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고덕지구 재건축 거래 부쩍 늘어
아직은 가뭄에 가랑비 수준…가격 상승세





★고덕지구 일대 매매거래현황

[1]강동구청에 따르면 지난해 아파트 실거래신고 건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월37건, 12월29건으로 꾸준히 늘고 있다. 상일동 3단지 주공아파트48㎡형(16평)은 6월 5억2000만원, 8월 9월 5억원대에 거래됐다. 10월 5억1000만원,11월 5억2400만원이다. 현재 5억5000만원까지 호가가 높아졌고 5억6500만원에 거래되기도 했다. 하지만 중개업소들에게는 가뭄에 갈증을 해소하는 수준의 거래량이다.

[2]국토해양부에 신고된 매매거래건수는 2009년 4월85건, 5월 79건, 6월 233건이고 2009년 7월 76건, 8월 110건, 9월 37건이었다. 정부의 대출규제 후 거래가 급격히 줄었다.

[3]국토해양부에 신고된 고덕 재건축 아파트 거래는 2006년 7월 26건, 8월 64건, 9월156건,10월 108건,11월 62건,12월 91건이다.

[4]2006년과 2009년은 중개업소들에게 거래호황기였다. 반면 2007~2010년은 거래불황기였다. 문제는 재건축대상 아파트, 단독주택, 빌라매매 취급 중개업소가 약 200군데,에 달하며 그 중에서 상위그룹만 생존할 환경이라고 보여진다. 자영업소의 내수시장침체가 엿보인다.

★고덕지구 시영, 주공아파트 가격

-상일동 3단지 주공아파트(약 20만1600㎡, 가구수 2580가구)

주택형---2006년 가을 최고시세---2009년8월최고가격---2011년1월매물
36㎡(11평:건물) 4억5000만원(총 38가구)---4억5000만원---4억2500만원
46㎡(14평) 5억4500만원(총 472가구)---5억5900만원---5억원
53㎡(16평) 6억1000만원(토지지분73.04㎡)---6억1000만원---5억6000만원
59㎡(18평) 7억6000만원(토지지분83.86㎡)---6억9000만원---6억4000만원
53㎡(16평) 6억2000만원(토지지분76.83㎡)---6억3000만원---5억7000만원
59㎡(18평) 7억7000만원(토지지분87.99㎡)---7억3000만원---6억5000만원

- 고덕시영아파트(약 18만1800㎡, 가구수 2500가구)

43㎡(13평):건물) 5억원(총800가구)---4억7000만원---4억2500만원
56㎡(17평) 6억원(총1000가구)---5억8000만원---5억2500만원
62㎡(19평) 7억1000만원(총500가구)---6억7000만원---6억1000만원
72㎡(22평) 8억3000만원(총200가구)---8억원---6억7000만원

-주공2단지(약 24만6208㎡, 가구수 2771가구, 삼익그린12차 171가구 포함)

36㎡(11평) 5억원(총 34가구)---5억원---4억6000만원
39㎡(13평) 5억6000만원---5억7000만원---5억2000만원
42㎡(14평) 6억원---5억9000만원---5억5000만원
47㎡(15평) 6억3000만원---6억3500만원---5억9000만원
53㎡(16평) 6억8000만원(토지지분 83.69㎡, 201~254동)---6억8000만원---6억1000만원
53㎡(16평) 7억원(토지지분 85.18㎡, 256~271동)---6억8000만원---6억2000만원
59㎡(18평) 8억5000만원(토지지분 95.86㎡)---8억원---7억원
59㎡(18평) 8억7000만원(토지지분 97.78㎡)---7억8800만원---7억1000만원

-주공5단지(약 80867㎡, 가구수 890가구)

59㎡형(18평) 5억6000만원---5억8000만원---5억3000만원
70㎡형(21평) 6억7000만원---6억4500만원---6억2000만원
79㎡형(24평) 7억7000만원---7억5000만원---7억원
89㎡형(27평) 8억9000만원---7억9000만원---7억7000만원

-주공6단지(약 86073㎡, 가구수 880가구)

59㎡형(18평) 5억8000만원---5억9800만원---5억6000만원
70㎡형(21평) 6억9000만원---7억1800만원---6억5000만원
79㎡형(24평) 8억원---7억5000만원---7억3000만원
89㎡형(27평) 9억40000만원---7억8000만원---8억3000만원

-주공7단지(약 8만9025㎡, 가구수 890가구)

59㎡형(18평) 6억원---6억3000만원---6억1000만원
70㎡형(21평) 7억2000만원---7억4500만원---7억원
79㎡형(24평) 8억2000만원---8억2000만원---7억7000만원
89㎡형(27평) 9억5000만원---8억9500만원---8억7000만원

-주공4단지(약 8만867㎡, 가구수 410가구, 토지지분 다양함)

53㎡(16평)---4억9000만원~6억2000만원
59㎡(18평)---5억4000만원~7억원

현재 아파트와 주택단지 재건축 대상 매물은 아직도 가격이 회복중이다. 거래건수는 증가하고 있지만 가뭄에 가랑비 수준이다. 부동산중개업소 임대권리금이 바닥이다.

