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입력 2008/07/18 16:57 조회수: 100 프린트 목록

불확실성 시대를 맞이하는 우리들의 자세
불황에 대한 전망과 대응방법


김인만
아파트, 청약
現 투모컨설팅 연구기획본부장
부동산컨설턴트
경기남부 전문상담



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필자가 고등학교 다닐 때 이야기다.



즐거운 토요일이 기다려지지 않았는데 바로 화학과목 때문이었다. 화학 선생님이 유독 무서웠는데 특히 화학원소를 모두 외우게 한 후 선생님이 제시하는 카드를 제때 대답하지 못하면 체벌이 가해졌다. 그냥 한대 맞고 끝나면 좋은데 문제는 바로 맞는 것이 아니라 틀린 학생은 앞에 나가서 머리를 박고 기다려야 했다.



모든 학생들의 테스트가 끝나서 틀린 학생들이 머리를 박고 일렬로 있으면 선생님이 순서대로 체벌을 가하는데 그 체벌소리가 엄청난 공포와 두려움을 떨게 한 것이다.



체벌소리가 가까워질수록 공포는 극에 달하게 되고 내 차례가 되어서 맞고 나면 이제 서야 편안한 마음이 되면서 그때부터 즐거운 토요일이 시작되었다.



불확실이란 공포에서 벗어나자



왜 이렇게 기다리는 공포가 더 큰 것일까? 이유는 불확실성에 있다. 소리는 점점 가까워지는데 직접 맞을 때 얼마나 아플지 예측하기 힘들기 때문에 그 공포가 더욱 커지게 되는 것이다.



현재 부동산시장을 보면 한마디로 안개 낀 터널 속을 가고 있다고 볼 수 있다. 이 터널이 얼마나 길지 언제까지 이 터널을 달려가야 할지 앞도 보이지 않는 상황에서 뒤돌아 가야할지 그냥 앞으로 가야할지 가다가 사고를 당하는 것은 아닐지 걱정이 이만저만이 아니다.



물론 이 터널을 벗어날 때까지는 이 터널의 길이가 얼마나 될지 언제까지 가야할지 아무도 모른다. 그럼 이렇게 불확실성의 터널을 통과하는 우리들은 어떻게 대응해야 할 것인가? 불안감에 갈팡질팡 헤매다가 지쳐가야 할 것인가?



그렇지만은 않다. 분명 불확실성에 대하여 현명하게 대응하면 터널을 통과할 때 분명 밝은 태양을 보게 될 것이다.



그럼 터널에 안개가 낀 원인부터 살펴보도록 하자. 원인을 알아야 대응방안과 해결방법을 찾을 수 있다.



현재 이러해 불확실성이 커지게 된 원인은 복합적인데 고유가로 인한 물가상승, 물가상승으로 인한 금리상승압박, 미국의 서브프라임 모기지론으로 인한 미국발 경기침체, 경기침체에 따른 소비심리위축, 물가상승을 경기가 따라가지 못한다.



또 스태그플레이션 등 국내외 경제적인 요인과 부동산규제정책 유지, 부동산투자 심리 위축, 줄어 든 저평가 지역, 버블세븐지역 하락, 미분양 증가, 물가상승에 따른 분양가 상승, 금리상승, 실질가계소득감소에 따른 구매력 감소 등이 원인이다.



정말 첩첩산중, 산 넘어 산이란 표현이 맞다. 이대로 무너져 버릴 것인가? 제2의 IMF가 올 것인가? 이런 불확실성에 대처하기 위해서는 최악의 상황과 최선의 상황을 나뉘어서 생각해볼 필요가 있다.



생각이 차이를 두면 세상이 보인다



먼저 최악의 상황을 생각해보자. 최악의 상황은 경기침체와 물가상승으로 스태그플레이션이 장기화되면서 사실상 국가부도 사태를 맞이하는 것이다. 이런 비극적인 상황이 되면 어떤 일이 벌어질까?



주식폭락, 부동산 폭락, 은행도산, 증권사 도산, 기업도산, 대량실업발생, 국민의 90% 하위 층 전락의 시나리오를 예상할 수 있다.



자 그럼 국민의 90%가 하위 층으로 전락을 하는데 나는 이 90%에 포함이 될 것인가 안 될 것인가는 본인 스스로 잘 알고 있을 것이다. 이 글을 읽는 10분 중 9분은 하위 층으로 전락을 한다.



