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고덕지구 거래부진, 가격하락, 전월보다 가격하락한 매물등장

★매매거래현황:48㎡형 약 5000만원 하락

강동구청에 따르면 지난해 아파트 실거래신고 건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 2011년1월달 40건 2월달20건,3월달8건거래감소하여 신고되었다.

상일동 217번지 48㎡형(16평)은 4층이 2011년 1월달에 5억7000만원, 2월달에 매매거래신고 없었다. 현재 급매가격이 52000만원,1월 가격비교 5000만원하락하여 매수인을 기다리고 있다. 작년2009년8월에 6억3000만원에 거래한 것과 비교하면 현재 급매물이 1억1000만원 가격하락한 상태이다

★전월세거래현황

전세대란의 파급효과로 현재 재건축대상 저층아파트는 주차가능한 관계로 전세물건이 귀하다. 즉 강보합세이다. 단독주택은 현재 반지하는 인기가 없고 지상층은 강보합세이다. 봄의 이사계절, 3,4,5월까지 전세매물이 부족할 듯하다.

★고덕지구투자전망

조합원의 평균대지지분, 조합원 숫자, 일반분양세대숫자를 검토하면 일반분양은 많고 조합원숫자는 적은 고덕지구는 현재 미래가치-내재가치가 뛰어나다. 단독주택에서 대지185㎡[약56평]이 매매8억1천만원, 고덕주공3단지48.6 ㎡[건물16평형]이 현재 5억2000만원, 고덕주공5단지84㎡[27평형]가 7억1000만원에 보인다. 2006년가을에 8억8천만원에 비하면 1억7000만원이 하락한 시세이다. 무상배정아파트165㎡[약50펑:대지지분의 약150%무상배정]으로 미래가치 14억원에 비교하면 약 반값이 아닌가?

★고덕지구 부동산 거래단절 이유?

정부의 수요억제, 다주택자에 대한 세금, 분양가상한제실시, 노무현 정부시절의 말뚝뽑기 실패, 보금자리로 말미암아 내수시장교란, 민간건설업체의 공급위축, 정부의 활성화정책의 혼란등으로 현재 길거리시장에서는 전혀 돈이 돌지 않고 있다. 정부정책은 가격안정의 바램=거래단절의 효과? 수요자의 관망세로 귀결되고 있다. 결국 부동산 관련 산업은 침체연속이다.

허지만 거래활성화와 가격하락-상승파도를 그라프로 그려보시고 저의 개인 홈페이지http://cafe.daum.net/4273434 참조하여 부동산가격변동변수 체크하시고 미래를 내다볼 능력을 키우시길 바랍니다.

▶거래단절방향

[1] 3월22일 정부의 주택거래활성화방안이 수도권 경매시장에 폭탄투여→경매잔금이 뒤틀림→평균 응찰자수 하락→낙찰률하락→DTI 규제부활→부동산가격하락→내집마련 실수요자 관망으로→매수세가 사라짐

[2]보금자리 기대심리→강남세곡,서초우면,위례신도시 반값공급 →민간건설분양외면→기존 아파트,주택외면→당분간 전세수요지속→ 시장교란의 원인제공 보금자리 영향력→거래침체로 관련산업종사자들의 몰락→내수시장의 돈의 유통속도가 더욱 떨어짐→내수시장침체

[3]고용없는 성장과 수출시대→기술혁신→글로벌수출대기업의 일자리줄어듬→분양가상한제→ 정부의 내수시장억압→자영업자, 중소기업몰락→소득의 양극화심화→ 비정규직증가→글로벌 물가상승→실질 소득 감소→내집마련 구매력 감소→수도권 민간건설 더욱 공급량감소→전세물량 더욱 감소→당분간 전세가격은 상승지속

▶거래활성화방향

[1]고덕시영아파트 2500세대사업인가→고덕주공4단지,7단지, 2단지등 줄줄히 사업인가→올해 가을 부터 이주단지 발생→재건축 속도가 빨라짐→완공시 아파트가격에 비교하여 저평가확신→관망 매수세가 행동화→급매물이 없어지고 가격상승 →거래활발

[2]27개 공기업의 2010년말 부채 합계는 272조원→1년 새 34조원 증가→국제원자재값 폭등→공공요금의 단계적 인상 불가피→글로벌 인플레이션→화폐가치하락→공급부족에 따른 실물자산 가치상승→부동산,실물자산의 계단식 상승 재연→수도권부동산공급규제→DTI수요억제→거래없이, 불황속의 가격상승→내수시장의 침체속에 가격상승하는 디플레이션 현상지속 가능→솥단지들고 데모시위→각종규제완화→거래활발