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[고덕시영] 입지분석 및 투자가치 / 뜨는부동산



◆ 단 지 내 역

강동구 고덕동에 위치한 고덕시영은 2500가구의 대규모 단지다.

고덕시영은 고덕시영한라(1천5백가구), 고덕시영현대(1천가구) 2개 단지로 나누어있으나 현재 두 단지가 공동으로 재건축 사업을 추진 중이다.

최고층이 5층에 불과한 저층 주거지로 동간 거리가 넓고, 단지 내 녹지율이 높다. 또한 단지 북쪽에 고덕산, 고덕산근린공원 등 대규모 녹지공간이 인접해 있어 주거 쾌적성이 매우 높은 편이다.

고덕시영은 5층 43개동, 2천5백가구 규모의 매머드급 단지다. 주택형별로는 42㎡ 8백가구, 56㎡ 1천가구, 62㎡ 5백가구, 72㎡ 2백가구로 구성됐다.

고덕한라시영(1983년 10월 입주)과 고덕현대시영(1984년 5월 입주)이 합쳐진 고덕시영은 2003년 10월 추진위승인을 거쳐 2004년 6월 안전진단통과, 2009년 10월 조합설립인가, 2011년 4월 사업시행인가를 통과했다.

고덕시영 시공은 삼성물산, 현대건설 컨소시엄이 맡았다. 향후 재건축 사업 완료시 대지 19만4302㎡에 최고 35층, 51개동에 전용면적 60㎡이하 6백66가구, 전용면적 60㎡초과~85㎡미만 1천5백21가구, 전용면적 85㎡이상 1천76가구 등 총 3천2백63가구로 탈바꿈할 예정이다.


◆ 입 지 도

강동구 고덕동 및 인근 상일동 지역은 대규모 아파트들이 저층으로 들어가 있는 대표적인 저밀도 지구로 구성되어 주거환경이 쾌적하다.

고덕지구의 고덕주공 및 고덕시영은 모두 80년대 초반에 입주한 단지들로 구성되어 단지 자체는 노후해있으나, 저층 구성으로 동간 간격이 넓고시야가 트여있어 해당 거주주민들의 주거만족도가 매우높다.

또한 고덕동 고덕시영 아파트는 한강변에 인접한 것은 아니지만 단지와 한강 사이에 낮은 구릉지인 고덕근린공원이 위치해 있어 중층이상의 재건축시 한강 조망이 가능할 것으로 분석된다.

단지에서 인근 지하철5호선 고덕역까지는 단지 끝에서 도보로 이동하기에는 다소 거리감이 있으나, 역세권으로써의 중요성 보다는 오히려 고급 재건축의 입지로서는 한강변 입지에 고덕근린공원이 인접해 있다는 점이향후 주거가치 형성에는 유리할 것으로 분석된다.

주변 지역으로는 이미 재건축이 완료되어 올해 일반분양의 후분양을 앞두고 있는 고덕주공1단지(고덕아이파크)가 있고, 공무원아파트, 암사동롯데캐슬과 프라이어팰리스 등의 대단지와 명덕초교, 묘곡초교, 명일여중교, 배재중고교등의 정규시설과 인접해 있어 조용한 주거지역을 형성하고 있다.

학군으로 보면 주요 강남권 보다는 높게 평가되지는 않고 있으나, 비교적 우수한 것으로 판단되어 교육환경에서도 만족도가 높은 편이다.
이외에 주거편의시설로는 고덕역 주변 이마트와 강동경희대병원, 고덕시립도서관과 고덕근린공원, 샘터공원, 방죽공원, 두레공원 등 다수의 근린공원이 있다.

일대로는 주택 가격을 자극할 만한 뚜렷한 개발호재는 없으나 강북권과의 접근성을 크게 개선할 것으로 판단되는 구리~암사동간 암사대교 및 사가정길(중랑구 면목동)~암사로간(강동구 암사동) 도로가 건설 중에 있다.

암사대교는 2013년12월 개통 예정이며, 사가정~암사 구간 도로는 암사대교를 경유하기 때문에 암사대교 개통시기에맞추어 개발이 진행 중이다.
도로 시작점이 되는 중랑구 사가정 일대는 사가정길 기존 2차선 노선을 6차선으로 확대하기 위해 도로 주변 상가주택을 일부 철거해 이미 확장공사에 들어가 있는 상황이다.
이번 개발을 통해 강동구과 연결되는 중랑구, 구리 일대는 강동구에 비해서는 주택 가격이 크게 낮은 지역이기때문에 암사대교 개발이 강동구 주택 가격을 견인할 만한 호재는 아닌 것으로 분석된다.

다만 오히려 가장 주목할 만한 호재는 신규 주택 공급이 희소한 강남권 지역으로 저층 재건축인 고덕시영은 물론 고덕지구 고덕 주공2단지에서 7단지까지의 재건축 개발 자체가 호재가 될 수 있을 것으로 판단된다.

물론 고덕동 일대의 주거가치는 상당부분 저밀도, 저층의 쾌적한 주거공간에서 나오는 것이기 때문에 주변 저층노후 단지의 대규모 재건축은 일대 주거쾌적성을 상당부분 잠식하는 결과를 가져올 것으로 분석된다.

그러나 주변 노후단지의 대부분이 소형평형으로 구성되어 있다는 점을 고려하면, 재건축으로 인한 대형 평형의고급 주택 공급은 단지 자체의 가치 상승을 제고시킬 수 있겠다.
대지 지분이 넓은 저밀도 지구의 재건축은 필연적으로 일정부분의 단지 쾌적성을 고밀도 고급 아파트 건설로재건축 이익과 교환할 수 밖에 없다는 점은 참고해야한다.


<<고덕 시영 재건축 투자가치 분석>>

예상배정평형 기준의 평당 총투자금은 앞으로 배정 받게 될 신규단지의 현재가치를 의미하는 것이기 때문에 유사 평형과의 비교는 앞으로의 가치 상승을 예상할 수 있는 중요한 근거가 된다.

고덕시영은 그 규모와 입지면에서 비교단지를 능가하는 랜드마크 단지가 될 것으로 확실시 되기 때문에 입주시점에서는 최소 현재 최고가를 기록하고 있는 고덕1단지 재건축인 고덕아이파크 매매가 이상수준까지의 가치 상승이예상된다.

현재 고덕아이파크와의 단순비교를 통해서는 고덕시영의 총투자금의 평균30% 이상의 투자실현 가격상승이가능할 것으로 분석된다

고덕시영 조합은 조합설립인가를 받고, 올해 4월에는 사업시행인가도 받아진상태이며, 올해 가을쯤에는 관리처분인가를 받을 것을 목표로사업을 진행하고 있는데, 조합측의 계획대로 진행된다면 빠르면 올해말에 이주는 시작될것으로 보인다. 한편입주시점까지는 늦으면 4년이지난 2016년초가 될 것으로 전망된다.

그렇다면 최종 수익률 대비 재건축 기간을 대비해 보면 많으면 연10% ,낮으면 연8%이상의 실질 수익률 발생이가능하다는 점에서 고덕시영 재건축은 충분한 투자가치가 있다고 볼 수 있다.
실질 수익률이란 현재가치 계산시 미래에 발생할 수 있는 정상주택 상승분과 물가 인플레 부분을 고려하지 않은 수치이기 때문에 투자가치 있다고 볼 수 있겠다.


◎ 최종 투자가치


고덕시영의 총투자금 분석과 주변 비교 단지의 가격 분석 결과 현재 시점의 매매가로도 투자가치가 있는 것으로 분석되었다.
즉 재건축의 최종 수익률은 결국 주변 단지의 주택 가격 흐름과 재건축에 소요되는 기간에 좌우된다.

즉 주변비교단지 가격이 크게 올라 갈수록 비례해서 재건축 수익률은 크게 상승하게되나, 재건축 소요에 들어가는 기간이 장기화되면 최종 수익률은 반비례해서 낮아질 수 밖에 없다.

따라서 주변시세는 상승하면서 고덕시영의 재건축은 빠르게 진행될수록 재건축 수익률은 높아진다는 것인데, 본 재건축 수익률 계산에서 일단 주변 단지 시세는 재건축 진행기간 동안 정체되어 있는 것으로 보고 가정했다.

본 고덕나라공인중개업소에 따르면 “고덕동 일대 재건축 아파트 중 고덕시영이 가장 빠른 사업추진 속도를 보이고 있으며, 사업시행인가까지 통과하여 관리처분인가만을 남겨놓은 상태이기때문에 그동안 재건축의 긴터널은 지나 이제는 “재건축 아파트 투자를 고려하고 있는 수요자라면 현 시점이 적절한 매수타이밍이 될 수도 있다”고 귀뜸했다.