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동부제강 이적지에는 여객터미널 등 복합업무시설이 들어 온다구하고 신설30미터도로 및 광덕로 확장(25미터)예정 등 호재 꺼리가 많아 내년 상반기 중 도시관리계획변경 결정시 천왕역세권 주변은 용도지역 상승여력이 있지 안을까 싶어서(대로교차로며 역세권인데---)
구로뉴스와 부동산뱅크 기사를 한번 올려봅니다



제목 : 30년 주민 숙원 이루어지다

오류·온수·궁동 일대 64만평 고도제한 해제 살기 좋은 친환경도시로 조성

구로구 오류동을 비롯한 궁동, 온수동 일대 2.1㎢ (약64만평)에 지정된 시계경관지구 및 최고고도지구가 전면 해제된다.

지난 ’77년 오류·온수동 일대 2.3㎢ 가 시계경관지구로 지정된 이래 2000년 8월 온수동 일대 2.1㎢ 는 시계경관지구로, 또 오류동 일대 0.227㎢ 는 최고고도지구로 분리 지정되어 실질적으로 건축행위가 제한되어 왔다.

이에 따라, 구는 지난 2002년 8월 서울시장이 구로구 방문 시 양 구청장은 오류·온수동 일대의 시계경관지구와 최고고도지구에 대한 건축규제를 풀어줄 것을 건의했다. 또 재난위험 D등급 판정을 받은 온수연립 191동에 대한 재건축을 위해서는 시계경관지구를 해제하고 건물높이 5층 이상으로 완화해 줄 것을 요구했다.

그 결과 최근 서울시에서 서남권 시계지역종합발전구상을 위한 학술용역 (2002. 9.17 ~ 2003.12.31)을 시행하여 종합발전구상안이 마련됨에 따라 그동안 지역발전의 저해요인이던 시계경관지구와 최고고도지구가 전면 해제된다는 발표와 함께 서울 서남권 중심지로 새롭게 태어날 전망이다.

구로구는 이 일대 온수역을 중심으로 역세권역은 지구단위계획을 수립해 용도지역을 상향하여 업무 및 생활편익시설을 유치하고 동부제강부지는 이전후 용도지역을 상업지역으로 상향하여 상업업무 등 복합용도로 개발하게 되며, 온수산업공단은 공장재개발사업으로 최첨단 아파트형 공장으로 개발할 예정이다. 또한, 온수연립주택단지는 친환경적 주거단지로 조성한다는 계획아래 특별구역으로 지정하여 관리하게 될 뿐만 아니라, 구역지정 대상지 이외 지역은 세분화된 일반주거지역에 맞게 개발하게 된다. 또 지역개발과 더불어 종합병원, 초등학교, 자립형 사립고나 특목고를 유치하고 온수역 진입을 위한 보행겸용 고가도로 신설과 오류동과 온수동을 잇는 산복도로를 새로이 신설하며, 오류동에서 광명시간을 연결하는 광덕로를 20m에서 25m로 확장하여 교통여건을 개선함은 물론, 공원 등 조성으로 친환경적인 도시로 조성한다는 전략이다.

양 구청장은 “서울 서남권 중심도시로 육성하기 위해 오류동·온수동 등 일대 시계경관지구에 대하여 종합발전 구상을 위한 학술용역 결과대로 현대화된 신시가지로 조성해 나갈 계획”이라고 말했다.

한편, 구는 이 계획을 구체적으로 실현하기 위해 시계경관지구 및 최고고도지구 해제를 위한 공고를 거쳐 9월 중 서울시에 해제 요청하고 온수역세권 및 이적지 개발을 위한 지구단위계획 구역지정을 10월 중 요청 할 계획이다. 또 그 외 도시기반시설에 대해 타당성 조사 등 기초조사 등을 거쳐 2005년 상반기 중 도시관리계획결정을 추진할 방침이다.




제목 : 이슈현장]그린벨트, 임대아파트건설 예정지- ⑥천왕지구..


