부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산의 규제는 소용없고 오직 공급만이 전세상승을 막는 길..
미국FTA성사후 한국정부가 각종 규제하면 낙동강오리알 신세될 것


누가 뭐래도 고덕주공5단지는 현재 알부자들이 많다는 사실...
전세도 제일 비싼 이유? 살아보면 아실게고..현장에서 사는 사람들의 느낌과 감동..재건축후도 변화하지 않을 겁니다.

아래 참조::
시장의 큰 흐름은 변하지 않습니다.

올린이 : 유미숙 (우수회원) 2010년 12월

http://club.joinsland.com/bear/376792


마지막 남은 한장의 달력을 보면서 또 한 해가 저물었음을 실감하게 됩니다.

북한의 연평 도발이후 열흘이 지났습니다. 경인년에 6.25가 일어났는데 올해는 6.25가
회갑을 맞이하는 경인년이고 역사적으로 보면 "경"자가 들어가는 해에 한일합방, 6.25, 4.19,
5.18 등 큰 일이 많이 일어 났다고 합니다. 역술을 별로 믿지 않지만 천안함이나 연평 사건도
우연이 아니라면 빨리 경인년 백호해가 지나갔으면 좋겠습니다.

흘러가는 강물이 바위에 부딪히면 바위를 돌아가면서 일시적으로 속도가 잠시 줄어들기도
하지만 도도한 강물의 큰 물줄기를 바꾸지는 못하듯이, 연평 사건이 금융시장과 부동산시장에
일시적 동요를 일으킬 수 있어도 큰 흐름을 바꿀 수는 없는 것이죠.

수능이 끝나고 이달 하순이면 초,중,고 학생들이 방학을 합니다. 11월 비수기에도 전세값이
꺽이지 않고 지속되더니, 올 가을 전세 상승을 선도하였던 강남,목동 학원가 지역, 용인, 광명
등의 전세값이 최근 크게 오르며 2차 상승을 시작하였습니다. 다른 지역으로 확대 될 전조
입니다. 요즘 결혼하는 젊은이들은 예식장 예약보다 전세집 예약을 먼저 하여야 한다는
얘기도 들리더군요.

숲도 보고 나무도 보셔야 부동산 시장의 흐름을 더 잘알 수 있지 않을까 합니다.

1. 글로벌 유동성은 오히려 더 확대 되었습니다.

아일랜드로 시작된 유럽 금융불안은 ECB( 유럽중안은행)가


아일랜드와 포르투칼의 국채를
사들이면서 진정 국면으로 접어 들었습니다.


미국 연준처럼 양적완화를 한다는 용어는 사용
하지 않았지만 실질적으로는 양적 완화입니다.


여차하면 1-2조 유로를 풀 수도 있다고 하는
데 미국 연준의 6,000억 달러보다 더 큰 규모입니다.


버냉키도 어제 연준이 양적완화를
확대 할 수도 있다고 하였습니다.


중국은 은행 지준율을 인상하면서 돈줄을 죄고 있지만
비은행권의 대출(그림자 대출이라고도 하죠)이 늘어나면서


유동성 통제가 쉽지 않다고
합니다.

한국이나 일본은 도시화율이 80 %를 상회합니다.


중국은 이제 50 % 쯤 될까말까 하는
수준이고 한 해 1,500 만명씩 도시로 유입되고 있다고 하는데


이런 속도로 도시화 율이
80%에 도달하려면 20 년은 더 걸릴 것입니다.


한국,일본의 사례에서 보았듯이 도시화율이
계속 상승하는 상황에서 중국 도시 집값 잡기가 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

2. 주택 공급 위축이 심각합니다.

부동산 포털사이트나 언론마다 분양물량에 대한 자료가 조금씩 차이가 있습니다.
가장 신뢰할 수 있는 자료는 대한주택보증이 보증한 분양물량입니다.


분양 직전에 반드시
보증보험을 가입하도록 법으로 강제하고 있으니까요.

2007년까지는 해마다 민간건설 분양보증 물양이 20만가구를 넘었고


분양가 상한제가
있었던 2007년에는 25만 가구를 보증했습니다.


