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고덕지구 다세대투자 은퇴준비

평당3000만원이 넘는 고덕지구 다세대 5년 투자하여 평생 돈걱정없는 은퇴준비


★매매거래현황

강동구청에 따르면 지난해 아파트 실거래신고 건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 2011년1월달 35건거래 신고되었다. 고덕주공3단지,상일동 48㎡형(16평)은 6월 5억2000만원, 8월 9월 5억원대에 거래됐다. 10월 5억1000만원,11월 5억2400만원이다. 1월달에 5억7000만원까지 호가가 높아졌고 5억6800만원에 거래되기도 했다. 현재 5억5000만원짜리가 보인다. 즉 2000만원 하락한 시세이다.

★전월세거래현황

아파트는 현재 올말에 이주단지가 생긴다고 본다. 그래서 그냥 보러왔다가 단독주택-다세대로 전월세 찾는 분도 계시다. 아직은 보합세이다. 이사철을 맞이하여 전월세찾는 분이 많은 편이다. 허지만 행정당국은 전세폭등의 주범이 중개업소?로 본다. 현재 행정지도-단속중이라 문을 잠그고 부동산사무실 바같에서 집에서 전화돌려놓고 눈치본다

★고덕지구투자전망

사업성과 수익성은 단독주택, 속도와 위치는 아파트로 권하고 있다. 다시 말해서 현재 속도로 본다면 고덕주공4단지가 올해 이주예상이다. 다음은 고덕시영아파트로 집단이주가 예상된다

★황족으로 가는 고덕지구 재건축투자 다세대주택투자

[1]고덕지구 다세대는 숫자가 많지 않다. 희소성이 있다. 토지지분이 19㎡[약6평],23㎡ [7평], 26㎡[8평], 29㎡[9평], 33㎡[10평], 36㎡[11평]등 다양하게 있다.그리고 단독주택은 181㎡[약55평]에서 231㎡[70평]정도의 대지지분이 있다.

[2]일반분양은 조합원의 호주머니로 들어오는 돈이다. 고덕2-1지구경우에는 총조합원세대수가 417세대이다.총1161세대공급이다. 2-2지구는 조합원453세대이고 일반분양656세대,임대주택656세대이다. 고덕1지구는 조합원 678세대이다. 일반분양은 913세대,임대주택330세대예상한다. 재건축에서 일반분양이 조합원 숫자보다 많다면 100%당첨확실한 로또당첨이 아닌가?

[3]고덕동 단독주택지 29만 2819㎡, 친환경단지로 재건축한다. 최고29층, 4409가구로 59동, 3개단지가 들어선다. 주택 재건축 정비구역 결정고시됐다. 단독주택-다세대 재건축은 앞으로 동의서 징수→창립총회→조합설립→건축심의 통과→사업시행인가(구청)-→이주시작 단계를 거친다. 현재 아파트의 행정속도, 정비구역 결정고시는 약6개월이 늦다.

[4]작은 돈으로 투자할 수 있는 틈새시장이다. 대지지분약22㎡[약7평]이 전세5000만원 매매2억2000만원이 매물보인다. 즉 전세안고, 융자받으면 시간의 레버리지 활용으로 자산확대전략이 가능하다.

[5]성공사례로 2003년에 반포주공2단지에서 토지지분8.5평, 못난이 상가를 구입한 것이, 34평 래미안 분양으로 연결돼 수익 11억원을 낸 사람이 있다.추가부담포함해 약 4억8000만원 원가이고 현재 전세금8억원, 매매16억원이다. 투자해 반포주공2단지의 20% 수익만 충족돼도 노후는 걱정 뚝 전략아닌가요?

[6]한국토지주택공사(LH)의 작년 말 기준 부채 125조원 문제는 어떻게 봐야 할까. 이중 이자를 내는 금융부채는 90조원 이다. 하루이자만 평균 100억원 이다. 연간으로 따지면 3조원이다. 정부도 국민도 죽을 맛인 데, 부채증가시켜서 후손들에게 물려줄 것인가? 다세대구입으로 부자의 줄에 선다면 부채해결 가능하지 않을까?