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부동산뱅크는 게시판 글쓰기시 이미지스크랩이 되지않네요.
부동산114나 닥*등은 다되는데..
담당자님 개선해주세요..

흑석동과 아현동에 관해 대표재개발구역을 비교적 자세히 분석해논 흥미로운 전문가자료를 퍼왔는데 이미지자료가 스크랩되지않아 죄송합니다
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착공 임박!! 흑석4구역 vs 아현3구역

[2008-05-15] 이민희 선임애널리스트 • 조회 : 1391 • 추천 : 0 • 의견 : 0 • 평점 : 없음

흑석4구역과 아현3구역은 하반기 착공을 앞두고 있다. 이미 지분에 대한 평가금액이 결정됐으며 이주도 시작됐다.

재개발 사업 막바지 단계로 시세도 높고 초기투자비용이 많이 들어가는 상황이나 재개발 위험요소가 대부분 사라졌다는 점에서 안정적인 투자처가 될 수 있다. 실수요자나 중기투자를 고려하는 투자자라면 과감히 접근해 볼 만한 곳이다.




▶뉴타운 vs 재정비촉진지구

흑석4구역은 관리처분인가까지 끝내고 이주 70% 진행, 현재 철거 단계이다. 동호수 추첨은 하반기에나 이뤄질 것으로 예상된다.


이는 재정비촉진지구 기본계획안은 나와 있으나 확정 발표되지 않았기 때문. 확정 발표시 일부 변경될 가능성을 배제할 수 없어 조합원 동호수 추첨 및 일반분양을 미루고 있다. 기본계획안은 상반기내 확정발표 될 것으로 예상되며 이후 하반기에는 착공 가능할 전망이다.


재정비촉진지구로 20㎡ 초과시 토지거래 허가를 받아야 한다. 하지만 철거중이거나 철거 완료 상태로 실제 거주는 할 수 없다. 때문에 당장 실거주 요건을 충족할 필요는 없다.


즉 유주택자도 기존 주택을 거래 후 1년 이내에 매도하지 않아도 된다. 입주 후 1년 이내 기존 주택을 매도하고 실거주 3년 요건을 충족하면 돼 거래 제약이 상당부분 줄어드는 장점을 갖는다.


아현3구역은 5월중으로 관리처분인가를 받을 예정이다. 조합측의 예상에 의하면 실제 인가일은 다소 늦춰질 가능성도 있으나 상반기를 넘기지는 않을 전망. 현재 종전평가액이 확정됐으며 비례율이 110% 적용될 것으로 예상된다.


현재 이주비가 지급되고 있는데 종전평가액의 총 60%까지 지급되며 이중 40%는 무이자, 20% 유이자다. 이주는 관리처분인가 나면 본격화될 것으로 보이며 내년 3월 착공 및 일반분양 가능할 것으로 보인다.


아현3구역은 재정비촉진지구가 아닌 일반 뉴타운이다. 때문에 토지거래허가 등 거래시 제약은 없으며 특히 입주 후 거주요건 충족의무도 없다는 점에서 투자 목적인 경우 상대적으로 부담을 덜 수 있다.

[아현3구역 vs 흑석4구역 현황]
구분
아현3구역
흑석4구역

구역지정
2005년 12월 29일
2006년 01월 12일

조합설립인가
2006년 09월 01일
2006년 04월 11일

사업시행인가
2007년 08월 27일
2007년 08월 20일

관리처분인가
미정(2008년 5월 예정)
2007년 11월 26일 신청
2008년 01월 25일

뉴타운지정
2003-11-18
(2차뉴타운)
2005-12-29
(3차뉴타운)

재정비촉진지구지정
-
2006년 10월 19일

기본계획승인
2004년 12월 30일
미정(상반기 예상)

시공사
삼성물산, 대우건설
대우건설

건립가구수
3,063(임대 413)
672(임대 139)

비례율
110%
102.80%

이주비(무이자)
평가금액의 40%
평가금액의 40%



▶ 도심 vs 강남 배후 주거지

흑석4구역은 동작구에 속하나 서초구와 근접한 위치이다. 특히 버스노선이나 지하철9호선(2009년 개통예정) 이용시 곧바로 강남 진입 가능하며 소요시간도 15분 정도밖에 걸리지 않아 강남 수요자들이 주거지로 접근할 가능성 높다.


흑석4구역은 강남뿐만 아니라 여의도나 용산 접근성도 편리하다. 여의도나 용산은 지하철 이용시 환승 불편은 따르나 버스나 차량 이용시 10여 분이면 이동 가능해 이들 지역에 근무하는 실수요자들이 상당수 유입될 전망이다. 용산국제업무지구까지 한강대교만 건너면 돼 직접적인 배후주거지는 아니더라도 간접 영향권이라 볼 수 있다.


공덕동 아현동 일대는 도심과 여의도 종사들이 전통적으로 선호하는 곳.
이중 아현3구역은 지하철2호선 아현역과 지하철5호선 애오개역을 끼고 있으며 도심으로 연결되는 버스노선이 다양하다. 대중교통이나 승용차 이용시 여의도 10분, 도심 15분 정도면 충분히 도착할 수 있다.


도심권이나 여의도 출퇴근자들이 거주지로 적극 보유할 것으로 전망된다. 단지 규모도 3천여 가구로 최근 보기 드문 대단지라는 점에서 더욱 주목받을 것으로 예상된다.


특히 용산 개발과 맞물려 장기적으로 용산 배후 주거지로써 자리매김할 가능성도 높다. 용산국제업무지구 개발지ぐ? 湯？5~10분 이내 거리. 용산국제업무지구의 배후주거지가 용산구 도화동이나 원효로 효창동 일대에 그치지 않고 마포까지 확대되는 개념으로 볼 수 있다.



▶미래가치


흑석4구역 매매가는 99~128㎡(30형대) 배정 기준으로 6억5천만원, 132~161㎡(40형대) 배정은 9억~9억5천만원 형성돼 있다. 매물이 귀해 호가 위주로 형성된 시세로 실제 거래시 이보다 높을 수도 있다. 일부 원주민 매물을 확보한다면 보다 유리한 거래가 가능할 수도 있다.


인근 명수대현대나 한강현대아파트 시세가 99~128㎡가 6억5천만~6억7천만원, 132~161㎡는 8억5천만~9억5천만원이다.


흑석4구역은 구릉지로 지대가 높아 조망권이 우수할 것으로 평가된다. 지하철역까지 거리도 도보 약 10분 이내로 편의성을 갖췄다.


때문에 흑석4구역 시세는 입주 후에도 강세를 보일 것으로 예상된다. 기존단지 시세와 비교하더라도 비슷하거나 좀 더 높은 수준을 형성할 전망이다.


아현3구역에서 99~128㎡(30형대) 배정 가능 지분은 6억4천만~6억5천만원, 132~161㎡(40형대) 지분은 9억5천만~10억원 전후 이다. 현재 매물이 귀해 실제 거래 매물 찾기는 쉽지 않다. 하지만 한 두건이라도 매물이 꾸준히 나오고 있어 평가금액과 프리미엄 예상 추가부담금 등을 고려해 최종 매수 결정하면 된다.


아현뉴타운내 기존단지인 공덕래미안3차나 4차 시세를 보면 99~128㎡가 7억7천만~8억원, 132~161㎡는 11억원~13억원 형성돼 있다.


아직 조합원 추가부담금이 확정되지는 않았으나 현재 상태로 예상해본다면 가격 경쟁력은 높은 편. 아울러 단지규모나 위치로 본다면 기존 단지 이상 시세 형성할 것으로 기대된다.