하지만 2008년에 7만9천 가구, 2009년에
10만 가구, 금년은 10월말까지 7만 3천가구를 보증 했습니다.

분양보증을 받지 않는 공공 분양은 더 한심합니다.


한 해 10만여 가구에 이르던 공공 분양
물량이 금년에는 3-4만 가구에 불과하고


그 것도 LH 공사의 보금자리 사전 예약 물량이
2 만 여 가구 포함된 숫자입니다.


4-5년 뒤에 입주하는 사전 예약 물량이 금년도 분양 물량에
포함된 것입니다.

9월중에 발표하겠다던 LH 공사 사업 구조 조정이 결국 해를 넘길려나 봅니다.
국회에 계류중인 LH 세금 지원 법안은 빨라야


내년 2월 국회에서나 다루어 질 것 같습니다.
년초에 109조원이던 LH 부채가 년말에 126조원이 될 거라고 하니까


거야말로 기하급수적
으로 부채가 늘어나고 있습니다.


한 번에 4-5 개 지구씩 발표하던 보금자리를 최근 발표한
4차에서는 2개 지구만 발표하였죠.

그 사람들의 속을 제가 다 알 수는 없지만 채권발행이 안되고


보유 재산 매각도 부진한데
여러개 발표하면 보상할 자신이 없었겠죠.


사실 부동산 가격이 오르면 토지와 아파트를
가장 많이 보유한 LH 공사가 최대 수혜자가 될 것입니다.


드러내 놓고 좋아할 수는 없지만
작금의 부동산시장 반등을 가장 반기는 사람들이 국토부와 LH 공사가 아닐까 합니다.

3. 국제회계제도 도입과 부동산금융의 붕괴

내년부터 새로운 국제회계제도가 도입됩니다.


지금까지 건설사들이 관행처럼 PF 프로젝트
사업에 보증서던 것은 이제 할 수 없게 됩니다.


건설사의 부채로 계산되니까요.


금융감독원이
시행사들의 PF 사업을 옥죄이면서


금년들어 신규 PF를 통한 아파트 건설은 단 한 건도
없습니다.


사업자금의 20%를 자기자본으로 확보한 시행사만 PF를 일으킬 수 있는데


그런
조건을 충족하는 시행사는 전무합니다.


아파트 공급이 더욱 어려워지는 이유입니다.

장기적으로 사업이 진행되지 않는 부실 PF를 정리하기 위하여


캠코에서 또 다시 3.5조원을
들여서 은행권과 저축은행의 부실 PF를 정리하겠다고 합니다.


금융의 도움없이 부동산개발
이 쉽지 않은 것이 현실인데 PF 가 올 스톱 되면서


부동산금융이 붕괴되고 있습니다.

4. 저금리는 상당기간 계속될 수 밖에 없습니다.

미국, 유럽, 일본은 높은 실업율에 허득이고 있습니다.


유럽은 1%대의 인플레이션을 유지
하고 있고 지난달 미국의 근원물가는 0.6 % 상승하였는데


2차 세계대전 이후 최저라고
합니다. 일본은 디플레 쪽이니까 말할 것도 없지요.


미국 경기 회복의 가늠자라고 할 수 있는
미국 주택시장은 최소한 내년 3/4분기가 되기 까지는


확실한 징표가 나타나지 않을 것으로
보입니다.

이렇듯 세계 주요국들이 줄잡아 내년말까지는


저금리를 유지 할 수 밖에 없는 상황이라
국내로의 자금 유입은 계속 될 것 입니다.


11월에 금통위가 금리를 0.25 % 올렸지만,


시중
실세 금리를 대표하는 국채 3년물은 어제 3.12 %를 기록하여


한국은행이 금리 인상할 때
보다 오히려 더 내렸습니다.


은행들의 저축성 예금이 11월에는 처음으로 줄어 들었습니다.
은행에 돈 넣기 싫다는 뜻이죠. 연평 사건은 금리 인상을 더 더디게 할 것입니다.

연평 사건으로 외자 유츌입에 대한 정부의 규제도 더 힘들어 보입니다.


기껏해야 외국인
채권투자 이익에 대한 세금 부활 수준일 것이고,


동북아 금융 허브를 꿈꾸면서 외자 유출입
규제를 강화하면 동북아 금융 허브 꿈을 이룰 수 있겠습니까?


덕지덕지 규제가 붙어 있으면
누가 들어 오겠습니까? 벌써부터 영국의 파이낸셜 타임지 등은


한국 정부의 외자 규제에
대한 비판 기사를 싣고 있답니다.

5. 한미 FTA 체결

밤사이 미국에서 한미 FTA 협상이 종료되었다는 소식이 들어 왔습니다.
한미 FTA가 부동산 시장에 미치는 영향이 결코 적다고 할 수 없는데


자세한 것은 다음에
설명드릴 기회가 있을 것으로 보고, 간단히 얘기하면


부동산 시장의 안정을 위한 정부 정책은
공급을 늘리는 것을 의미하고


세금 폭탄이나 기타 악법 규제는 미국 같은 선진국에서는
정부가 취할 수 있는 부동산 정책으로 간주하지 않는다는 것입니다.


우리도 이제 그러한
규범에 맞게 손질을 해 나가야 되겠죠.

6. 된장을 찍어 입에 넣어줘야 맛을 아는 사람들이 있습니다

눈으로봐도 된장인지 똥인지 구분 할 수 있어야 하는데


손으로 찍어 입에 넣어 줘야 비로소
된장이라고 인정하는 사람들도 있습니다.


판단은 각자 자유이겠지만 멀리서 냄새만 맡아도
된장인 줄 알아야 돈을 벌 수 있는 것이죠.

전세가 많이 올랐다고 하지만 그나마 이 만큼이라도 버티는 것은


아직도 수도권에 미분양이
있고 준공후 미입주 물량이 중대형 중심으로 일부 남아 있기 때문입니다.


그런데 이 물량들이
소진되면 어떤 결과가 오겠습니까?


연평도에 폭탄이 떨어져도 하루 평균 최소 5천여 가구는
전월세 만기일이 어김없이 찾아 옵니다.


북한이 위협한다고 집주인들이 전월세 깍아주나요.

미국 경제가 더블딥으로 갈 것이라고 외치던 비관적 경제학자들이


요즘 입을 다물었습니다.


속도가 느리기는 하지만


미국 경제는 분명히 회복되는 방향으로 움직이고 있다는 것에
대하여 이의를 제기하는 사람을 보기 어렵게 되었습니다.

올해 추수감사절에 미국인들의 쇼핑 실적을 보면서


버냉키의 양적완화가 약발을 받기 시작
했다는 평가를 받고 있습니다.


금융위기후 유가는 처음으로 89불을 까지 갔습니다. 미국
경제가 한 단계씩 회복 신호를 보일 때마다 유가는 더 오릅니다.


유가 오른다는 소식
들어 실 때마다 미국 경제가 회복되는구나 하고 생각하셔도 크게 틀리지 않습니다.

요즘 도시생활형 주택이라는 것이 언론에 자주 오르내리고


세인들의 관심을 끌고 있는
것으로 알고 있습니다.


중소형 건설사 위주로 시작되든 것이 요즘은 일부 대기업 건설사도
참여하는 것 같은데요.


얼마나 먹을 것이 없으면 호랑이가 풀을 뜯어 먹으려 하는 지 참
딱합니다.풀은 토끼들이나 먹도록 내버려두는 것이 순리입니다.

몇일전 지인들과 식사하였는데 그 중 어느 분이 도시생활형 주택에 관심을 보이더군요.
정말로 알짜중에 알짜 위치가 아니면 참으라고 조언을 드렸습니다.


지금 분양되는 물량의
88%가 무늬만 바뀐 사실상의 원룸입니다.


가격도 결코 싸지 않습니다. 나중에 팔고 싶을
때 제값 받기 힘들 것으로 보기 때문입니다.


자식 데리고 가족이 살 수 있는 집에 투자를
하셔야죠. 1-2 인 가구가 그게 정상적인 가구 입니까 ? 끝