★전월세거래현황

현재 전세는 약 보합세다. 내년 2월을 겨냥해 지하철 5호선 부근 상일동 맞은 편 강일2지구 입주로 전세물건이 나오고 있다. 강일2~4지구의 59㎡형은 전세시세가 1억8000만원이다. 84㎡형은 전세시세가 2억2000만원에 나와있다.

★고덕지구 시영-주공-단독주택재건축 상황?

고덕시영아파트와 고덕주공아파트4단지는 11월9일 건축심의를 통과했다. 12월 9일 고덕주공2단지와 고덕주공3단지, 12월15일 고덕주공7단지가 건축심의를 토과했다. 현재 사업시행인가(구청) 단계다.

단독주택 재건축은 12월 2일 고덕1단독주택재건축구역, 고덕2-1재건축구역, 고덕2-2재건축구역 등 3곳이 주택 재건축 정비구역 결정고시됐다. 단독주택-다세대 재건축은 앞으로 동의서 징수→창립총회→조합설립→건축심의 통과→사업시행인가(구청)-→이주시작 단계를 거친다.

-고덕지구 재건축후 가구당 예상 대지지분
위치---총 면적---아파트---가구당 평균 대지면적
고덕주공2단지---24만6208㎡(74478평)---총 4064가구---가구당 60.58㎡(18.33평), 32%증가, 1293가구
고덕주공3단지---21만1394㎡(63946평)---총 3487가구---가구당 60.62㎡(18.34평), 35%증가, 907가구
고덕주공4단지---3만4559.60㎡(10454평)---총 569가구---가구당 60.74㎡(18.37평), 39%증가, 159가구
고덕주공5단지---8만3387㎡(25224평)---총 1465가구---가구당 56.92㎡(17.22평), 39%증가, 575가구
고덕주공6단지---8만6871㎡(26278평)---총 1524가구---가구당 57㎡(17.24평), 42%증가, 644가구
고덕주공7단지---8만9869㎡(27185평)---총 1610가구---가구당 55.82㎡(16.89), 45%증가, 720가구
고덕시영---19만4302㎡(58776평)---총 3292가구---가구당 59.02㎡(17.85평), 24%증가, 792가구
고덕1단독주택---12만5630㎡(38003평)---총 1911가구---가구당 65.74㎡(9.89평), 65%증가, 1233가구
고덕2-2단독---8만7511㎡(26472평)---총 1327가구---가구당 65.95㎡(19.95평), 65%증가, 858가구
고덕2-1단독---7만9676㎡(24101평)---총 1161가구---가구당 68.63㎡(20.76평), 64%증가, 744가구

현재 매수자들은 집값이 바닥을 쳤다고 인식하고 있고 아파트와 단독주택 및 다세대 등이 급매물을 소화시키는 분위기에서 거래가 이루어지고 있다. 아파트는 가격호가상승이다.

★고덕지구 재건축단지는 내년 이주 단지로는 1순위?

현재 고덕시영아파트와 고덕주공4단지 아파트가 내년에 이주 예상해본다. http://cafe.daum.net/4273434 사이트에 올라간 고덕재건축 기사를 읽어보신다면 어느정도 윤곽이 잡힐 것이다. 수요와 공급에선 수요는 많은 데 웰빙아파트가 절대 부족하고 지하주차장~지상 1층에 풍부한 녹지공간이 갖춰진 고층 아파트가 인기다. 고덕지구1단지 아이파크 85㎡(전용59㎡) 전세시세는 2억7000만원~2억8000만원이다.

★대세흐름 정리

-단지 내 큰 평수 재건축시 큰 아파트 배정받는 데 우선순위지만 아파트 대형평수 인기가 하락하고 있다. 정부가 국민들로 하여금 전용면적을 줄여서 살아가라는 압력정책이라는 생각이 든다. 전용면적을 넓혀가는 꿈과 소망을 빼앗아가는 규제가 아닐까 싶다.

-국제적으로 원자재상승, 미국의 경제성장을 위한 저금리정책지속할 수 밖에 없는 상황이다. 내수시장을 살리기위한 인플레이션 묵인정책은 결국 한국 내수시장에도 영향 미칠 것이다. 결국 인플레이션 투자가 현명한 투자인가. 현재 서울시 전세대란은 프랑스 파리의 인구1000명당 616가구의 50%도 안되는 공급실적탓이다.

-부동산 가격안정을 위한 규제가 결국 거래량을 줄이고 내수침체→자영업소몰락-중소기업몰락→양극화심화→중산층사라짐→사회불안가중 등으로 이어져 결국 부동산규제는 극빈층만 증가시키는 정책이 돼버린다. 각종 부동산 규제로 중산층몰락시켜 얻는 이익은 무엇일지 생각해봐야 한다.