나는 집도 없고 주식도 안하고 현금자산 보유중이니 안전하겠지 라고 생각하시는 분들도 있을 것이다. 오히려 주식과 부동산 폭락을 내심 통쾌하게 생각하시는 분들도 있을 것이지만 결과는 천만의 말씀이고 배가 침몰하는데 나 혼자 노를 안 저었다고 바다에 안 빠질 수는 없다.



주식과 부동산 폭락에는 자유로울 수 있지만 은행도산, 회사부도에 따른 대량해고, 경기침체의 쓰나미를 피할 수는 없다.



그러면 10분 중 1분은 여전히 막강한 부를 자랑하면서 동일한 수준의 생활을 할 것이다. 나라가 망하는데 왜 10%의 부자들은 괜찮을까? 예를 들어 200억원의 자산가라고 치자. 국가부도사태를 맞이해서 반 토막이 났다 고해도 100억이 남는다. 반의 반 토막이 나도 50억이 남는다.



하지만 서민들은 4억원 집이 반 토막이면 2억원, 반의 반 토막이면 1억원이 되는 것이다. 돈은 내 주머니에 있을 때 돈이지 내주 鍛玖？벗어나면 돈이 아니다. 특히 50억원 이상이 되면 돈이 아니라 그냥 숫자장난일 뿐이다.



통장의 숫자가 200억원이 되었다가 100억원이 되었다가 50억원이 될 뿐 실제 생활에는 큰 영향을 받지 않는다는 의미이다. 반면 90%의 하위 층이 된 서민들은 4억원 자산이 1억원이 되었고 회사가 부도나서 실업자가 되었는데 더 이상 무슨 희망이 있고 소비를 할 수 있겠는가?



결국 최악의 상황이 되면 10%의 상위층은 여전히 동일한 생활수준을 유지하는 반면 90%의 하위 층은 중산층이 몰락해서 없어지고 빈곤층인 하위층만 존재하게 되는 것이다.



최악의 경우에도 분명 구멍은 있다



만약 이렇게 최악의 상황이 되었다면 정부는 어떤 정책을 펼까? 선택의 여지가 없다. 금리인하, 부동산 규제해제, 건설경기활성화, 친 기업정책을 통하여 경기활성화가 제 1의 목표가 될 것이다.



4분의 1 토막이 나고 수많이 기업과 은행이 도산하고 실업자가 되는데 물 불 가릴 상황이 아닐 것이다. 우리나라는 6.25의 폐해를 딛고 50년 만에 세계10위 무역국으로 발전한 저력이 있는 나라이고 국민들이다.



10%의 상위층들은 4분의 1 토막 난 실물자산을 사 모을 것이다. 왜냐면 어차피 돈 가치는 바닥에 떨어진 상황이고 더 이상 떨어질 시세도 없기에 밑져야 본전이고 다시 경기 회복하여 일어선다면 2배, 4배, 10배의 시세상승을 맛볼 것이다.



반면 90%의 하위 층들은 그중에서 노력하고 그래도 버티신 분들은 다시 중산층으로 올라갈 것이고 주저앉으신 분들은 하위 층을 벗어나기 어려울 것이다. 아마 엄청난 양극화가 발생하고 사회신분격차가 발생할 것이다.



일부에서는 규제 완화되면 부자들의 위한 정책만 펴는 것이 아닐까싶어 반대하는데 부자들은 무슨 짓을 해도 괜찮다. 오히려 강남 잡겠다고 전체시장에 적용한 규제 때문에 서민주거지역인 소형, 소외지역 집값까지 폭등하면서 서민들의 주름만 더 커지고 있다.



강남은 어차피 서민들이 갈 수 있는 곳도 아니고 강남만 사람 사는 곳이 아니며 굳이 강남에서 살아야할 이유도 없다.



다시 최악의 상황이 아닌 최선의 상황을 예상해보자. 유가가 안정을 찾아서 물가가 안정이 되고 미국의 경기도 회복이 된다면 정부의 첫째목적은 침체된 경기를 살리는 일이 될 것이다.



침체된 정도에 따라 차이가 있겠지만 경기회복이 우선목표이고 경기회복을 하려면 건설경기회복이 최우선이다. 성장주의인 MB정부가 현재는 물가 때문에 어쩔 수 없지만 물가가 안정이 되면 다시 성장엔진의 시동을 킬 수밖에 없으리라 본다.



