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현대산업개발이, 고덕주공5단지 재건축 시공사 선정되고 가격이 주공3단지 비교하면 강세이다.




고덕주공5단지 재건축진행에서 평균 무상지분율 161%를 제시한 현대산업개발이

고덕주공1단지처럼, FITNESS와 각종 문화시설을 잘 배치하면 엄청난 I-PARK 단지가 될 것이다.

상가 포함...총 928명의 조합원이다.

고덕주공5단지 재건축 조합은 890채를 허물고 1465채를 신축할 계획이다.


앞으로 주변의 공원 그리고 2012년 첨단업무단지에 삼성엔지니어링 본사가 신축된다면

가격상승은 필연적이다...인내하는 것은 마시멜로이야기처럼 돈이 따라올 것이다.

아래참조:::::


http://www.hankyung.com/landplus/news/landplus_bestinvest_view.php?id=land_specialist&no=457



그 많던 주택 수요는 다 어디로 갔을까?


작성자 김진유 작성일 09/17 09:35


현재의 수요는 정상?
박완서의 소설 "그 많던 싱아는 누가 다 먹었을까?"에서 "싱아"는 사전에 나오는 정의처럼 단순히 "시큼한 맛이 나는 풀"이 아니라 시골에서 어린 시절 느꼈던 "정(情)"이다. 주택시장에서 "수요(demand)"는 단순히 "주택을 구매하려는 욕구"가 아니라 시장에 생명을 불어넣는 "기(氣)"와 같은 것이다. 그래서 현재와 같이 수요가 실종된 상황은 소위 "기가 막힌 상황"이라 아니할 수 없다.

수요가 없는 공급은 무의미하며, 각종 대책과 정책이 쏟아진다 한들 수요가 뒷받침되지 않으면 무용지물이다. 그렇다면, 불과 몇 년 전까지만 해도 "투기수요억제-공급확대"를 외치게 만들었던 그 많던 수요는 대체 다 어디로 갔단 말인가? 진정 현재의 수요저조 상태가 거품이 빠진 정상적인 상태인가?
만약, 현재의 수요가 정상적인 수준이라면, 장기적으로 아래의 상황에 긍정할 수 있어야 한다.

첫째, 집을 안사는 것은 더 이상 내 집이 필요 없어서이다. 결코 집값이 떨어질 것 같아서 집을 안사는 것이 아니다.
둘째, 이사를 안가는 것은 이사 갈 이유가 없기 때문이다. 결코 살던 집을 못 팔아서가 아니다. 이사가려면 언제든 적절한 시기에 이사할 수 있다.
셋째, 우리는 대부분 현재의 주택에 만족한다. 현재보다 많이 나빠지지 않는 이상 특별이 더 크고 좋은 집, 더 좋은 주거환경은 필요 없다.

내 집을 장만하고자 하는 사람들이 많음에도 불구하고, 앞으로 집값이 더 떨어질 것 같아 매수시기를 늦추는 잠재구매자가 많다면 현재의 수요는 정상적인 수준이 아닐 것이다. 이러한 수요의 감소는 시장에서 연쇄반응을 일으키면서 소위 주택여과과정(Housing Filtering Process)을 방해한다. 즉, 내집을 사고자 하는 사람들이 집을 사주어야 기존주택을 팔고 새 주택으로 이사갈 수 있는데, 기존 거주 주택이 팔리지 않으므로 이사갈 수 없게 되어 주택여과의 연결고리가 끊어지는 것이다. 결국, 대부분의 가정에서 현재 주택에 만족하면서 새로운 주택 또는 재고주택 중 현재주택보다 나은 주택으로의 이전을 원하지 않는다면 모를까, 소득과 여건의 변화에 따라 이러한 다른 주택 또는 보다 나은 주택으로의 이전을 원하게 된다면 현재의 수요는 정상적인 수준으로 보기 어렵다.

그 많던 수요는 다 어디 갔을까?
주택수요는 "구매력을 갖춘 사람들이 주택을 구매하려는 욕구"라고 정의할 수 있다. 그래서 "구매력(Affordability)"과 "욕구(Needs)"가 결합한 것이므로, 구매력을 알 수 있는 소득과 주거비용, 욕구를 알 수 있는 주택선호 등이 중요한 수요결정요인이 된다. 지금의 수요저조는 전체적인 구매력의 감소라기 보다는 욕구의 감소가 크게 작용하고 있는 것으로 보인다. 즉, 돈이 없어 못사는 것이 아니라 살 마음이 없어 안사는 경우가 지배적인 상황이라 보인다.