2000년 3월 시작된 서울지역 그린벨트(개발제한구역) 해제작업은 지난해 처음으로 그린벨트를 해제된 데 이어 올해 무려 258만평을 해제되면서 사실상 서울지역은 그린벨트 해제작업을 올해로 마감된다.

2년 동안 서울에서 해제됐거나 해제될 그린벨트 면적은 지난해 56만8,700평, 올해 258만6,000평을 합쳐 총 315만6,000평이다. 이에 따라 서울지역은 지난 70년대 지정된 총 그린벨트 면적 5,046만평의 6.25%가 해제되는 것이다.

서울시가 이처럼 그린벨트 해제를 검토하는 것은 국책사업의 일환이기 때문이다. 또 정부도 그린벨트를 해제해 임대주택을 건설하는 정책을 권장하고 있다. 올해부터 2012년까지 10년 동안 국민임대주택 100만호 건설을 추진하고 있기 때문이다. 서울시도 2006년까지 10만호를 건립할 계획이다.

스피드뱅크는 서울시의 국민주택 10만호 공급계획에 따라 그린벨트 해제 예정지를 찾아 그곳의 분위기를 생생하게 전달하고자 한다.
♣구로구 천왕동 27 일대

천왕동 27 일대 14만 6970평(48만 5000㎡)이 건설교통부로부터 ‘시급한 지역현안사업’ 대상지로 인정받음에 따라 개발제한구역 지정 해제를 통해 천왕지구 1∼6단지에 걸쳐 임대아파트 2520가구, 일반분양 1260가구 등 3780가구의 대규모 아파트 단지가 조성된다.

임대아파트는 전용 12평 756가구,15평 1008가구,18평 504가구,25.7평 252가구다. 일반분양은 18평 378가구,25.7평 882가구이며, 아파트 층수는 12∼15층, 전체 용적률은 160% 이하로 제한된다.

◇교도소가 왠 말이냐 .., 곳곳의 항의성 플랜카드..

고척동에 자리해 지역발전의 걸림돌로 여겨지던 영등포교도소가 천왕동 120일대에 이전부지로 선정되었다.

6만9000평 부지의 교도소와 구치소 등 교정시설과 인접한 광명시 주민들은 교정시설이 들어설 경우 부동산 값이 하락하고 교육여건도 낙후되는 피해가 우려된다고 반발하고 있으며, 천왕동 주민들 또한, 개발계획을 해놓고 교도소 이전이 왠 말이냐며 곳곳의 플랜카드와 주민 자체적으로 단체를 만들어 시에 대항하고 있다.

하지만, 시는 교정시설 건립은 법무부가 추진하는 것으로 수차례 걸친 협의 끝에 천왕동으로 결정했다고 한다. 대신 주민반발을 고려해서 교도소를 숲으로 둘러싸 아파트와는 완전히 ‘다른 동네’로 만들 계획이다.

4·6단지와 교도소의 경계에 폭 40∼50m의 대규모 근린공원을 조성하고 공원 내에는 실개천을 만들도록 했으며, 아파트를 공원 경계선과 직각으로 배치, 일부러 창밖으로 고개를 내밀지 않으면 교도소가 시야에 들어오지 않도록 했다.

공원에 접한 아파트 층수는 8층 이내로 제한되기 때문에 숲에 가려 교도소 건물이 보이지 않게 된다. 새 교정시설은 충분한 조경ㆍ녹지공간을 조성해 주민들도 이용할 수 있는 친환경적이고 주민 친화적인 모델로 건립 된다.


그린벨트 해제 인근 토지 노려라..

정부가 그린벨트를 풀어 국민임대주택 건설에 적극 나서기로 하면서 그린벨트 인접지역에 대한 관심이 높아지고 있다.

최근 대부분의 그린벨트 지역 전답 가격이 최고점에 달해 국민임대주택이 조성되는 그린벨트 인접지역 주택에 관심을 갖는 것이 유리하다.

무엇보다 서울 강남권 택지지구 조성 예정지역인 경우 주택가격이 높지 않은 데다 각종 개발계획이 맞물려 향후 발전 가능성이 클 것으로 예상되기 때문이다.

