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강동구의 대표랜드마크 강동 롯데 캐슬(3400세대)에 새롭고 강한 가격상승 모멘텀이 형성되고 있습니다.

                                                           

1. 옆단지인 고덕시영의 재건축인  고덕래미안힐스테이트(고래힐,3500세대) 입주가 내년 1월 즉 3달 앞으로 다가왔습니다. 통상 옆단지가 새로 입주하고 그 단지의 시세가 주변에 본격 반영되기 시작 합니다. 
고래힐 시세가 40평 9억이고 45평 10억 찍었습니다. 반면 강동캐슬은 40평 7억 5천,44평 8억입니다.
무려 1억 5천과 2억 차이가 납니다. 강동캐슬과 붙어있는 중형단지(560세대) 현대홈타운과 가격차가 캐슬의 경우 1억전후인점을 고려하면 터무니 없는 가격차이입니다. 캐슬의 길건너 바로앞 단지인 1600세대 프라이어팰리스와 가격차이는 프팰이 5천 캐슬보다 낮습니다. 

즉 홈타운 보다 프팰이 5천 비싸고 프팰보다 캐슬이 5천 비싼데 고래힐과캐슬의 가격차는 무려 2억 입니다.3달뒤 3500세대 고래힐 입주하면 3400세대 캐슬과 가격차이는 5천이 적정선으로 추정됩니다.
고래힐의 장점이 캐슬보다 새아파트라는것이 있지만 지역을 와서 직접 보면 바로 보이는것이지만 캐슬의 입지가 빼어납니다. 캐슬은 앞뒤로 8차선과 6차선 도로에 인접한 거대단지에다 평지입니다. 5호선 7분 거리이고 8호선 연장역사가 캐슬의 후문에 예정되어 있습니다. 고래힐은 약간 언덕이고 진입로가 대로에서 바로 연결되지 않고 단지외형이 캐슬의 장방형과는 달리 삼각형입니다. 2년전 완공된 새 한강다리 구리암사대교를 지나올때 바로 보이는 아름다운 경관조명과 야경을 보이는 대형 단지가 강동캐슬입니다. 주변이 시원시원하고 진입로 편리하며 위치는 한강다리 진입로와 인접해 있어 입지는 캐슬이 더 빼어납니다.

강동캐슬 바로옆에 입주할때 같이 신설한 강일중이 있습니다. 과학고에 9명 진학 했습니다. 학교 크지않아 학급수 학년당 6학급입니다. 그럼에도 9명 갔구요. 강동지역내 명일중과 더불어 최대 숫자이며 강남송파강동 통틀어서 최상위권 수준입니다. 학군 강하다는 목동의 목운중학교가 한학급 15학급인데 과학고 진학자가 12명입니다. 숫자 말고 학생수당 비율로 보자면 목동보다 월등하다는 이야기죠. 캐슬이 입주하면서 일대의 학군은 캐슬 입주이전과는 달라졌습니다. 현재는 강동롯데 캐슬에 사는 아이들이 다니는 학교가 바로 지역 최고 명문입니다. 캐슬입주와 더불어 캐슬의 중학생이 배정되는 학교가 새로운 명문중이 될거라는 입주시 예상 그대로 신흥 명문중학교가 탄생한것이죠. 학생수 비율로만 따지면 어쩌면 강남대치보다 위일수도 있습니다. 아직 학교 역사가 신설 8년차고 학급수가 적어 그 학업수준에 비해 이름이 널리 알려지지 않았지만 지역 제일의 초등학교로 꼽히는 명덕초와 더불어 캐슬의 학군은 웬만한 유명지역보다 좋으면 좋았지 빠지지 않는다는 이야기입니다. 캐슬 아이들이 전원 배정받는 명덕초등학교는 강동 지역 최고 명문 초등학교로 지역 1번으로 꼽히고 있습니다. 고래힐 아이들은 이곳과 고덕아이파크 옆의 묘곡초등학교로 나뉘어서 다니게 된다합니다. 묘곡은 지역평판 서열 2위입니다. 고래힐 입주하면 명덕초와 대등해질지도 모르겠습니다.

