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고덕지구 아파트 하락

고덕지구아파트 가격하락속에 급매물만 거래된다.

★매매거래현황:48㎡형약2000만원하락된 급매물등장

강동구청에 따르면 지난해 아파트 실거래신고 건수는 4월12건, 5월15건, 6월10건, 7월10건, 8월9건, 9월15건, 10월23건, 11월35건, 12월45건으로 꾸준히 늘다가 2011년1월달 35건거래 신고되었다. 고덕동 217번지주공2단지 48㎡형(16평)은 1층이 2011년 1월달에 6억2000만원, 2월달에 2층이 5억9800만원 매매거래신고되었다. 결국 가격이 2000만원하락하여 거래되었다

★전월세거래현황

전세-월세 시장이 안정될 때까지 가격단합등을 근절키 위해 서울시 행정단속이 계속된다고 한다. 아파트는 약보합세이다. 다세대는 현재 6500만원, 방2개 거실 세입자가 살고 있는 데, 전세기한이 된 바, 재건축 소문이 나서 가격을 1000만원 다운시켜 임대인이 전세물건을 의뢰하였다.

★고덕지구투자전망

고덕주공5단지 84.670 ㎡[27평형],대지지분111.7㎡이다. 아파트무상배정은 172㎡이다.현재 가격이 7억5000만원이고 전세19000만원이다. 잠실4단지,레이크펠리스 165㎡가 매매시세 18억~23억원과 비교하면 3분1가격이다. 재건축후에는 시세가 13억원~15억5000만원은 예상한다. 즉 현재 가격은 재건축잠재가격의 약57%이다. 즉 미래가격의 반값아닌가?

단독주택 고덕2-2지구는 조합원453세대이고 일반분양656세대,소형아파트218세대이다. 총1327세대공급이다. 조합원보다 많은 일반분양이 계획된 재건축단지가 있는가? 수익성-사업성을 본다면? 장기투자자에게 로또당첨기회?아닌가?
앞으로 재건축후의 고덕지구는 엄청난 가격파장을 몰고 올 것으로 예상?

★2011년 3월17일 목요일 오후 7시30분부터, 강동구민회관 3층 대강당에서 고덕지구 단독주택 재건축 "공공관리제 주민설명회"를 개최한다. 모두 참석하셔서 올바른 판단과 이해에 도움되시길 바란다.


★고덕지구 부동산 변수는?

아래사항을 스스로 질문하면 미래를 내다볼 수 있는 안목이 생기지 않을까? 노동의 종말-고용없는 성장시대-고령사회-중산층몰락-저출산시대에서 미래를 내다볼 능력키우는 훈련은 21세기 20:80 양극화사회에 필수? 아닐까요?

저의 개인 홈페이지http://cafe.daum.net/4273434 참조바랍니다.

▶가격하락요인

[1]대출규제 : 정부가 계속 돈의 속도를 줄이고 수요억제하여 매매거래를 위축시킨다.

[2]보금자리 주택공급 : 보금자리, 반값아파트 구입심리로 기존주택을 매수하지 않고 기다린다.

[3]사회심리적 요인 : 집값이 떨어진다는 시대패러다임에 안 사고 전세로만 가려고 한다.

[4]중대형, 고가아파트 매매거래 실종: 각종 규제로 중대형이 짐이 된다. 매수자가 중대형으로 갈아타기 포기하고 관망한다. 내수침체의 원인?

▶가격상승요인

[1]공급부족:참여정부시절부터 수도권의 부동산 규제로 민간건설의 공급실적부족이다. 복지증가=재정지출확대=부채증가=국가신용도하락요인?

[2]전세대란의 원인 : 1983년 분양가 상한제로 민간건설공급차단 4년후 1987년 전세폭등의 이미 검증된 시나리오, 즉 분양가상한제→민간건설위축→공급축소→전세가격상승→화폐가치하락→기존주택상승효과

[3]인플레이션 헷지: 국제원자재, 유가상승→신규주택가격원가상승→미분양→기존주택가격상승→화폐가치하락→전세금[현찰보유]자산축소→양극화심화

[4] 경기불황속의 물가상승 :70년대 오일쇼크증상 재연→정부의 부동산시장규제로 돈의 유통속도가 느려짐→연관산업의 위축→내수시장축소와 침체 →대기업위주 수출산업만 호황→고용없는 성장→중소기업과 자영업자의 몰락→젊은이들은 창업도전보다는 공무원시험으로 몰림→결국 현 정부는 규제완화→내수시장활성화로 부동산 시장을 열어야 돈을 속도가 빨라질 것→가진 자들의 호주머니에서 수익을 위한 투자의욕이 높아짐→내수시장의 호황으로 일자리창출 예상

▶정부의 역할, 규제의 끝은 결국 가격상승아닌가?

시장경제의 가장 힘센 영향력은 정부정책이다. 부동산시장에서 없는 자들에게 기회를 주고 가진 자들에게 각종 보유세금, 양도세금, 취득세금을 매겨서 거래단절을 시킨다. 노름판의 판돈이 축소되는 모양새이다. 그렇지만 시장은 불황속에 물가상승으로 복수?할 것으로 예상한다. 우리는 그런 현상을 스테그 플레이션[stagflation]이라고 부른다.

▶양극화속에서 서울시 전세대란 해결책은 ?

공급확대만이 유일한 방안? 즉 용적율을 상향시켜 건설물량숫자를 늘리는 길? 아닌가? 시장교란의 원인제공:보금자리 숫자는 수요에 비하면 새발의 피? 부채덩어리 LH공사는 집을 공급할수록 더욱 부채증가=복지이름으로 =후손들에게 고통 전가하기 정책?아닌가?

그렇다면 현 정부는 멸실대상 노후주택을 계속 축적시켜나가고 인허가권자로 병목현상을 만드는 것은 포퓰리즘? 그 결과 공급부족으로 전세대란? 
자산없는 약한 자만 벼랑끝으로 몰고가는 인기주의? 결국 고덕지구는 팔지 않고 인내하는 자만이 승리의 길? 아닐까요?