천왕동 그린벨트 내 300여가구에 이르는 주택가격이 지난해 말 평당 350만~400만원대였으나 지금은 600만원대에 거래되고 있다.

천왕역 인근 우신빌라는 올 초에 비해 평당 100만~200만원이 올라 24평형이 1억4,000만원대에 거래되고 있다. 온수역 인근에 산재한 5층 높이의 대단지 공동주택들도 향후 재건축 등을 통한 발전 기대감으로 평균 20% 가까이 상승했다.

7호선 천왕역과 온수역을 중심으로 대규모 배후상업단지 마련을 통한 미니신도시 개발계획이 어우러져 이 일대 부동산 가격이 급등하고 있다.

불과 6개월 만에 천왕역과 온수역 역세권 상업부지의 경우 올 들어서만 평당 500만원 가까이 오른 1000만~1500만원대에 거래되면서 매물도 귀하다. 천왕역 바로 앞 자연녹지는 지난해 500만~600만원이었던 것이 현재는 1,000만원이다.


개발계획, 투자가치 있을까?

이 지역은 광명 고속철이 차량으로 15분 거리이며 지하철7호선을 이용해 도심접근성이 좋다.

또한, 인천 지하철1호선 부평구청역까지 7호선이 연장되고, 천왕동∼광명시경계(6.09㎞) 광역도로가 오는 2008년까지 건설된다.

광명돔경륜장이 인근에 들어서고, 항동 그린벨트 해제와 인근에 수목전시장 생태탐방로 피크닉장 등을 갖춘 서울 유일의 대규모 수목원이 2008년까지 건립되는 등의 각종 호재를 안고 있으며, 무엇보다 공기 좋고, 조용한 주거단지로서 손색이 없다.

또한, 구로구일대의 각종 개발계획, 시계경관지구 해제와 뉴타운 개발계획, 친환경적 미니신시 건설계획이 추진되면서 향후 일대가 급변할 것으로 예상된다.

교통의 요지인 신도림, 구로 역세권에는 국내 최대 규모의 전자상가 테크노마트 건립을 추진하고, 쪽방촌이 밀집해 있던 변두리 지역 가리봉동 일대에는 서울디지털산업단지(옛 구로공단 1~3단지)의 배후 기능을 지원할 업무, 상업중심의 복합도시로 개발한다.

테크노마트가 들어서고 가리봉동이 개발되면 구로구가 낙후된 이미지를 벗고 정보기술(IT)의 메카로 떠오를 것이다.

투자시 유의사항

그린벨트 해제지가 투자 유망처로 떠오르고 있으나 지역 개발 방향에 따라 수익성이 달라지기 때문에 철저한 분석이 필요하다. 이미 가격이 오른 만큼 보상을 염두에 둔 투자보다는 아파트 입주가 가능한 입주권을 지구 지정 전에 미리 사두는 것이 좋다.

현장에서 만난 한 주민의 이야기를 빌리자면 공기 좋아서 이곳에서 새로 집을 짓고 살려고 들어왔는데, 갑자기 난데없이 공영개발방식으로 임대아파트가 지어진다는 말을 듣고 손해를 보게 생겼다고 했다.

그도 그럴 것이 작년5월부터 개발행위가 제한되어 아무것도 할 수 없었으며, 또한 이 곳의 집을 구입하면서 다른 곳에 집을 한 채 더 구입하게 되어 입주권을 받을 수 있는 자격에서 박탈되었기 때문이다.

이 지역 개발은 도시개발공사가 땅을 한꺼번에 사들여 개발하는 공영방식이다. 그렇기 때문에 이 분은 하반기에 감정평가를 통해 보상이 이루어 질 때 보상만 받게 된다. 하지만 문제는 보상가가 집을 구입할 때 가격보다 적다라는 것이다.

그렇기 때문에 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 구청에 가서 확인해야 하고, 해당 지자체를 방분해 어떻게 개발할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정 등을 개략적으로 확인해야 한다.

또 투자는 단기보다는 장기적으로 내다보고 투자를 해야 하며 투자 경험이 적은 경우는 투자대상을 기존주택과 건축 가능한 땅으로 한정하는 것도 중요하다.