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[고덕시영] 재건축 입지 분석


교육환경, 주거편의시설, 직주접근성 등에서 높은 선호도를 보이고 있는 주요 강남권은 참여정부 시절 당시 지속적인 주택 가격 상승을 나타내 버블 지역으로 지목되기도 했다.
주요 강남권 지역은 주거선호도가 높게 나타나고 있지만, 특성상 신규 물량 공급이 어려워 강남 대체 지역인 분당신도시나 판교신도시로의 주택 가격이 크게 상승하거나, 청약경쟁이 과열되는 등의 풍선효과를 보이기도 했다.
일반적으로 강남권 주요 재건축 단지를 주택 시장의 선행지수 혹은 바로미터로 보는데, 강남 지역으로 신규단지가 공급될 수 있는 유일한 방법이 재건축 이외에는 사실상 전무해 투자수요의 접근이 많기 때문이다.
하지만 강남 재건축 예정 단지 들은 중층 혹은 중대형으로 구성된 단지들이 많아 일반분양분이 많지 않을것으로 분석되어, 주요 강남권의 신규주택 희소성은 앞으로도 당분간 지속될 것으로 분석된다.
예외적으로 고덕지구, 개포지구와 같이 저층, 소형평 위주로 구성된 재건축 예정단지는 일반분양물량이 많이 나올 수 있어 추가분담금이 중층 재건축에 비해 크게 낮아진다.
다만 이미 호가가 크게 오른 개포지구 보다는 쾌적한 주거환경을 확보하면서 서초, 강남, 송파보다 상대적으로 접근 가격이 낮은 대단지 고덕 시영 재건축은 강남권 진입을 원하는 수요자들이 주목할 만하다.


강동구 고덕동 및 인근 상일동 지역은 대규모 아파트들이 저층으로 들어가 있는 대표적인 저밀도 지구로 구성되어 주거환경이 쾌적하다.
고덕지구의 고덕주공 및 고덕 시영은 모두 80년대 초반에 입주한 단지들로 구성되어 단지 자체는 노후해 있으나, 저층 구성으로 동간 간격이 넓고 시야가 트여있어 해당 거주 주민들의 주거만족도가 매우 높다.
또한 고덕동 고덕 시영 아파트는 한강변에 인접한 것은 아니지만 단지와 한강 사이에 낮은 구릉지인 고덕근린공원이 위치해 있어 중층이상의 재건축시 한강 조망이 가능할 것으로 분석된다.
단지에서 인근 지하철5호선 고덕역까지는 단지 끝에서 도보로 이동하기에는 다소 거리감이 있으나, 역세권으로써의 중요성 보다는 오히려 고급 재건축의 입지로서는 한강변 입지에 고덕근린공원이 인접해 있다는 점이향후 주거가치 형성에는 유리할 것으로 분석된다.


주변 지역으로는 이미 98년도에 재건축이 완료되어 입주해있는 고덕주공1단지(고덕아이파크)가 있고, 상록공무원 아파트, 재건축한 암사동롯데캐슬, 프라이어팰리스 등의 대단지와 명덕초교, 묘곡초교, 명일여중교, 배재중고교등의 정규시설과 인접해 있어 조용한 주거지역을 형성하고 있다.
학군으로 보면 주요 강남권 보다는 높게 평가되지는 않고 있으나, 비교적 우수한 것으로 판단되어 교육환경에서도 만족도가 높은 편이다.
이외에 주거편의시설로는 고덕역 주변 이마트와 강동경희대병원, 고덕시립도서관과 고덕근린공원, 샘터공원, 방죽공원, 두레공원 등 다수의 근린공원이 있다.


일대로는 주택 가격을 자극할 만한 뚜렷한 개발호재는 없으나 강북권과의 접근성을 크게 개선할 것으로 판단되는 구리~암사동간 암사대교 및 사가정길(중랑구 면목동)~암사로간(강동구 암사동) 도로가 건설 중에 있다.

암사대교는 2013년 개통 예정이며, 사가정~암사 구간 도로는 암사대교를 경유하기 때문에 암사대교 개통시기에 맞추어 개발이 진행 중이다.
도로 시작점이 되는 중랑구 사가정 일대는 사가정길 기존 2차선 노선을 6차선으로 확대하기 위해 도로 주변 상가주택을 일부 철거해 이미 확장공사에 들어가 있는 상황이다.
이번 개발을 통해 강동구과 연결되는 중랑구, 구리 일대는 강동구에 비해서는 주택 가격이 크게 낮은 지역이기때문에 암사대교 개발이 강동구 주택 가격을 견인할 만한 호재는 아닌 것으로 분석된다.


가장 주목할 만한 호재는 신규 주택 공급이 희소한 강남권 지역으로 저층 재건축인 고덕시영은 물론 고덕지구 고덕 주공2단지에서 7단지까지의 재건축 개발 자체가 호재가 될 수 있을 것으로 판단된다.


한편현재 서울특별시는 지하철9호선을 보훈병원역까지 연장 공사를 개시하여 2015년 이후 완공을 목표로 하고 있지만 서울시는 강동구 고덕동 고덕역까지 연장계확(안)을 가지고 있어 소식에 의하면 추후 연장 가능성을 대비 해 놓고 있다고 합니다. 그러니까 언젠가는 연장이 가능하겠지만 현재 상황에서는 보훈병원까지 연장하는 것으로 채결되어 있으니 강동구민 고덕시영을포함한 고덕재건축을 시작하는 조합원으로서는 지하철9호선 추가연장하는상황이 미래주거가격에는 매우큰영향이 미칠것으로 보인다.


또한 고덕동 일대의 주거가치는 상당부분 저밀도, 저층의 쾌적한 주거공간에서 나오는 것이기 때문에 주변 저층노후 단지의 대규모 재건축은 일대 주거쾌적성을 상당부분 잠식하는 결과를 가져올 것으로 분석된다.
그러나 주변 노후단지의 대부분이 소형평형으로 구성되어 있다는 점을 고려하면, 재건축으로 인한 대형 평형의고급 주택 공급은 단지 자체의 가치 상승을 제고시킬 수 있겠다.
대지 지분이 넓은 저밀도 지구의 재건축은 필연적으로 일정부분의 단지 쾌적성을 고밀도 고급 아파트 건설로재건축 이익과 교환할 수 밖에 없다는 점은 참고해야한다.



▶ 고덕 시영 단지 개요



위치 : 서울특별시 강동구 고덕동



단지명 : 고덕시영(한라/현대) 입주시기 1984년



층구성 5층 규모 : 시영한라 1500가구 시영현대 1000가구 [총 2500가구]



평형(대지지분) : 13평(17.0평)/17평(21.6평)/19평(24.6평)/22평(29.6평)