물가안정이 되면 금리인하 할 수밖에 없고 부동산규제 풀어줄 수밖에 없다. 결국 금리인하, 부동산규제완화, 경기상승 3가지요건만 만족하면 이미 올라있는 물가수준으로 올라갈 수밖에 없다.



최근 분양가와 실제 구매할 수 있는 구매력과의 차이로 미분양이 갈수록 늘어나고 있는데 건설사 입장에서는 택지비, 원자재값, 인건비 상승으로 더 이상 낮은 분양가를 맞출 수가 없다.



경기도는 최근 분양하는 분양가는 평당 1300만원 이상은 기본이며 서울은 평당 1500만원 이상 괜찮은 지역은 2000만원 이상은 기본이다.



현재는 주택구매력이 안되는 것이지만 주택구매력만 생긴다면 결국 이미 올라가있는 분양가를 따라갈 수밖에 없다.



그럼 10%의 상위층은 여전히 실물자산 보유하고 있고 급매물 잡았을 것이고 토지나 상가도 잡았기 때문에 이런 상승기가 되면 여전히 자산 가치 상승을 할 것이다. 상위층이 아닌 계층에서도 양극화는 일어날 것이다.



불안감에 급매물로 매도하신 분들은 추가상승 시 닭 쫓던 개 지붕 쳐다 볼 것이며 버티거나 추가로 급매물 잡은 분들은 시세상승의 맛을 볼 것이다.



내리막을 내려가야 오르막을 오를 수 있다



자, 그럼 다시 정리를 해보자.



최악의 상황이 된다면 10%의 상위층은 그대로 잘 살 것이며 주저앉은 하위 90%계층은 집을 팔아서 현금 보유했거나 버텼거나 상관없이 모두 하위 층에서 허덕일 것이며 이런 상황을 딛고 다시 일어선다면 상위 10%는 더욱 큰 지금보다 더 큰 부를 축적할 것이며 하위 90%중 버텼거나 추가매입한 분은 한 번 더 일어설 것이며 현금 보유한 분 중 추가기회를 잡지 못한 분들은 그대로 하위에서 유지할 것이다.



최선의 상황이 된다면 10%의 상위층은 여전히 잘 살 것이고 급매물로 매도하고 현금보유한 분들은 추가상승의 맛을 보지 못할 것이고 버텼던 분들은 원상회복 할 수 있을 것이다.



현재 상황은 우리들이 노력한다고 이런 문제들이 모두 해결되기는 어려운 것이 사실이다. 하지만 어떻게 행동하느냐에 따라 그 결과는 어떤 상황이 되느냐에 따라 달라지지만 상위 10%가 문제없으니 제외하고 나머지 90%는 최악의 상황에서는 무슨 선택을 하나 하위 층으로 주저앉을 수밖에 없으며 다시 일어섰을 때 현재의 선택에 따라 극명한 차이가 발생할 것이다.



일부에서는 지금은 부동산은 쳐다보지도 말아야한다고 말들 한다. 그럼 부동산 정리하고 주식을 하면 안전한가? 은행에 넣으면 안전한가? 장롱에 넣으면 안전한가?



최악의 상황에서는 무슨 짓을 해도 안전할 수 없으며 피할 수 없고 나 혼자만 당하는 것이 아니기에 이웃과 같이 최악의 상황을 즐기면 된다. 다 같이 못사는데 뭐가 두려우며 힘들 것인가?



너무 불안해하거나 걱정하지 말자. 걱정한다고 될 일도 아니다. 내리막이 있으면 오르막도 있다. 오르막을 올라가려면 일단 내리막을 다 내려와야만 오르막을 올라갈 수 있다.



어차피 내려와야 할 내리막이라면 너무 두려워하지 말자. 물론 무리한 대출이나 추격매수를 통하여 묻지 마 투자는 절대 반대한다. 지금 우리가 할일은 대중교통 이용하고 전기 아끼면서 허리끈 졸라매고 리스크 줄이면서 열심히 일하고 시장상황 관망할 뿐이다.



우리나라 경제가 어렵고 더욱 어려워질 수 있지만 언제인지도 불투명하지만 결국에는 다시 일어서고 극복할 수 있으리라 생각한다.



감사합니다.



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