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재건축속도내는 고덕지구
매매거래는 침체지만 재건축추진 속도내는 고덕지구


고덕지구 거래침체속에 재건축추진은 파란불

고덕지구 매매거래는 침체지만 재건축추진은 파란불아래 속도내고 있다.

★매매거래현황:


강동구청에 따르면 지난해 재건축대상아파트 실거래신고건수는 2010년4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 올해 1월 40건 2월 22건,3월 18건,4월 23건, 5월14건,6월19건.7월40건 8월 15건 매매거래신고했다.





고덕시영아파트 전용면적 34.010 (㎡) 13평형은 7월달에 3억8500만원에 거래되었다. 8월달에 3억9500만원에 거래 약1000만원 가격상승되었다. 2009년 8월달에 4억7000만원에 거래된 것과 비교하면 아직은 가격약세이고 거래침체상태이다.



★전세



고덕주공3단지 전용면적41.620 ㎡[14평형]전세가 6월달까지 전세6000만원시세에서 7월부터 8000만원~9000만원 가격상승했다.

강보합세이다. 전세물건은 적고 구할 분, 즉 수요는 많다.





★고덕지구 단지별 사업시행인가



고덕시영과 고덕주공4단지는 2011년 봄에 사업시행인가를 얻었다. 고덕주공2단지도 7단지도 사업시행인가를 목표로 주민공람절차중이다. 고덕3단지 아파트 주택재건축 정비사업조합은 9월 3일 사업시행인가 신청을 위한 조합원 정기총회를 열었다. 현대건설을 단일시공사로 선정했다. 무상지분율 156%이다.



★재건축후 84.980 (㎡) 34평형은 예상가격?



고덕주공1단지, 현대아이파크 전용면적 59.990 (㎡) 25평형이 2011년 8월달에 5억7315만원에 13건 일반분양 거래신고되었다.전용면적 84.980 (㎡) 34평형은 8월에 10건 7억6000만원대에 일반분양 10건, 비인기 2층은 7억4689만원에 분양거래신고 되었다. 그렇다면 상일역 주변 주공2단지와 주공3단지는 역세권,대단지 프리미엄을 감안하면 8억~8억5천만원이고 +인플레이션은 보너스금액?예상한다.





★매수관망-거래침체속에 유일하게 전세폭등하는 이유는?





▶로또 보금자리→그린벨트 훼손→대도시 대기오염증가→국민들의 건강과 삶의 질하락→국민세금으로 지원→싼 분양가→주변 민간건설 분양외면→주변 기존주택가격하락→거래침체=집값안정→돈의 유통속도 떨어짐→내수시장몰락→수출대기업만 콧노래?





▶로또 보금자리→강남 세곡과 서초 우면 시범지구 아파트→ 반값에 분양→기존 주택매수자는 바보→민간건설업체 아파트분양자는 멍청이→매매침체→매매하락-전세폭등유발?



▶값싼 보금자리주택→민간건설 경쟁력잃음→민간건설 주택건설실적 하락→신규주택공급 멈춤→수도권 공급부족사태 계속→전세가격상승을 막을 해법? →값싼 보금자리 공급[포풀리즘=부채로 복지국가 건설]=결국 모라토리움=장기적 국가부도예상?



▶시장경제를 왜곡시키는 정부주택정책→취득세 50%감면 생색내기→제발 집사지 말라!경고 →총부채상환비율(DTI)부활→매수억제→내수시장이 엉망진창→돈의 유통속도가 떨어져 자영업자만 몰락가속화→국민소득 양극화→사회불안가중?





▶정부간섭→민간건설업체 고사→주택공급부족→전세물건 부족→변두리로 이동하는 전세난민 증가→전세가격상승→종자돈가치하락→중산층자산규모 줄어듬→장수시대에 정부의 부담증가→재정지출증가→그리스처럼 국가빚으로 부도위기→후손고통증가?



▶전세폭등원인→전세놓을 신규아파트 물량부족→그렇다면 서울시내 역세권 대량공급→고덕지구에 현재 용적율250%에서 500%올림→신규아파트 공급200%늘어남→대신 더욱 기부체납받는 상생시스템?→용기있는 정치인은 누구인가?



★주택공급의 부족사태와 장기적 관점에서 고덕지구를 본다면





▶지하주차장이 딸린 신규아파트는 현재 절대 공급부족→전세8억 매매16억 전용면적 84.980 (㎡) 34평형 래미안반포퍼스티지아파트 →전문가들이 희소성으로 명품가격반영→그동안 정부의 지속적 공급억제를 위한 규제의 결과?



▶ 한국은 1인당 주거면적이 23(㎡),일본은 33.8(㎡2000년)이다, 서울시,MEGA-CITY의 인구1000명당 주택수? 한국 285채,서울236채, 미국424채, 도쿄503채,런던411채, 프랑스490채, 파리636채와 비교하면 결국 주택지을 땅의 효율성이 규제로 신음하고 있지 않는가? 앞으로 서울시에 살수 있는 사람들은 한국의 특권층으로 대접? 서울시 주택공급부족-전월세 폭등지속-매매가격상승의 순환예상?



▶결국은 비싼 서울시 땅에 현재 용적율을 높혀서 신규아파트 공급을 200%해야 주택공급문제가 해결되지 않을까?



▶정부의 포퓰리즘, 단기적 시각으로 공급억제한다면 결국 고덕지구는 재건축후에는 희소성으로 명품가격대접 받음?예상





▶강동구는 5차 보금자리주택 건설 후보지 3개 지구를 1개 지구로 통합하는 안건을 시와 정부당국에 요구했다. 상업·업무기능을 보강한다. 지하철 9호선 연장안이 당연시? 고덕지구가 경제발전의 효과만점?아닌가?