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흥행 보증수표 ‘한강변 재개발’ 눈길
[부동산뱅크 2008/05/21 - 조회:3,746]

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부동산시장을 떠났던 큰 손들이 돌아오고 있다. 뉴타운 및 재개발사업 활성화에 대한 부푼 꿈을 안고 투자자들의 입질이 시작됐기 때문이다. 특히 한강변에 위치한 재개발 구역들은 영원한 스테디셀러 ‘한강 조망권’을 내세우며, 저마다의 매력을 뽐내고 있다. 흐르는 물줄기 따라 돈줄기를 제시할 알짜배기 재개발 구역들을 대한민국 부동산표준 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 다녀왔다.








<시원한 물줄기를 감상할 수 있는 한강변 아파트들은 영원한 스테디셀러로 꼽히고 있다><사진 : 부동산뱅크 DB>



한강변 재개발 구역 중 최근 가장 뜨거운 러브콜을 받고 있는 곳은 흑석뉴타운이다. 사실 이 지역은 여의도·용산·강남 등 내로라하는 노른자위 땅들의 배후지역으로 꼽혀왔음에도 불구하고 편의시설 및 지하철망의 부재로 저평가돼 왔다. 하지만 지하철 9호선 개통(2008년 말)에 인근 노량진뉴타운, 반포지구 재건축 호재까지 겹치면서 투자자들의 구미를 당기기 시작했다.




현재 흑석뉴타운은 9개의 재정비촉진지구와 2개의 존치관리지역, 1개의 존치정비구역으로 나눠져 있다. 그 가운데 1·2구역과 4구역, 7구역에서 한강 감상이 가능하다.




7구역, 입지 좋아 수요자 발길 꾸준




이들 중 사업 추진이 가장 빠른 곳은 관리처분 후 이주 단계에 들어간 4구역이다. 대우건설이 시공을 맡았으며, 803가구 49㎡(임대), 82㎡, 109㎡, 138㎡로 구성됐다. 5구역보다 뒤쪽에 위치했지만 지대가 높아 중간층 이상이면 한강을 볼 수 있을 전망이다.




가격은 아직 접근할 만하다는 평가다. 현재 입주권은 평가금액에 1억 5,000만~2억 5,000만 원 가량의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 따라서 추가분담금까지 포함할 경우 총 매입비용은 85㎡ 4억 5,000만 원, 109㎡ 6억 5,000만 원, 138㎡ 8억 원 안팎이 된다.




이는 한강 조망이 가능한 인근 명수대현대, 한강현대 아파트의 거래가와 비슷한 수준으로, 4구역 대우푸르지오가 새 아파트에 흑석뉴타운 내 위치했다는 점을 감안할 때 입주 후 가격 상승을 기대할 수 있다. 하지만 아직 동·호수 당첨이 이뤄지지 않아 위험 부담이 따른다. 내년 하반기 예정돼 있는 조합원 동·호수 추첨 시 한강 조망이 불가능해질 수도 있기 때문이다.




반면, 앞에 가리는 건물이 없고 완만한 경사지로 이뤄진 7구역은 보다 많은 조합원이 조망 프리미엄을 누릴 수 있을 전망이다. 다만, 동작로 맞은편으로 효사정과 이어지는 구릉지가 있어 4구역과 마찬가지로 중층 이상이나 돼야 조망권을 확보할 수 있을 것으로 보인다.









(좌)흑석뉴타운 내 가장 인기가 많은 7구역 (우)7구역 앞 효사정에서 바라본 한강 <사진 : 부동산뱅크 DB>



그래도 희망은 있다. 조합설립 준비 중에 있는 7구역은 기본계획상 190%의 용적률을 적용받아 평균층수 14.5층, 최고층수 26층짜리 930가구의 대단지를 계획 중이다. 그런데 이 구역의 조합원수는 현재 480명이다. 면적 배정에서 큰 문제만 없으면 조합원들은 중간층 이상에 배정될 가능성이 높다.




가격은 33㎡ 이하짜리 지분이 3.3㎡당 4,000만~5,000만 원에 형성돼 있다. 하지만 단독주택이 많은 7구역의 특성상 33㎡ 이하 지분을 매입하기가 쉽지는 않다. 대신 66~99㎡ 규모의 지분이 많은 편이며, 매매가도 절반 수준인 3.3㎡당 2,000만 원 선이다. e-편한부동산 차대기 대표는 “흑석뉴타운은 도시재정비촉진지구로 지정돼 무주택 실거주자만 매입이 가능한데도 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다”며 “특히 7구역은 한강 조망으로 기대를 모으면서 수요가 많다”고 전했다.




한편, 주상복합 건설이 예정된 1·2구역은 상가 비율이 높아 유주택자라도 접근이 가능하다. 거주를 해야 하는 주택과는 달리 사업자면허만 취득하면 되기 때문이다. 그만큼 가격도 세다. 대로변 상가 33㎡짜리 지분은 3.3㎡당 7,000만 원을 호가한다. 1구역 최고 30층, 2구역 최고 35층 규모의 주상복합이 들어온다는 소식에 일반주택 지분도 높아졌다. 66~99㎡가 2,5000만 원, 그 이상 면적이 2,000만 원 이상이다.




물론, 1·2구역 투자에도 주의해야 할 점은 있다. 사업이 가시화된 4·7구역과는 달리 아직 구역지정을 위한 촉진계획 추진 단계에 머물러 있기 때문이다. 이제 막 걸음마를 뗀 만큼 수 억 원의 뭉칫돈을 10년 가까이 묻어놔야 하는 셈이다. 또 가리는 게 없는 1구역과는 달리 2구역은 명수대현대 아파트와 마주하고 있어 뷰가 떨어질 것으로 보인다.








< 부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr>