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고덕지구 재건축 예상수익
고덕지구 재건축은 시간과의 싸움, 시간의 레버리지 활용해야


★매매거래현황:56㎡는 최고가격에서 1억6000만원하락''

강동구청에 따르면 지난해 재건축대상아파트 실거래신고건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 올해 1월 40건 2월 22건,3월 18건,4월 11건으로 감소했다.

고덕시영아파트 고덕동 670번지 전용면적35㎡(13평형), 최고가격은 2006년11월 5억원거래되다가 2009년 9월 4억8000만원으로 매매 신고됐고 올해 5월 12일 4억700만원 가격이 하락했다.

고덕주공3단지아파트 상일동 121번지 전용면적56 (㎡),18평형은 2006년12월 7억7000만원거래, 2009년8월9월 7억3000만원거래, 다시 2011년4월에 6억1000만원으로 가격하락 거래신고 되었다.

★가격하락원인은

반시장정책=대출규제DTI= 수요억제=제발 사지말라!는 메시지?
반기업정책=보금자리와 분양가상한제=매수세력이 약하다.
돈이 돌지 않는다. 민간건설에게 이익을 남기지 말라는 경고?

★전월세거래현황

전세는 가격이 강보합세이다. 이사철이 끝나고 현재 수요가 뜸하다. 그렇다고 가격이 하락된 전세물건은 귀하다.

★★고덕지구투자 예상수익 전망★★

한강이남 재건축시행 0순위, 대한민국에서 최고넓은 대지지분

★고덕지구 재건축 5단지, 6단지,7단지 84(㎡)27평경우 112(㎡)34평APT배정후 현금배당금액?


▶5단지...건물84(㎡)27평....대지지분111.7(㎡)33.79평
112(㎡)34평APT배정후....현금배당 금액3억4421만원..[확정지분제:아이파크]

I-PARK주공1단지 112(㎡)34평R층7억6586만원,2층7억5085만원,4층7억6071만원,최근 미분양아파트구입했다.
만약 조합원은 R층분양 즉 현금가치7억6589만원+현금배당3억4421만원=11억1007만원[고덕주공5단지,확정지분제]


▶6단지....건물84(㎡)27평....대지지분119.93(㎡)36.27평

112(㎡)34평APT배정후...현금배당 금액4억8000만원[확정지분제:두산건설]

I-PARK주공1단지 112(㎡)34평R층7억6586만원,2층7억5085만원,4층7억6071만원,최근 미분양아파트구입했다.

만약 조합원은 R층분양 즉 현금가치7억6589만원+현금배당4억8000만원=12억4589만원[고덕주공6단지,확정지분제]


▶7단지.....건물84(㎡)27평....대지지분129.76(㎡)39.23평

112(㎡)34평APT배정후...현금배당 금액4억9378만원 예상[확정지분제:롯데캐슬]

I-PARK주공1단지 112(㎡)34평R층7억6586만원,2층7억5085만원,4층7억6071만원,최근 미분양아파트구입했다.

만약 조합원은 R층분양 즉 현금가치7억6589만원+현금배당4억9378만원=13억5967만원[고덕주공7단지,확정지분제]

고덕주공7단지 즉 미래조합원가치 13억5967만원 나누기 대지지분129.76(㎡)39.23평=3.3.(㎡)평당3209만원


★단독주택 건물(㎡)75평..대지(㎡)55평경우....112(㎡)34평APT배정후.....현금배당 약10억원 예상하면 무난하지 않을까요?

▶고덕단독주택, 용적율약250% 고덕주공5,6,7단지와 동일한 조건이라면,[공시가격에 비례해서 권리가액결정해도 마찬가지]

165(㎡)50평대지 곱하기 평당3209=약16억원=112(㎡)34평APT+별도현금배당8억3414만원

182(㎡)55평대지 곱하기 평당3209만원=17억6495만원=112(㎡)34평R층+현금배당9억9천906만원예상됩니다.

198(㎡)60평대지 곱하기 3.3(㎡)평당3209=19억2556만원=112(㎡)34평APT+별도현금배당11억5970만원

231(㎡)70평대지 곱하기 3.3(㎡)평당3209=22억4649만원=112(㎡)34평APT+ 별도 현금배당14억8063만원


▶단독주택은 2-2경우 대지198㎡ 약60평이고 공시가격이 6억원이라면 보정율135%곱하면 8억1000만원이 나온다.실제 급매물8억5천만원 보인다. 8억1천만원에다 비례율182.46프로를 곱하면 14억7790만원이 평가액이다. 만약 조합원이 34평을 배정받는다면 6억3229만원을 뺀다. 별도 이익금은 14억7790만원-6억3229만원=8억4561만원을 현금으로 받는다.[추진위사무실에서 낮게 예상한 수치] 일반분양이 많은 단독주택은 투자가치가 뛰어나다


★고덕시영아파트 :사업승인남

총3295세대 건축
조합원2500세대
소형주택 213세대[보금자리]
일반분양 582세대

★고덕주공2단지

총4103세대
조합원 2771세대
소형주택 169 세대[보금자리]
일반분양 1163 세대


★고덕주공3단지

총3484세대 건축
소형주택159세대[보금자리]
조합원 2580세대
일반분양745세대


★고덕주공4단지:사업승인남

총568세대 건축
소형주택 27세대
조합원 410세대
일반분양 131세대

★고덕주공5단지

총1465세대건축.
소형주택 95세대 [보금자리]
조합원 890세대
일반분양 480세대

★고덕주공6단지

총1520세대 건축
소형주택 100세대[보금자리]
조합원 880세대
일반분양 540세대

★고덕주공7단지
총1608세대
소형주택 100세대 [보금자리]
조합원 890세대
일반분양618세대

★고덕2동1지구 즉 고덕2-1지구

총1161세대건축
소형주택115세대[보금자리]
조합원417세대
일반분양629세대

★고덕2동2지구 즉 고덕2-2지구

총1327세대 건축.
소형주택 218세대[보금자리]
조합원 453세대
일반분양656세대::단독주택은 조합원은 적고 일반분양이 많다


★고덕1동 즉 고덕1지구

총1921세대 건축
소형주택 330세대[보금자리]: 수익성이 너무 많아서 기부체납이 많다?
조합원 678세대
일반분양 913세대