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요즘 재건축과 관련하여 말이 많죠.

8단지는 최고의 호재를 맞았습니다.

저를 비롯해 모두들 축하드립니다..



이명박 정부의 재건축에 대한 계속적인 시그널의 연장선이란 점에서 정부정책에 신뢰를 보내는 것은 당연하지만 지나치게 빨리 급반등으로 전환될 경우 다시 예전의 족쇄에 갖혀 버릴 수도 있으니 조심해야 할 것 같습니다.



지금까지의 정황상 2종 재건축의 용적률 250%가 거의 확정시될 것 같습니다.



도시및 주거환경 정비법에 최대 용적률을 명시해 버리면 서울시에서도 방법이 없기 때문이죠.



만약 이래 저래 서울시에서 태클을 걸어올 경우 국토해양부가 용적률 권한을 회수해 버릴 수도 있어 서울시가 함부로 대들 수도 없는 상황입니다.



이렇게 되니 서울시가 추진했던 디자인이나 기부채납 등의 인센티브를 통해 유도하려고 했던 많은 것들이 어려워질 것 같습니다.



그 문제는 차치하고 우린 재건축 용적률 250일 때 우리 아파트의 수익성을 대략 산출해 보기로 하죠.



우리 아파트는 현재 11평, 13평, 15평으로 이루어져 있습니다.



현재 용적률 87%로 11평의 대지지분이 13평, 13평의 대지지분이 15평, 15평의 대지지분이 18평입니다.



먼저 11평을 보기로 하죠.



11평의 대지지분은 13평입니다.



용적률이 250%라 함은 땅 100평에 250평의 연면적을 지을 수 있다는 겁니다.

즉 13평의 땅에 250%를 적용하면 대략 33평을 지을 수 있는 권리를 가지는 것이죠.



지금 아파트를 완전히 허물고 33평의 아파트를 공급받을 수 있습니다.

일반분양을 하지 않는다고 하면 건축비는 조합원이 전부 내야 됩니다.



일반 아파트가 아닌 고급 아파트를 짓는다고 가정하면 평당 건축비 4백5십만원에 기타 비용을 5십만원 추가하여 5백만원을 가정합니다.



약 1억6천5백만원의 건축비가 들어갑니다.



지금 11평을 소유하신 분들은 1억6천5백만원을 지급하면 33평 아파트를 구입한다는 뜻입니다.



현재 시세가 2억 7천 정도이니 4억 4천 정도에 33평 아파트를 구입한다고 보면 되겠죠.



중계동 건영3차의 현재 시세가 6억 5천 정도이며, 상계동 동양엔파트가 5억 5천 정도의 시세를 보이고 있음을 감안하며 2억 정도 저평가되어있지 않나 보여집니다.





다음으로 13평을 봅니다.



13평을 가지고 계신 분은 대지지분이 15평입니다.



15평에 250%의 용적률을 적용하면 38평 정도를 가지게 되고 1억9천만원을 더 들이면 38평 아파트에 들어갈 수 있습니다.

현 시세 3억3천에 1억9천을 합치면 5억2천에 38평형 새 아파트에 입주하게 됩니다.

중계동 37평 아파트를 기준으로 이 역시 2억 정도의 시세차익이 예상됩니다.



마지막으로 15평



15평은 대지지분이 18평입니다.

타 평형에 비해 1평이 더 많죠.

용적률 250%를 적용할 경우 45평을 지급받을 수 있습니다.

2억2천5백을 부담하면 45평이 내 소유가 되면 현재 시세 4억에 2억2천5백이면 6억2천 정도가 원가가 됩니다.

여기서 45평형의 시세차익이 그다지 크지 않을 가능성이 있습니다.

요즘 소형 위주의 추세에 따라 30평대가 주력이 되므로 45평형의 세대수를 줄이고 24평을 넣는 것이 수익성을 위해서는 더 좋을 듯도 합니다.

평형구성에 대한 여러 가지 방안이 필요한 이유이겠죠.



이번에 상봉동 자이의 분양가가 17백만원 정도였습니다.

2년 후라는 기간의 고려, 고급 시공과 자이급 브랜드, 원자재 가격 등의 반영, 입지적인 여건 등을 고려하면 평당 2천만원에도 분양이 가능할 듯합니다.



15평을 보유한 분은 45평을 포기하고 33평을 선택할 수 있습니다.

그렇게 되면 나머지 12평을 일반분양으로 돌려버린다면, 평당 2천만원에 일반분양한다고 하면 2억 4천만원을 일반분양으로 하여 공제받을 수 있습니다.

33평의 건축비 1억 6천 5백만원이니 2억4천만원을 공제받는다면 33평을 공짜로 입주하고도 6천여만원을 현금으로 받을 수도 있는 것입니다.



극단적으로 말하면 지금 15평 보유자는 33평에 들어갈 경우 공짜로 6천만원을 받고 입주할 수도 있습니다.

지금 시세 4억에서 6천만원을 빼면 3억 4천에 33평 아파트를 가져갈 수 있다는 뜻이죠.

이번 용적률 상향으로 인한 최고의 수혜자가 될 듯 합니다.

사실 15평형이 제일 저평가되었었죠.



이를 13평 보유자에게도 한번 적용해 보죠.

13평 보유자는 38평 중 5평을 일반분양분으로 돌리면 당초 건축부담금 1억9천에서 1억을 공제받을 수 있어 9천만원만 부담하면 33평을 받을 수 있는 것이죠.



중대형을 더 많이 지을 것인지, 아니면 중대형을 줄이고 일반분양을 많이 하여 8단지 소유자의 건축부담을 줄일 것인지의 여부는 향후 우리가 조합을 구성하여 판단할 문제가 되겠죠.

소형평형 의무비율 완화로 33평 초과 40% 33평형 이하 60%로 단순화되어 당초 24평형으로 예상되었던 11평 보유자에게도 큰 혜택이 주어졌다고 보여집니다.





간단하게나마 용적률 상승이 주는 효과를 살펴보았습니다.

우리 8단지는 지금 용적률이 주는 호재뿐이 아니라 내년 1월이 지나면 구청에서 정비구역 지정을 신청할 수 있고, 조합설립시에 공공기관을 시행사로 둘 수 있는 등 여러 가지 재건축 추진과 관련된 문제도 해결될 기미를 보이는 등 여러 가지 겹호재를 맞고 있습니다.

이런 내용이 홍보가 되지 않아 시세에 반영되지는 않고 있지만 최소한도 지금보다 1억 이상은 더 오른 것으로 간주하더라도 그다지 무리한 시세반영은 아니라고 보여집니다.



지금까지 제가 적은 것은 모든 것이 순탄하게 흘러갔을 때를 가정한 것입니다.

향후 재건축과 관련하여 예기치 못한 여러 가지 많은 문제가 발생하겠죠.



우리 조합원님이 모두가 적극적으로 대처하여 재산권 보호와 홍보에 열심이어야 할 것입니다.

모든 분들께 행운이 가득하길 바랍니다.