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고덕지구 재건축 4500만원 하락
급매물도 거래안돼








★매매거래현황:48㎡형 약 4500만원 하락

강동구청에 따르면 지난해 아파트 실거래신고 건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 2011년1월달 24건거래 신고되었다. 2월신고건수는 15건이다.

상일동 121번지 48㎡형(16평)은 4층이 2011년 1월달에 5억7000만원, 2월달에 매매거래신고 없었다. 현재 급매가격이 52500만원,4500만원하락하여 매수인을 기다리고 있다. 작년2009년 8월 6억3000만원이 최고거래시세였다.

★전월세거래현황

재건축대상 단독주택-다세대는 빈 집이 많다. 전세대란이란 말이 강건너 불보는 듯하다. 아파트는 현재 보합세이다. 재건축사업으로 인해 집단이주시에는 기한내라도 조건 없이 세입자는 이사키로 한다고 특약사항을 반드시 기재한다.

★고덕지구투자전망

고덕1단지현대아이파크,고덕동499 번지,59.990㎡(전용18평),매매거래5억7315만원신고(11층) 되었다.전세는 2억8000만원이다. 84.980㎡(전용25.7평),매매7억6586만원(7층)거래신고되었다. 전세는 3억5000만원이다.

앞으로 고덕지구의 저층 아파트와 주택단지가 재건축후의 매매,전세시세가 연동될 표준시세 아닐까요? 216㎡(전용178㎡54평)매매시세18억5000만원~20억원인 데, 현재 조합원소유 시세보다 훨씬 싼 급매물이 보인다.

일단 고덕지구에서 대지지분에 무상평수 약150%로 보고 미래가치를 내다보면 무난할 것 으로 보인다.

★고덕지구 부동산 변수는

단독주택-다세대단지는 현재 대지지분에 약150% 무상평수 기대하면 될 것이고, 만약 소형으로 배정받으면 나머지는 현재 분양가 상한제 폐지 여파로 3.3㎡(평)당 2000만원~2500만원 예상하여 현금배당 기대된다.

저의 개인 홈페이지http://cafe.daum.net/4273434 참조하여 미래를 내다볼 능력을 키우시길 바랍니다. 지난 한국주택의 역사는 전세사는 자에게 화폐가치하락→자산축소 결과요, 100세 고령사회가 악몽이 될 것 아닌가요?

종자돈+타인의 돈 활용=내집마련+ 저질러는 용기=자산확대의 기회였습니다. 은퇴후 일하지 않고 몇십년 살아야 할 전략에서 내집마련은 필수 아닐까요?

이왕이면 재건축대상 투자, 시간의 레버리지 활용으로 자산확대의 기회를 꼭 잡아야 100세시대가 축복 예감입니다.

아래사항참조:

▶가격하락요인

[1] 은행주식, DTI 규제 부활 모두 약세 :은행 주택담보대출 성장 둔화 예상→주택매매시장 및 심리 위축→돈의 유통속도 떨어짐→일자리 감소→중산층몰락→소비감소→불황10년 더 계속될 것

[2]금리↑: 매수자들이 관망하고 있다. 거래침체→점포 운영자 몰락→야간 대리운전자 증가

[3]유가상승: 리비아사태→투자심리위축→글로벌 경제가 더블 딥→전세계가 실업자 증가→내수침체→소비위축→양극화심화→올라갈 사다리 없음→젊은 층의 안정된 직장 최고 인기→창업도전 사라짐→저성장도래

[4]다주택자-중대형에 불리한 세금: 결국 가난한 약자의 레버리지로 경제활성화의 역부족→내수시장 침체계속→불황으로 일자리 더욱 줄어듬→젊은 실업자 증가→부자의 호주머니를 열지 않고 활황기대는 힘듬

[5]일본지진:당분간 매수자들의 관망세 유지→침체→생계형 2jobs족 증가

▶가격상승요인

[1]개포지구 재건축안 통과: 4만1135채 미니신도시 계획→가격상승→돈의 유통속도가 빨라짐→물결 파급

[2]보금자리:주택매매 수요가 전세로 전환돼 전세가격이 급등→매매수요로 전환예상

[3]주택공급량 부족: 결국 민간건설위축으로 공급부족이 전세가격상승 원인 제공→매매가격과 차이가 줄어듬

[4]하남시 땅값상승:미사지구, 감일·감북지구의 개발호재, 보금자리주택지구 지정

[5]중국경제성장: 한국경제동반성장→경제규모확대는 유동성증가→화폐가치하락→인플레이션→원자재상승→건축비상승→집값상승

[6]분양가상한제 폐지: 분양가격상승→민간건설 참여 확대→공급확대→ 수도권 전세가격안정→수요와 공급의 균형잡음