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車 기름값 부담스러운데 회사 근처로 집 옮겨볼까
매일경제 | 기사입력 2008.06.13 09:00 | 최종수정 2008.06.13 09:30

50대 남성, 서울지역 인기기사






서울지역 뉴타운

뉴타운 지분 가격이 급등하면서 뉴타운 투자가 만만치 않아졌다. 이미 가격이 너무 오른 게 아니냐는 평가도 나온다. 뉴타운도 한두 개가 아닌 만큼 어디에 투자해야 할지도 고민이다. 하지만 실수요자 눈으로 본다면 뉴타운 투자의 길이 보인다. 뉴타운은 부자 동네를 짓는 사업이 아니다. 서울에서 직장을 갖고 어느 정도 돈을 모을 수 있는 중산층을 위한 집이라고 보면 된다. 이들이 원하는 집이 투자처다. 직주근접성이 뛰어난 곳은 맞벌이 부부에게 인기를 끌 것이다. 산이나 공원이 많아 쾌적한 곳도 살기 좋다. 지분 가격이 너무 오르긴 했지만 초대형 개발호재가 있는 곳도 빼놓을 순 없다.

★ 직장과 가까운 도심형 뉴타운
= 뉴타운의 가장 큰 장점은 뭐니뭐니해도 직주근접성이다. 업무시설이 가까운 뉴타운을 살펴보면 △도심권은 왕십리, 아현, 북아현, 돈의문, 창신숭인, 전농답십리, 한남, 길음, 미아 등이고 △여의도권은 노량진, 흑석, 영등포 △상암권은 은평, 가좌, 수색증산 △금천권은 신길, 시흥이 가깝다. 이들 뉴타운은 업무시설이 개발됨에 따라 가치도 함께 오를 수 있다. 대중교통도 괜찮은 편이다. 뉴타운 중 상당수가 지하철 두세 개는 끼고 있다. 도심까지 지하철이나 버스를 이용하면 대부분 30분 안에 도착할 수 있다. 하지만 도로가 좁아 차로 다니기에 불편할 수 있다는 점은 감안해야 한다.

길음뉴타운은 지하철 4호선 길음역과 맞닿아 있어 서울역까지 지하철로 20분이면 도달한다. 반면 도로망은 다소 미흡하다. 삼양로 미아로 정릉로 내부순환도로 등에 둘러싸여 있긴 하지만 정체가 심하다.

길음뉴타운은 1~6구역이 입주를 마쳤고 7ㆍ8구역과 정릉길음9구역도 지난해 하반기 공사에 들어갔다. 길음뉴타운이 확장되면서 일반분양 물량도 추가로 나온다. 지난해 10월 분양한 7구역 두산위브 일반분양가는 3.3㎡당 1100만~1500만원이었다.

이미 지어진 아파트를 매입할 수도 있다. 올 4월 실거래 신고된 래미안길음3차 135㎡가 7억8500만원에 거래됐다. 분양가보다는 높은 편이지만 이미 다세대 지분이 오를 대로 오른 데다 분양가 상한제와 원자재 가격 상승으로 앞으로 추가 분담금이 늘 수 있다는 점을 고려하면 기존 아파트를 매입하는 것도 나쁘지 않다.





★ 쾌적한 주거환경이 강점인 뉴타운
= 뉴타운은 도심 내 다세대 밀집지역에 지어지는 만큼 녹지율이 떨어지는 게 사실이다. 대부분 15%를 넘기 힘들고 10%도 안 되는 곳도 적지 않다. 하지만 산이나 공원, 청계천 등을 끼고 있어 상대적으로 쾌적성이 뛰어난 곳도 눈에 띈다. 은평뉴타운은 신도시나 다름없는 쾌적성을 자랑한다. 녹지율은 42%로 판교를 앞서는 데다 북한산과도 접해 있다.

은평뉴타운은 청약을 통한 일반분양이나 특별공급 물량을 매입하는 방식으로 투자할 수 있다. 1지구는 이달 입주를 시작했고 2지구는 일부 가구를 제외하면 내년 상반기와 하반기 두 차례로 나뉘어 분양된다.

3지구는 2010년 분양 예정이다. 입지 측면에서 볼 때 1지구보다 2ㆍ3지구가 뛰어난 만큼 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 2지구와 3지구 분양가는 1지구보다는 다소 오를 전망이다. 분양가 상한제를 적용받아 5~7년 전매 제한을 받지만 특별공급 물량을 매입할 순 있다. 평균 3억5000만원에 분양된 전용면적 84㎡는 1억2000만~1억5000만원 정도 웃돈이 붙어 있다.

