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[고덕아이파크] 분양가할인분석


서울 강동구 옛 고덕주공아파트 1단지를 재건축한 고덕 아이파크가 최근 3차례 분양가 인하를 결정, 발표했다. 그 결과 현재 분양가는 3.3㎡당 2000만원 정도.

지난 2009년 최초 분양가가 평당 2500만~3000만원 정도였던 것을 감안하면 파격적인 인하라는 게 업계의 평가다. 이와 같은 고덕 아이파크의 3.3㎡당 2000만원는 인근 재건축을 추진 중인 고덕주공2,3단지 등의 사업성에도 상당한 영향을 미칠 것이 틀림없다.

이런 상황에서 주택연구소에서는 고덕 아이파크 투자가치에 관한 보고서를 통해 ‘3.3㎡당 2000만원는 바닥권’이라는 평가를 내놓았다. ‘핫이슈 긴급진단 고덕아이파크 투자가치 심층분석’에 따르면 고덕 아이파크의 현재 분양가 3.3㎡당 2000만원은 현재 서울 강동구 일대 새 아파트 시세수준으로 가장 최근 입주하고, 주변에 재건축 호재 등을 감안하면 바닥권이다.

[고덕나라공인]대표는 “미래에 대한 예측은 수많은 변수로 인해 쉽지 않지만 그럼에도 누군가는 이 아파트를 살 수 있을 것”이라며 “그렇기에 조심스럽지만 최대한 구체적으로 3.3㎡당 2000만원의 투자가치에 대한 답을 구하기 위해 노력했다”고 말했다.


그 내용을 살며시살펴보면, 현재 고덕 아이파크의 분양가 3.3㎡당 2000만원는 인근 강동시영 1,2단지를 재건축한 롯데캐슬 퍼스트와 프라이어 팰리스의 현 시세와 비슷한 수준이다. 또 인근의 재건축 추진단지인 고덕주공2,3단지의 향후 예상 분양가도 3.3㎡당 2000만원 이상으로 추산된다. 이런 주변 단지가격을 근거로 보고서는 현재 고덕 아이파크 3.3㎡당 2000만원을 바닥권으로 분석한다.


▶고덕 아이파크 분양가 할인 및 가격 경쟁력 분석


고덕 아이파크 일반분양분 가격인하 내용을 살펴보았습니다. 이미 표와 그래프에서 확인하셨겠지만
25평형과 65평형 모두 평당 2000만원까지 분양가를 내렸습니다. 그만큼 기존의 조합원들의 부담이 늘었다는 얘기가 되겠습니다.
반면 일반분양을 받으려는 사람들에게는 투자가치가 높아지는 모습입니다.
솔직히 지난 2009년 평당 2500만~3000만원에 분양됐을 때, 고분양가의 부담이 있기는 했습니다.
하지만 고덕동 일대의 주거환경과 주변 재건축 호재 등의 영향으로 일정 기간이 지나면 평당 2500만원은 가능할 것이란 조심스런 기대도 있었던 것도 사실입니다.
하지만 시장이 2009년 이후 지속적으로 악화되는데다, 고덕동 일대에 보금자리주택이 집중되면서 평당 2500만원(대형은 3000만원)은소비자들에게 부담스런 금액으로 다가옵니다.
이번 평당 2000만원 인하는 단순히 판촉용 할인이라기 보다, 고덕 아이파크의 투자가치를 재정립할 정도의 대형 호재라고 생각합니다.


최초 분양가는
평당 2500만~3000만원 선

최초 분양가 대비
25평형 1억2000만~1억5000만원 인하
65평형 6억5000만~8억1300만원 인하


34평형, 54평형은 일반 분양분도 적고, 잔여 분양물량도 거의없어서 인하에 따른 투자가치 변화를 따지기에 한계가 있어서 이번 분석대상에서 제외하였습니다.


고덕 아이파크 분양가 현황 파악과 수요자 분석을 위해서 단지 내에 마련된 분양사무소를 찾았습니다. 입주율은 90% 정도라고 합니다. 2010년 입주를 시작한 데다, 기존 조합원들이 있기 때문인데요. 일반분양 물량은 상당수 남아 있었습니다.
이전까지 고덕 아이파크에 관심을 보인 수요자들은 대개가 강동구 일원에 거주하는 사람들이라고 합니다. 투자보다는 실거주 목적이 많았고, 65평형 대형 평형이야 시기적으로 어려운 때라 분양이 어려웠을 수도 있지만, 요즘 인기가 많은 25평형도 잔여물량이 생각보다 많았습니다.
고덕 아이파크 25평형은 30평형대 못지 않게 아기자기하게 잘 설계됐는데요. 그 동안 6억원에 육박하는 높은 분양가 탓에 실수요층이 망설였던 게 원인으로 보입니다.