아래 <그림1>과 <그림2>를 보자.
2007년 7월(3/4분기) 이후의 아파트 거래량과 주택구입능력지수를 나타낸 것이다. 거래량은 성수기에는 증가하고 비수기에는 감소하는 패턴을 보이는 것이 일반적인데, 2009년 9월 이후 지속적으로 감소하는 패턴을 보이고 있다. 많은 미분양과 매물이 시장에 존재한다는 점을 감안할 때, 거래량의 변화는 수요의 변화를 반영한다고 보면 수요가 매우 감소하고 있는 상태인 것을 알 수 있다.

한 편, <그림 2>를 보면, 평균적인 가구의 평균적인 주택에 대한 구매력을 나타내는 주택구매력지수가 2009년 3/4분기 이후 점진적으로 개선되고 있는 것을 볼 수 있다. 즉, 소득과 주택가격 및 대출이자 등을 고려할 때, 구매력은 나아지고 있는 것이다.



▲ 클릭하시면 확대된 이미지를 볼 수 있습니다.


이 를 종합해보면, 구매력은 점진적으로 나아지고 있음에도 불구하고 수요는 급격히 감소하였다는 것인데, 그 많던 수요는 바로 시장가격의 하락전망 이라는 심리적 요인이 모두 먹어치웠다고 볼 수 있다. 즉, 수요가 사라진 이유는 집 살 마음이 사라진 때문인 것이다. 그러므로, 대출규제를 풀어준다고 해서 쉽게 시장이 살아나기는 어려울 것이다.

다시보자 투기수요
부 동산 시장, 특히 주택시장이 살아날 길은 수요가 돌아오도록 만드는 방법 밖에는 없지 않을까? 즉, 막힌 기(氣)를 뚫어주어야 한다. 그것이 바로 우리가 고민해봐야 할 점이다. 그렇다면 어떻게 수요를 살아나게 할 수 있을까? 정말 어떤 정치인이 말하듯이 가격은 오르게 하지 않으면서 시장의 거래가 활성화될 수 있을까? 필자의 짧은 생각으로는 장기적으론 가능할 것이나 단기적으론 어렵다고 생각한다. 지금 수요의 급감은 바로 가격이 내리기 때문인데, 가격이 오르지 않는다는 전제 하에서 수요가 살아나기는 어려울 것이다.

수요가 살아나기 위해서는 투기수요와 실수요에 대한 정부의 시각을 바꿀 필요가 있다고 본다. 투기(Speculation)는 정말 나쁜 것이다. 시장을 왜곡하고 근로자의 의욕을 감퇴시키며, 주택과수요를 조장하고, 가격거품을 만들어낸다. 그런데, 어떤 것이 정말 투기인지에 대해서는 좀 더 깊은 고민이 필요하다.

집을 2채 이상 가지고 있으면 투기인가?
- 5채이상 가지고 임대사업등록을 하면 투기가 아닌가?
집값이 올라주기를 기대하고 집을 사는 것은 투기인가?
- 그런데, 왜 우리는 대부분 집을 살 때 향후 발전가능성(즉, 가격상승가능성)을 가장 중요한 변수로 생각하는가?
한 채를 가지고 있으면 실수요인가?
- 그 집에 장기적으로 살 생각이 없이 투자목적으로 주택을 사서 2년거주 3년보유 조건이 만족되면 팔아서 시세차익을 남기는 것은 실수요인가?

위 와 같은 질문들에 답을 하다보면, 투기와 투자, 실수요와 투기수요 사이에 경계선이 모호함을 알 수 있다. 대부분의 경우 주택수요자들은 일정부분 실수요(Actual demand)와 일정부분 투기수요(Speculative demand)를 가지고 있는 복합수요(Mixed demand)양태를 보인다. 즉, 주택시장의 복합수요적인 성격을 이해한다면, 바로 실수요와 투기수요의 경계선 상에 있는 복합수요를 수요회복의 마중물로 사용해야 한다.

예를 들어, 자본력을 가지고 주택임대사업을 할 수 있는 계층에게 파격적인 임대사업촉진책을 시행하거나, 2주택이상자이면 임대사업자로 등록하여 투명하게 운영하고 소득을 올릴 수 있도록 해주는 정책이 필요하다고 생각된다. 즉, 주택을 더 살 수 있는 계층들이 더 사서 시장에 임대주택의 공급을 늘려주고, 이들에게 살던 집을 판 계층들이 새로운 주택으로 이사가게 되는 주택여과과정이 진행되면서 연쇄적으로 수요가 살아날 수 있을 것이다.

" 세상살이 새옹지마(塞翁之馬)"라 했다. 수요가 넘칠 때는 공급부족을 걱정해야 하고, 수요가 모자를 때는 과잉공급을 걱정해야 한다. 가격이 급히 올라갈 때는 가격하락기를 대비해야하고, 가격이 하락할 때는 다시 가격이 상승할 때를 대비해야한다. 오늘만 보지말고 내일을 내다보며 장기적으로 바람직한 주택시장상황이 어떠한 것인지 모두가 생각해 볼 때이다.

[김진유 경기대 도시.교통공학과 교수]