캐슬의 학군이 지역내 최고로 형성된것은 대형단지내 상가에 빼곡하게 들어선 학원들의 영향이 크다고 할수 있습니다. 상가가 주변 단지들중 비교가 안되게 크다보니 소규모 정예부터 유명 영수학원의 브랜치들까지 들어와 있고 주변 아파트 단지들 상당수에서 이곳으로 학원을 다니고 있습니다. 그리고 주변으로도 수많은 유명 학원들이 있어 대치동을 빼면 어디보다도 못하진 않습니다. 캐슬과 고래힐 비교시 세대수 거의 비슷하며 위치는 캐슬이 위라 보며 학군은 고래힐도 입주후에 주변에 학군들이 입주민이 바뀌면서 좋아지겠지만 이미 지난 8년간 진행된 학원이나 학군의 우위가 그리 쉽게 변하지도 않을것입니다.

바로 옆 아파트가 같은 평형에서 2억 차이나는 겨우는 서울 시내 어디를 봐도 없습니다.고래힐 입주후 5천만원 차이가 예상된다면 캐슬은 앞으로 몇달동안 40평대기준  2억의 가격 상승 모멘텀을 받게되는겁니다. 이제 상승할곳은 이미 분양된 고래힐이나 명일 래미안솔베뉴가 아닌 캐슬이라는 이야기가 되죠.

2. 고덕 그라시움이 평당 2500만원에 분양한다 합니다. 44평 기준 11억입니다.
강남구 25평이 10억을 찍었다고 합니다. 잠실 33평은 11억을 찍구요. 평당 4천, 3300만원에 해당합니다. 고덕지구 지금 한참 완공예정, 분양, 이주를 하고 있습니다. 만세대가 넘습니다. 재건축 완료되면 목동시세를 넘을것입니다. 현재는 강남구의 반값밖에 안되는 상태입니다.

마포의 신규 아파트들 33평이 10억입니다. 고래힐이나 명일 래미안솔베뉴의 33평은 8억입니다. 강동캐슬은 고작 6억5천입니다.재건축 완료된 암사고덕지구가 마포보다 못할까요? 고래힐과 솔베뉴등 지역의 다른 아파트들 계속 분양하면서 최소 마포수준인 평당 3천선으로 갈거라고 봅니다.(마포보다 아래일 이유가 없습니다)그리되면 지역 아파트들의 대표가격대는 33평 10억, 44평 13억이 됩니다.

그럼에도 바로 옆의 입지나 학군에서 우월하면 우월하지 결코 빠지지 않는 지역 대표단지인 강동캐슬의 현재 가격은 33평 6억5천 40평대 8억입니다. 신규분양한 바로 옆단지들과 비교시 그리고 서울시내 타지역과 비교시 강동캐슬의 가격상승 모멘텀이 얼마나 세게 아래 내재되어 있는지 분석해보았습니다.
(래미안솔베뉴 분양후 캐슬 가격 약 5천 상승한 상태이지만 이제 막 상승초입입니다.  그라시움 분양하면 또 오를것이며 그 뒤 줄줄이 예정된 고덕재건축지구 분양될때마다 가격에 반영될것입니다. 그래서 가격이 가장 많이 상승할 핫지역은 단연 이 지역입니다. 목동수준의 학군과 목동 이상의 쾌적함 그리고 신도시급의 대형 재건축 단지들의 입주와 분양이 줄줄이 예정된 이곳은 서울 시내서 개포지구를 빼면 유일한 곳입니다. 개포재건축이 평당 4천에 분양해서 평당 5천이 될때 이곳은 평당2500에 분양해서 평당 3500이 될곳입니다. 평당상승가는 같지만 상승율로 보자면 고덕지구가 더 위인것이죠.)