민간 개발로는 최대인 장위뉴타운은 녹지율이 14.6% 선으로 비교적 괜찮은 편이다. 여기에 드림랜드 일대가 강북 최대 공원으로 조성돼 쾌적성은 더욱 좋아진다. 총 90만5278㎡ 중 66만2627㎡는 오는 10월 착공해 내년 10월 1차 개방하며 나머지 24만2651㎡는 2013년까지 공원화할 예정이다. 하지만 지분값이 너무 뛰어 투자시 주의해야 한다. 사업 진행이 빠른 1구역 다세대 지분은 현재 33㎡ 기준 3.3㎡당 3000만원 선을 호가한다.

★ 개발 수혜 기대되는 블루칩 뉴타운
= 뉴타운 사업 목적은 열악한 주거환경을 개선하는 것이다. 따라서 여유 있는 중산층이 모일 만한 '블루칩'으로 평가받을 만한 곳이 많지 않다. 무엇보다 커뮤니티 형성 측면에서는 오랜 시간이 걸릴 수밖에 없다.

이런 점에서 한남뉴타운과 거여마천뉴타운은 눈에 띈다. 한남뉴타운은 용산국제업무단지와 가까워 뉴타운 중 가장 주목을 받았다. 하지만 뉴타운 지정 후에도 2년이나 기본계획조차 나오지 않았을 정도로 사업이 지연됐다. 가장 큰 걸림돌은 가구 수가 많다는 것. 서울시는 남산 경관 보호를 이유로 용적률 170%를 적용하겠다는 방침이다. 반면 주민들은 이렇게 되면 3000가구 이상 현금청산된다며 230% 를 주장하고 있다.

한남뉴타운은 최근 사업 진행이 빨라졌다. 용산구청은 용적률 완화 내용을 담은 재정비촉진계획안을 수립해 서울시와 논의 중이다. 이달 안에 도시재정비위원회에 보고될 예정이다. 지분 가격은 지난해 초부터 약보합세를 기록했다가 최근 회복세다. 33㎡ 기준으로 3.3㎡당 4500만~5000만원 선이다. 현금청산 염려가 있으므로 33㎡ 이하 지분 매입에 신중을 기해야 한다.

거여마천뉴타운은 강남권 3구에서는 유일한 뉴타운인 데다 송파신도시와도 접해 있다. 지분 가격도 한남뉴타운 못지않아 이미 33㎡ 기준으로 3.3㎡당 4500만~5000만원 선에 달한다. 하지만 소형과 임대 비중이 높은 점은 투자성을 떨어뜨리는 요인이다. 기반시설부담 비율이 높고 추가분담금이 많으며 사업기간이 2016년까지로 늦다는 점도 논란거리였다.

★ 서울 접근성 뛰어난 경기뉴타운
= 경기뉴타운은 서울뉴타운에 비해 상대적으로 가격이 덜 올라 부담은 덜하다. 하지만 주거환경이 상대적으로 열악하고 집값이 비싸지 않아 재개발ㆍ재건축 후에도 가격이 크게 높지 않을 수 있다.

투자목적이라면 서울 접근성이 중요하다. 따라서 지하철이 놓여 있거나 놓일 역세권이 투자성이 있다.

고양시 능곡지구는 앞으로 서울 접근성이 일산보다 더 좋아질 전망이다. 지금은 서울로 가려면 지하철 3호선 대곡역이나 화곡역까지 나가야 했지만 2009년 경의선 복선화사업이 마무리되면 능곡역을 통해 용산까지 30분 만에 도달할 수 있다. 도로망도 뛰어나다. 서울외곽순환도로와 자유로가 만나는 교통 요충지인 데다 제2자유로도 개통되면 도로망이 더욱 좋아진다. 다만 계획수립용역이 끝나는 2010년에야 본격적으로 사업에 착수할 수 있다는 점은 감안해야 한다. 현재 지분 가격은 33㎡ 기준 3.3㎡당 1300만~1700만원 안팎으로 기존에 재개발 사업이 진행 중인 곳이 다소 높은 편이다. 부천시 소사뉴타운도 가장 주목받는 경기뉴타운 중 하나다. 면적이 250만㎡로 경기뉴타운 중 가장 규모가 크다. 지하철 1호선 역곡역세권으로 서울 접근성도 뛰어나다. 경인전철 소사역도 가깝다. 지분 시세는 33㎡ 기준 3.3㎡당 2000만원 선이다.





[박대민 기자 / 이유진 기자]
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