25평형의 경우, 강남권에서 자녀를 위해 집을 사두는 수요가 종종 있다고 합니다. 괜찮은 선택으로
보입니다.


지금까지 고덕 아이파크의 인하된 분양가의 경쟁력에 대해서 살펴보았습니다.
고덕 아이파크의 분양가 평당 2000만원, 특히 대형인 65평형에서는 참 착한 가격이라고 표현해도 무리가 없어 보입니다.
물론 고덕 아이파크의 평당 2000만원이 절대적인 수치로 저렴한 것은 아닙니다.
하지만 이 금액이면 시장에서 수긍할 수 있는 가격이라고 판단됩니다.
하지만 우리가 고민하고 있는 것은 단순히 현재 시세의 컨디션은 아닙니다.
이글을 작성하면서 고민거리인, 앞으로 3년 이내에 평당 2400만원까지 오를 수 있을까?
그 답을 찾기 위해서는 단순히 가격 외에 입지여건, 시설경쟁력 등 여러 요소를
짚어봐야 할 것입니다.

보고서에 따르면 현재 분양가는 국토부 실거래가보다 낮은 수준이다.


▶입지여건 및 생활환경


서울 강동구 고덕동 일대가 왜 유명세를 끌고 있을까요? 흔히들 이렇게 말합니다.
첫째, 송파 잠실권 재건축, 제2롯데월드 건립 등으로 강남생활권이

확장되면서 강동구도 강남권이라는 인식. 강남4구에포함.
둘째, 저밀도 대단지에 녹색환경 우수해 주거여건 우수하다는 평가.
웰빙이 주거시장에 강력한 트렌드로 자리매김하면서
강동구 고덕동이 강남권 최고 수준의 웰빙지역으로 손꼽혀.
셋째, 저밀도 재건축에 대한 투자가치 기대감 상승.
2000년대 초반 강남권 저밀도 재건축(예 반포래미안 등)에 대한 학습효과 작용
넷째, 고덕 아이파크, 롯데캐슬 퍼스트 등 최근 재건축 단지 속속 입주
대단지에 시설 우수해서 많은 사람들이 관심증가.


고덕 아이파크에서 이용하게 될 교통은 지하철5호선 고덕역에서 걸어서 5분 정도 거리에 있습니다. 단지 주변에 재건축 추진 대단지들이 많습니다.

고덕 아이파크의 입지여건은 크게 2가지로 요약됩니다. 하나는 번잡하지 않고 쾌적한 강남생활권의 주거지. 또 다른 하나는 일대 시영, 주공아파트 재건축에 따른 시세차익과 투자가치 상승입니다.



▶고덕 아이파크의 시설경쟁력


고덕 아이파크의 커뮤니티 시설 중 피트니스센터 모습입니다. 단지 한 가운데에 위치해 접근성이 우수한데다 시설도 깨끗하고 공간도여유롭습니다.

평일 오후시간이지만 상당히 많은 사람들이 이용하고 있습니다. 그만큼 활용가치가 있다는 의미일 것입니다.


극장식으로 꾸며진 고덕 아이파크의 DVD상영실입니다. 각종 문화행사도 열리고 주민들이 모여 중요한 문제를 논의하는 장소이기도 합니다.
또 영화감상 등도 이곳에서 이뤄진다고 합니다. 주민 커뮤니티 시설들을 살펴보면 꽤 신경 써서 지은 단지라는 게 느껴집니다.



▶시장상황에 따른 투자여건 및 유의점



지금까지 고덕 아이파크 분양가 인하(평당 2000만원)에 따른
1.주변 가격경쟁력 비교
2.입지여건 분석
이 정도되면 각자 자신에 맞는 상품과 투자유형이 머릿속에 떠오를 것입니다.
솔직히, 이 정도 단지에 그 가격이라면 최소한 손해보는 투자는 아닐 것이란판단입니다.

물론 평당 1500만원 선에 나왔다면 대박이겠지만. 조합원들도부담이 있으니 그럴 수는 없겠지요.
평당 2000만원이면 실수요로 살면서 추후 시세차익을 기대할 수도 있을

상품의 요건은 만족하고 있습니다.
또 2억원의 투자여윳돈이 있다면 전세를 끼고 대출없이 고덕아이파크
25평형을 매입하면 투자수익이 생각보다 높을 수 있습니다.
하지만 요즘 부동산경기가 침체돼 있어 망설여 지는 것도 사실일 것입니다.


이번 장에서는 시장상황을 분석하고, 투자시 유의점을 살펴보겠습니다.
한 가지. 시장이 침체되지 않았으면 고덕 아이파크가 평당 2000만원까지
인하되지 않았겠지요. 조건은 누구에게나 공평한 것이고.
투자에 승리하는 사람은 항상 돈을 가진 사람이라는 건 불변의 진리 같습니다.



전세대란은 경험해 보지 않은 사람은쉽게 실감할 수 없을 것입니다.
2년 만에 5000만원 올려 달라고 하는경우도 흔하게 나타나고 있습니다.
그렇다고 다른 곳을 알아봐도 다 그가격입니다. 울며 겨자 먹기로 외곽으로
평수를 줄여서 가야 하기도 합니다.이는 부동산 경기침체에 따라
1.신규분양이 줄어 수급이 불안정하고
2.집을 사는 대신 전세사는 경우가 늘고
3.가계의 소득이 줄어들어 집을구매하지 못하고 전세로 살아야 하는
수요가 크게 늘고 있기 대문입니다.
무조건 전셋값이 오른다고 집값이 오를것이라고 해석할 수는 없습니다.
하지만 전셋값이 어느 정도 오르면내 집 마련을 적극 검토하는 것이
나쁘지 않습니다.
특히 요즘 유행하는 반전세의 경우사라져버리는 임대료 대신대출을 현명하게 이용하여
내 집 마련을 하는 것이 따져보면유리할 때가 많습니다.



국토부에서 발표한 전월세 실거래가 자료에서강남권 아파트의 자료를 발췌한 것인데요.
전셋값은
송파구 잠실동 리센츠 4억원~4억700만원.
강남구 대치동 은마아파트 2억7000만~3억원.
서초구 반포동 미도아파트 2억6000만~3억1000만원.
전셋값은
투자가치가 반영되지 않은 실제 주거가치를 의미합니다.
투자 목적으로 전세 사는 사람은 없으니까요.
지금과 같은 전셋값 강세는 상당기간 지속될 것이란 게전문가들의 견해입니다.
전세수요는 느는데 서울, 특히 강남권에는 신규 아파트공급이거의 없기 때문인데요.
이런 추세를 감안하면,

고가의 전셋값을 유지하는 것보다 강남생활권인 고덕 아이파크 매입을 추천합니다. 여기에는
고덕 아이파크가 평당 2000만원까지 값이 인하됐다는 점이중요한 변수로 작용한 것입니다.



과도한 레버리지(대출)을 활용해 단기에 투자수익을 내려는투자수요라면 무리해서는 안 될 것입니다.
아무리 봐도 단기간에 급등하며 시세차익을 실현시키는 게수월하지 않아 보여서 입니다.
하지만 실수요자라면 경기상황은 크게 고려할 필요가 있나요?
오히려 경기가 침체될 때가 바로 저렴하게 매입할 수 있는기회가 되는 것이지요.

이 때에는 바닥보다는 무릎정도에 구매하는 것도 좋다는 생각이 필요할 것입니다.
또 한 가지. 투자에는 어쩔 수 없이 리스크가 수반됩니다.
리스크 없는 투자라면 누구나 부자되겠지요. 그렇지 않잖아요.
실제 거주하면서 추후에 시세차익을 노리는실수요겸 투자자가 가장 많을 텐데요.

이런 수요는 요즘이매수를 고려해도 좋을 때라고 보입니다.

대신 5년 정도는살면서 추후에 갈아탈 시기를 보겠다는 여유로운 마음이
필요할 때이기도 한 것 같습니다.
이 정도로 보수적으로 접근한다면, 지금이 참 좋은 시기지요.



중대형 시장 어떻게 될까?

중대형 시장이 크게 위축되고 있습니다. 1~2인 가구가 늘면서 전용 85제곱미터 이하 중소형 아파트에 수요가 몰리고 있습니다.
어쩌면 부동산 경기는 물론 전체적인 물가 상승 등의 영향으로 중대형을 소비할 만큼의 여력이 없는 것일 수도 있습니다.
그럼에도 중대형은 상품 그 자체로써는 매력이 충분합니다. 근본적으로 생활수준이 향상되면서 보다 넓고 보다 안락한 공간을 찾는 것은인간의 본성입니다.

또 지속적으로 중대형 공급이 줄어들면 선택할 수 있는 중대형의 숫자도 부족해 지게 됩니다. 문제는 중대형의 가격인데요.가격만 적정하다면 중대형을 찾는 사람도 많을 것입니다.
시장환경은 언제든 변할 수 있습니다. 똘똘한 중대형 한 채가 좋다고 말하던 당시, 다주택자에게 양도세 중과세가 엄격하게 적용됐지요.
그러다 보니 집을 중대형 한 채를 중심으로 소유하려는 수요가 많았습니다. 그러다 지금은 다주택자가 전세난을 해소하는 효자라는 인식까지생겨나고 있네요.

이런 저런 일들을 되돌아 보면, 자신에 맞는 선택이 가장 현명한 선택이겠습니다.



고덕 아이파크누구에게 추천하는 게가장 적합할 것인가?

평당 2000만원이라는 가격이 저렴한 것은 아닙니다만, 최근 높은 인기를 누리고 있는 강동구와 고덕동 일대의 주거가치와아이파크라는 인지도 그리고 주변 시세와 향후 재건축에 따른 추가상승 여력 등을 따져볼 때 추천하는 게 마땅하다는 게 판단입니다.
특히, 강동구 지역에 사는 사람들 중 갈아타기 수요자, 강남지역 전세수요자 중에서 강남생활권인 고덕 아이파크를 구매하면 추후 투자수익도기대할 수 있을 것이라 이들 수요자들에게 적극 추천합니다.

다만, 전세 끼고 대출받아서 투자한다면 향후 3년 뒤 평당 2400만원으로 값이
뛰어도 수익률은 4% 미만이기 때문에 다소 무리가 있어 보입니다.
65평형의 경우는 가격경쟁력은 더욱 좋습니다.

25평형과 같이 평당 2000만원으로 값을 내렸기 때문입니다.

65평형 수요가 많지 않다는 점을감안하면 투자수요보다는 실제 실수요 위주로 접근하는 게 안전하겠습니다. 고덕 아이파크 65평형은 잘 지은 아파트입니다.

비용 대비만족도는 클 것으로 판단됩니다. 강남 아파트 팔고 외곽의 단독주택, 전원주택 가려고 하시는 분들이라면 고덕 아이파크 65평형 추천해봅니다.



고덕 아이파크 투자가치 평가 정리


고덕주공 1단지를 재건축한 고덕 아이파크만 놓고 보면 ,
1.강남3구에 인접한 지역성으로 선호도가 높으며
2.새로 지은 아파트이면서 시세에 맞추어 분양가를 낮추었으며
3.향후 기타 고덕주공 단지가 재건축을 한다면 고덕 아이파크보다 높을 것으로 예상되기에

부동산 시장이 침체되었어도 적어도 매입하여후회한다거나 시세 하락으로 고민할 일은 없어 보입니다.
하지만 약점도 일부 보이는데 , 주거위주의 지역이다 보니 역 주변에생활편의시설이 밀집되어 있어 단지 바로 주변에는 상가가 부족하다고 느껴지며 , 학교 이외의 사교육을 위한 대형 입시 학원은 보이지 않았습니다.
가격적으로는 분명히 매력 있고 주거의 쾌적성이 보장되어 있습니다
만 자녀가 입시를 준비하고 있다면 불편할 수도 있습니다.
30대 초반-40대 중반까지 에게는 25평형이 좋겠습니다.
65평형은 같은 값의 강남구 아파트들인 대치동 은마아파트, 압구정동현대 아파트의 30평형대가

좁게 느껴지는 분들에게 같은 값에 넉넉하게 생활할 수 있다는 만족감을 줍니다.

물론 심리적으로 강남구에 산다라는 것을 잊을 수 있다면 말입니다.
짧게 요약하자면 가격적인 측면에서 적어도 손해 볼 일은 없을 만한
단지라는 것입니다.할인된 분양가로 매입하게 되면 말입니다.