅니다.
서울시에서 이번에 전략정비구역/유도정비구역/일반관리구역으로 구분하여 관리하겠다고 한 바 있습니다. 이와 관련하여 먼저 서울시의 전제조건을 알아야 합니다.
국계법상 용적률 법정한도로 적용토록 각 지자체에 권고하고 있으나 서울시는 자체계획용적률을 원칙적으로 적용하되,나머지 법정한도부분은 서울시가 요구하는 디자인,친환경 등 여러 가점요소를 심사하여 올려주겠다는 것이고,특히 한강변아파트의 경우에는 의무적으로 상대적으로 높은 비율의 기부채납과 디자인등 가점심사를 통해 법정한도부분의 용적률과 초고층을 허용하여 적정한 사업성을 보장하고 기준이상의 개발이익은 환수하겠다는 건데...개발이익환수장치는 이미 서울시에서 시뮬레이션을 돌려서 마련이 끝난 상태입니다.
아직 신문에 발표를 안해서 그렇지...... 초고층과 용적률과는 관련이 없다는 점을 이해하시기 바라며, 여의도같이 주거지역이 상업지역으로 바뀌는 용도변경의 경우에는 용적률 대폭 높아지기 때문에 기준이상의 개발이익의 환수는 당연히 필요한 것입니다.

최근 한나라당 공성진의원께서 용적률을 일괄적으로 법정한도까지 적용할 수 있도록 도정법개정안을 발의한 바 있고, 시,도심의권까지도 박탈하는 내용을 포함한다고 하니 서울시의 저항이 만만치 않을 것이라고 보여집니다. 이 개정안이 통과되면 서울시의 추진계획이 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 서울시입장으로는 법정용적률과 서울시계획용적률 차이분, 당근이 없어지니까요....

이제 흑석동 한강변아파트에 대해 이야기 할 까 합니다.
흑석동 한강변 아파트(한강현대/명수대현대)는 제3종 일반주거지역이지요. 법정용적률은 300%이고, 층고제한이 없지요.층고제한이 없다는 것은 하늘끝까지 높게 질 수 있다는 것이 아니고, 건축법상 전면도로 및 일조에 의한 높이제한이 되는 높이까지 최대한 올릴 수 있다는 것이지요.
현충원이 국방부가 주무부처라서 항상 요인보호 및 경비를 빙자하여 자기네 밥그릇챙기기를 하다가 결국은 이계안전의원님과 김우중구청장님께서 노력하신 끝에 외곽공원화사업의 기틀을 마련하셨듯이 더 이상 지역발전에 저해되고 시대에 뒤떨어지는 현충원은 주민들의 저항에 못버틸테니까요. 현충원정문에서 바로 앞에 보이는 아파트가 어딘지 아십니까? 그 유명한 56층으로 탈바꿈할 용산렉스아파트입니다. 현충원 내부까지 훤히 잘 보이겠지요.바로 오른쪽대각선으로는 유도정비구역으로 지정된 반포입니다. 50층까지 올릴 수 있는 지역이지요.
동작구 국회의원 정몽준의원께서 현충원외곽공원화사업과 관련하여 오세훈서울시장과 이야기가 잘 되고 있다고 합니다. 오시장님 덕분(?)에 정의원께서 법원에 자주 갔던게 미안해서 인지 요새는 아주 사이가 좋다고 합니다.ㅎㅎ

흑석동은 일반관리구역입니다. 전략정비구역과 유도정비구역에 대해서는 생략하고,일반관리구역에 대해 정확한 이해가 필요합니다. 일반관리구역은 자생적 개발에 대응하기 위한 일반적관리가 필요한 지역으로서 전략 및 유도정비구역을 제외한 한강변지역을 일반관리구역이라고 합니다. 이 지역은 기존용도를 그대로 유지하면서 높이 관리를 하는 지역입니다.

이 말은 한강변지역중에서 전략정비구역과 유도정비구역에서 배제된 아무 수혜도 못받는 지역을 의미하는 것이 아닙니다. 서울시에서는 높이 관리에 있어서 원칙적으로는 기존용도적용을 전제로 하지만, 한강의 공공성관점에서 통합단지 또는 개별단지별 발전방안이 공공성과 어우러지는 발전방안이라면 전략정비구역,유도정비구역의 가이드라인보다 더 파격적이라도 검토하여 승인할 수 있는 상대적 개념이라고 보시면 됩니다. 그 발전방안(재건축시)은 단지주민과 동작구청과 머리를 맞대고 서울시에 제시하여야 하는 과제입니다.

공공성에 이어 두 번째로 통합개발입니다. 이미 전략정비구역에 대해서는 통합개발을 천명한 바 있습니다.앞으로 한강변아파트는 재개발과 재건축을 묶어 몇 개단지를 통합하여 정비구역을 지정하여 광역적이면서 통합단지에 대해서는 용적률과 높이를 완화하는 사업성을 주면서 기부채납을 통해 최대한 수변공간을 확보하여 공공성을 제고시키는 통합개발이 트랜드가 될 전망입니다.

물론 단지별(재건축아파트단지들)로 이해관계(대지규모,세대수,가격,조망 등의 함수를 객관적으로 평가할 수 있는 기술)가 있어서 실효성이 있는가라는 전문가들도 반신반의하는 부분이나 통합개발을 거절하고 개발단지가 단독추진하기에는 사업성과 인,허가등 많은 절차상 난관에 봉착하는 시스템으로 서울시가 통합개발을 유도할 상황으로 갈 것이라고 생각합니다.
주민들의 이해관계를 아우르는 통합개발이 원할 하려면 관련법을 손 봐야 할 부분이 있습니다. 서울시의 조례만으로는 행정계획에 불과하므로 사업성을 높이려면 법적차원에서 접근해 줘야 합니다.

결론은 한강변아파트는 경인운하등 국가정책과 서울시의 시책의 지원을 받는 곳입니다.부동산전문가들 말씀대로 입지와 경관만으로는 한강현대아파트만한 데도 드물다고 지적하듯이, 향 후 초고층으로 재건축하든, 중고층으로 하든 한강변 랜드마크아파트가 됨은 두말할 필요가 없다고 생각하며...흑석동에서 지척거리인 반포한강인공섬과 노들섬문화콤플렉스건립과 관련하여 현재 한강인공섬은 씨앤우방이 퇴출되면서 장기화될 수 있다고 생각했는데,크게 타격은 없는 것 같습니다.현재 설계,공사준비는 완료되었고 다만,세개의 섬중 한 개섬만 금년에 개장하고 나머지는 내년에 개장하는 것으로 계획을 변경하였고, 노들섬문화콤플렉스건립도 과도한 설계비요구로 무효하고 다시 지명추청설계경기를 진행중에 있으며,반대하는 단체나 언론도 많지만, 서울시장의 자존심이 걸린거라 포기는 안하는 것 같습니다. 동작구에서 제일 중요한 사업이 현충원외곽공원화사업입니다. 그 이유는 너무너무 많습니다. 흑석,사당,상도주민들의 많은 관심바라며, 살지도 않는 흑석동 조선일보사장저택도 빨리 조선일보계획대로 신문박물관건립을 하든지, 빨리 매각되어 유통시설 등 주민을 위한 시설이 들어 올수 있도록 많은 관심바랍니다.